L'amministratore di condominio che non giustifica le movimentazioni del conto deve restituire le somme prive di causa

L'amministratore di condominio che non giustifica documentalmente le movimentazioni del conto condominiale e le poste inserite nei rendiconti risponde dell'inadempimento del mandato e deve restituire le somme che risultano prive di causa gestoria. Nel giudizio di responsabilità contrattuale, il condominio deve allegare l'inadempimento e provare la fonte del rapporto, mentre spetta all'amministratore dimostrare l'esatto adempimento, attraverso una contabilità verificabile e idonei documenti giustificativi.

Il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 3567 del 29 aprile 2026, ha accertato la responsabilità contrattuale dell'amministratore per mala gestio e lo ha condannato al pagamento, in favore del condominio, di euro 104.373,87, oltre interessi, a titolo di danno patrimoniale. La condanna è stata fondata sulla ricostruzione contabile delle movimentazioni non giustificate: assegni emessi in favore di soggetti estranei alla gestione, maggiori somme richieste ai condomini rispetto alle fatture del fornitore, compensi trattenuti in eccesso e interessi di mora relativi a un debito tributario condominiale.

La responsabilità è stata ricondotta agli obblighi dell'amministratore quale mandatario del condominio: obbligo di rendere il conto, obbligo di rimettere al mandante quanto ricevuto per suo conto, obbligo di gestire le somme condominiali secondo criteri di diligenza, tracciabilità e separazione patrimoniale.

La vicenda

Il condominio aveva convenuto in giudizio il precedente amministratore, chiedendo in via principale l'accertamento dell'inadempimento contrattuale e la condanna alla restituzione o al risarcimento del danno patrimoniale per complessivi euro 149.831,55, oltre interessi e rivalutazione. In via subordinata aveva invocato la responsabilità extracontrattuale.

Le contestazioni riguardavano, in particolare, l'emissione di assegni bancari tratti dal conto condominiale in favore di soggetti terzi, la contabilizzazione di importi superiori rispetto alle fatture effettivamente emesse dal fornitore di gas, il trattenimento di compensi e rimborsi non giustificati, nonché l'addebito ai condomini di somme correlate a un debito TARSU riferito ad annualità pregresse.

L'amministratore si era difeso eccependo, anzitutto, la prescrizione delle pretese anteriori al febbraio 2008 e contestando nel merito la sussistenza degli ammanchi. Aveva inoltre chiesto, in via riconvenzionale, il pagamento di un proprio credito per compensi professionali non corrisposti.

Nel corso del giudizio è stata disposta una consulenza tecnica contabile, incaricata di verificare, sulla base della documentazione prodotta, se l'operato dell'amministratore fosse conforme al mandato e se gli importi richiesti dal condominio fossero congrui.

La decisione

Il Tribunale ha preliminarmente delimitato il perimetro temporale dell'azione. La domanda contrattuale è stata ritenuta prescritta per i fatti anteriori al febbraio 2008, mentre la domanda extracontrattuale proposta in via subordinata è stata dichiarata prescritta. È stata inoltre respinta la richiesta di ordine di esibizione formulata dall'amministratore, poiché lo strumento previsto dall'art. 210 c.p.c. ha carattere residuale e non può essere utilizzato per supplire all'inerzia probatoria della parte, tanto più quando la documentazione era nella disponibilità dell'amministratore durante il mandato.

Nel merito, il giudice ha richiamato la natura del rapporto tra condominio e amministratore, precisando che il contratto di amministrazione trova la propria disciplina negli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c. e, per quanto non espressamente regolato, nelle norme sul mandato. Da tale qualificazione discende l'applicazione dell'art. 1713 c.c., che impone al mandatario di rendere il conto del proprio operato e di rimettere al mandante tutto ciò che abbia ricevuto a causa del mandato.

Il passaggio motivazionale è netto:

"Nel merito della domanda di accertamento della mala gestio del convenuto, va osservato in punto di diritto che, come da ultimo ricordato dalla Corte di Cassazione (Cass. Civ. 2^ sezione, Ordinanza 19436/2021), al termine del suo incarico l'amministratore è tenuto, ai sensi dell'art. 1713 c.c. [...] a rendere il conto della sua gestione ed a rimettere ai condomini tutto ciò che abbia ricevuto per conto del condominio, vale a dire tutto ciò che ha o avrebbe dovuto avere in cassa, indipendentemente dall'esercizio al quale le somme si riferiscono, atteso che, una volta revocato, il mandatario non ha più titolo per trattenere quanto gli è stato somministrato dal mandante".

