Nel contesto condominiale, ogni singolo condomino ha il diritto di utilizzare le parti comuni dell'edificio, purché il suo intervento non ne modifichi la destinazione né impedisca agli altri di farne pari uso. Questo principio, sancito dall' articolo 1102 c.c., consente a ciascun partecipante di trarre qualsiasi utilità dalle strutture comuni senza bisogno di un'autorizzazione dell'assemblea. Un caso tipico riguarda l'installazione di una tubatura del gas sulla facciata dell'edificio.
Se il tubo viene fissato al muro condominiale senza alterarne la funzione e senza limitare il diritto degli altri condomini di fare altrettanto, l'intervento è legittimo e non necessita del consenso degli altri proprietari.
In ogni caso si deve tenere conto anche della salvaguardia della stabilità e della sicurezza dell'edificio ed evitare alterazioni del decoro architettonico.
Naturalmente, se il regolamento condominiale prevede specifiche limitazioni, queste devono essere rispettate. Tuttavia, non sempre tali clausole risultano valide.
Un esempio concreto di questa situazione è rappresentato dalla sentenza del Tribunale di Udine n. 288 dell'8 aprile 2025, che merita di essere analizzata.
Vicenda e decisione
Una condomina installa tubazioni nelle parti comuni. Il condominio delibera di ordinare/intimare alla condomina la rimessione in pristino delle opere realizzate sulle parti comuni entro e non oltre il termine di 30 (trenta) giorni; in difetto della rimessione in pristino nel termine indicato, i condomini decidono di promuovere un'azione giudiziaria nei confronti della condomina volta a ottenere la rimessione in pristino delle parti comuni; del resto, l'assemblea ritiene che sia stato violato l'art. 4 del regolamento, il quale vieta agli occupanti dell'immobile di compiere qualsiasi atto che possa turbare la sicurezza, l'estetica, la tranquillità, l'igiene e il decoro del condominio o di singole sue parti. Il Tribunale ha dato ragione all'attrice.
È emerso che la condomina, prima di eseguire i lavori, ha comunicato tempestivamente all'amministratore del condominio la necessità dell'intervento, informandolo del progetto e organizzando un sopralluogo alla presenza di un perito e dell'installatore.
Durante questo incontro è stato concordato il percorso più agevole e meno impattante per l'installazione delle tubazioni.
Inoltre, l'attrice ha continuato a fornire aggiornamenti tramite e-mail, inviando anche le foto dei lavori in corso.
Come ha notato il Tribunale, il condominio non ha provato quale fosse in concreto il pregiudizio arrecato agli altri condomini per l'uso del muro. In ogni caso lo stesso giudice ha notato che le tubazioni installate sul muro comune - necessarie al corretto funzionamento dell'impianto di riscaldamento dell'abitazione di parte attrice - non hanno affatto leso o compromesso il decoro architettonico dello stabile.
Alla luce delle considerazioni sopra esposte, il Tribunale ha affermato che l'intervento realizzato dall'attrice rappresenta un legittimo utilizzo del muro perimetrale comune, ai sensi dell'art. 1102 c.c. L'opera, infatti, non ha modificato la funzione essenziale di sostegno propria della struttura, non ha compromesso il decoro architettonico dell'edificio e non ha impedito agli altri condomini di esercitare un analogo diritto di uso sulla stessa parte comune. Il giudice friulano ha comunque sottolineato che il regolamento condominiale non ha vietato in modo esplicito l'installazione di tubazioni sulle parti comuni dell'edificio.
Di conseguenza la delibera assembleare con cui è stata negata l'autorizzazione all'installazione è stata annullata, in quanto lesiva del diritto della istante.
Considerazioni conclusive
Se non sussistono specifici ed espressi divieti all'interno del regolamento condominiale, come nel caso di specie, il condomino può utilizzare il muro condominiale perimetrale per l'installazione di tubature del gas a servizio del proprio appartamento, senza dover chiedere permessi o delibere autorizzative da parte dell'assemblea (necessaria una preventiva comunicazione all'amministratore), atteso che l'apposizione di tubature non altera la destinazione della parte in comune, ossia la facciata dell'edificio e che non impedisca agli altri condòmini il diritto di farne parimenti uso. È fondamentale garantire la stabilità e la sicurezza dell'edificio, evitando al contempo qualsiasi intervento che possa comprometterne il decoro architettonico.
La lesione del decoro è certa se la tubazione del singolo condomino costituisce una struttura di notevoli dimensioni apposta nella facciata del palazzo priva di qualsiasi collegamento dal punto di vista architettonico o funzionale con la parete esterna dell'edificio, soprattutto se l'ingombro della struttura provoca ombra sulle finestre dei vicini, diminuendone la luminosità (Trib. Milano 19 marzo 2016, n. 3559).
Il problema non si pone se una clausola del regolamento, come quella sopra menzionata nella vicenda esaminata, non indica e non specifica in che modo che il condomino non possa o non debba utilizzare le parti comuni di cui è comproprietario. Le clausole contrattuali, per essere vincolanti, devono necessariamente essere specifiche e chiare, in quanto la parte, al momento della sottoscrizione, deve essere messa in grado di comprenderne il contenuto e il vincolo che assume.
In tal senso, la giurisprudenza ritiene che siano clausole di stile quelle espressioni generiche frequentemente contenute nei contratti o negli atti notarili, che per la loro eccessiva ampiezza e indeterminazione rivelano la funzione di semplice completamento formale (Cass. civ., sez. III, 27/01/2009, n. 1950).