La consulenza tecnica ha individuato quattro poste rilevanti. La prima riguardava gli assegni tratti dal conto condominiale in favore di beneficiari non presenti nei rendiconti, per complessivi euro 38.675,87. La seconda concerneva le maggiori somme inserite nei rendiconti rispetto alle fatture del fornitore, quantificate in euro 37.730,18. La terza atteneva alle somme trattenute in eccesso dall'amministratore rispetto a quanto spettante a titolo di compenso e rimborso, per euro 23.189,46. La quarta, relativa alla TARSU, è stata accolta soltanto nei limiti degli interessi di mora sopportati dal condominio prima della rottamazione, pari a euro 6.377,36, mentre è stata esclusa la prova della duplicazione del pagamento della quota capitale.

Il Tribunale ha valorizzato in modo particolare il difetto di prova documentale a giustificazione delle uscite e delle poste contabilizzate:

"Ciò posto e tenuto conto di quanto provato in atti, quindi, il conto che il convenuto doveva rendere al termine del suo mandato per il periodo in cui è stato amministratore del Condominio attore doveva comprendere i pagamenti ed i versamenti sopra specificati e rimasti senza giustificazione; mentre la differenza tra quanto esposto complessivamente nei consuntivi per spese condominiali e quanto transitato in totale sui conti correnti, costituendo una posta attiva a favore del Condominio, doveva essere restituita a quest'ultimo in adempimento degli obblighi di mandato".

La somma complessiva così ricostruita è stata determinata in euro 105.972,87. Da tale importo è stato detratto un assegno di euro 1.599,00, riferito a un'operazione anteriore al febbraio 2008 e dunque colpita da prescrizione. La condanna finale è stata quindi fissata in euro 104.373,87.

La motivazione conclusiva sulla mala gestio unisce l'irregolarità contabile alla violazione degli obblighi restitutori:

"Dunque deve ritenersi provata la mala gestio sia sul punto della mancata esposizione nei documenti condominiali delle suddette somme, che nella gestione delle somme affidate dai condomini al convenuto nell'esecuzione del suo mandato per gli esercizi condominiali e nella restituzione del saldo tra le stesse e le spese effettuate, giustificate ed approvate e nonché per l'«utilizzo di denaro contante privo di adeguate pezze giustificative fosse tale da ingenerare confusione tra il patrimonio del Condominio e quello personale dell'amministratore»".

È stata invece respinta la domanda di rivalutazione monetaria, in mancanza di prova del maggior danno ai sensi dell'art. 1224 c.c. Il giudice ha riconosciuto gli interessi legali ai sensi dell'art. 1284, comma 1, c.c. dalla cessazione dell'incarico sino alla proposizione della domanda giudiziale e, successivamente, gli interessi ai sensi dell'art. 1284, comma 4, c.c. sino al saldo.

Non è stata accolta neppure la domanda di danno non patrimoniale, formulata come danno morale. Il Tribunale l'ha rigettata osservando che il condominio, quale ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei partecipanti, non può subire una sofferenza interiore in senso proprio. La decisione resta quindi ancorata alla specifica domanda proposta e alla qualificazione del pregiudizio come danno morale.

È stata infine respinta la domanda riconvenzionale dell'amministratore per compensi asseritamente non corrisposti, perché dagli atti risultava già accertato che i compensi relativi alle annualità oggetto di contestazione erano stati pagati.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 7874/2021: il contenuto del contratto di amministrazione condominiale è delineato dagli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c.; per i profili non espressamente regolati trova applicazione, in via residuale, la disciplina del mandato.
• Cass. civ., Sez. VI-2, n. 20137/2017; Cass. civ., Sez. II, n. 9082/2014; Cass. civ., Sez. II, n. 14197/2011: il rapporto tra amministratore e condominio è riconducibile allo schema del mandato con rappresentanza, con conseguente applicazione delle regole sull'esecuzione diligente dell'incarico.
• Cass. civ., Sez. II, n. 10815/2000: l'amministratore è tenuto a svolgere il mandato nell'interesse comune dei condomini e risponde dell'inadempimento degli obblighi assunti.
• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 19436/2021: alla cessazione dell'incarico, l'amministratore deve rendere il conto della gestione e rimettere ai condomini tutto ciò che abbia ricevuto per conto del condominio, indipendentemente dall'esercizio cui le somme si riferiscono.
• Cass. civ., Sez. VI, ord. n. 1186/2019: il rendiconto costituisce la principale fonte di prova del rapporto di mandato; l'obbligo è adempiuto solo quando il mandatario fornisce i documenti giustificativi delle somme incassate, degli esborsi e delle modalità di esecuzione dell'incarico.
• Cass. civ., Sez. III, n. 15328/2018; Cass. civ., Sez. III, n. 3373/2010: in tema di responsabilità contrattuale, il creditore deve provare la fonte del diritto e allegare l'inadempimento, mentre il debitore deve dimostrare l'avvenuto esatto adempimento.
• Cass. civ., n. 27412/2021; Cass. civ., n. 31251/2021: l'ordine di esibizione è strumento istruttorio residuale e discrezionale, utilizzabile solo quando la prova non possa essere acquisita con altri mezzi e non per colmare carenze probatorie della parte.
• Cass. civ., Sez. II, n. 1011/2010; Cass. civ., Sez. III, n. 3900/2010; Cass. civ., ord. n. 15733/2022: il condominio non ha personalità giuridica distinta da quella dei partecipanti; il danno morale, inteso come sofferenza interiore, è riferibile alla persona e richiede una qualificazione coerente del pregiudizio.
• Trib. Milano, n. 9271/2019: richiamato nella motivazione, ha valorizzato l'utilizzo di denaro contante privo di adeguate pezze giustificative come condotta idonea a generare confusione tra patrimonio condominiale e patrimonio personale dell'amministratore.
• Trib. Milano, 26 gennaio 2026, n. 615: in linea con l'impostazione accolta, ha affermato che l'amministratore deve rendere il conto alla cessazione dell'incarico, non può trattenere somme prive di titolo e risponde, secondo le regole della responsabilità contrattuale, degli ammanchi e dei danni patrimoniali specificamente provati.
• Trib. Avellino, 28 gennaio 2026, n. 150: i prelievi e, più in generale, i movimenti di denaro del conto condominiale devono essere sorretti da adeguata giustificazione documentale; in difetto, l'amministratore è tenuto alla restituzione, perché il rendiconto richiede la tracciabilità delle poste di gestione.
• Trib. Roma, 28 marzo 2022, n. 4760: costituisce un arresto limitativo sul piano probatorio, poiché esclude la responsabilità per ammanco quando il condominio non produca estratti conto o altra documentazione idonea a ricostruire analiticamente la distrazione delle somme.
• Trib. Roma, n. 1562/2019: conferma che la domanda restitutoria verso l'amministratore richiede la prova delle somme indebitamente trattenute; la violazione dei doveri gestori non è sufficiente, da sola, a fondare una condanna pecuniaria se manca la prova dell'ammanco.
• Cass. pen., Sez. II, 11 febbraio 2026, n. 5678: in materia di appropriazione indebita, ha valorizzato il vincolo di destinazione delle somme condominiali e ha ammesso, in un diverso contesto processuale e sulla base di allegazioni specifiche, la tutela del danno non patrimoniale dell'ente collettivo in termini diversi dalla mera sofferenza interiore.

Considerazioni conclusive

L'amministratore di condominio risponde delle somme non giustificate quando la contabilità, gli estratti conto e i rendiconti consentono di individuare poste prive di causa gestoria e l'amministratore non dimostra l'esatto adempimento del mandato. La responsabilità non discende dalla mera irregolarità formale, ma dalla mancata giustificazione di movimenti e importi che avrebbero dovuto trovare corrispondenza nei documenti condominiali.

Questa ricostruzione si salda con l'orientamento di legittimità che riconduce il rapporto tra condominio e amministratore alle regole del mandato: Cass. n. 19436/2021 fonda l'obbligo restitutorio sulla cessazione del titolo a trattenere le somme del mandante, mentre Cass. n. 1186/2019 richiede una giustificazione documentale completa delle entrate, delle uscite e delle modalità di esecuzione dell'incarico. Gli arresti di merito più recenti sviluppano la stessa linea sul piano contabile: Trib. Milano n. 615/2026 valorizza l'assenza di titolo per somme e compensi trattenuti, mentre Trib. Avellino n. 150/2026 insiste sulla necessità che ogni prelievo o movimentazione sia ricondotto a una causa gestoria verificabile. In termini conformi, sul punto v. anche la responsabilità per somme e compensi non giustificati e, con specifico riguardo alle movimentazioni non documentate, i prelievi privi di giustificativi.

Il limite applicativo è tracciato dalla prova dell'ammanco. Trib. Roma n. 4760/2022 e Trib. Roma n. 1562/2019 non smentiscono la responsabilità dell'amministratore, ma ne delimitano l'accertamento: la condanna non può fondarsi su fatture insolute, contestazioni generiche o sospetti di gestione irregolare, se mancano estratti conto, ricevute, rendiconti o una ricostruzione attendibile dei flussi. In questa direzione può vedersi anche il rilievo decisivo della prova contabile dell'ammanco e il rigore probatorio nella domanda di restituzione.

Il profilo del danno non patrimoniale richiede una distinzione ulteriore. Il rigetto del danno morale, nel caso deciso, dipende dalla qualificazione del pregiudizio come sofferenza interiore riferita al condominio; diverso è il tema del danno all'immagine o del pregiudizio funzionale all'ente collettivo, che richiede allegazioni specifiche e un diverso accertamento, come chiarito anche da un approfondimento sul danno non patrimoniale del condominio.

Nel caso deciso, la CTU ha fornito la base contabile necessaria per distinguere le poste dovute da quelle prescritte o non provate. Da qui la condanna al risarcimento patrimoniale, il rigetto della duplicazione TARSU non dimostrata, l'esclusione della rivalutazione per difetto di prova del maggior danno e il rigetto del danno morale nei termini in cui era stato domandato.