Con ordinanza emessa in data 23 novembre 2022, n. 34508 la Corte di Cassazione, Sezione II, si è pronunciata su due motivi di censura, in virtù di azione di opposizione a decreto ingiuntivo intentata da dal Condominio innanzi al Tribunale di Firenze, inerente un'ingiunzione richiesta ed ottenuta dall'ex amministratore, a titolo di rimborso di spese straordinaria amministrazione.
Il Condominio-opponente, oltre che contestare la richiesta dal capo condomino uscente, spiegava domanda riconvenzionale per il rimborso di uno sbilancio di cassa
Richiesta delle anticipazioni dall'amministratore di condominio: la vicenda
L'amministratore uscente chiedeva ed otteneva, come ribadito, l'emissione di decreto ingiuntivo, da parte del giudice adito, nei confronti del Condominio-opposto, per il riconoscimento di anticipazioni rinveniente dal rimborso di spese di straordinaria amministrazione.
L'opposto, oltre che contestare l'assunto dell'opposto, spiegava domanda riconvenzionale per uno sbilancio di cassa.
Il Tribunale di prime cure, con pronuncia del 13 gennaio 2014, accoglieva l'opposizione, nonché la spiegata domanda riconvenzionale per il rimborso dello sbilancio di cassa.
Avverso tale provvedimento di prime cure, l'amministratore proponeva appello innanzi alla Corte d'appello di Firenze, fondando il proprio assunto sulla l'incompletezza della espletata CTU; la Corte territoriale toscana, in data 5 aprile 2018, emetteva sentenza di rigetto del gravame.
Avverso tale pronuncia, il ricorrente-amministratore proponeva ricorso in cassazione adducendo due motivi di censura.
Motivi del ricorso
Con il primo motivo, si deduceva l'omesso esame da parte della Corte d'appello, ex art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c. di un fatto deciso per il giudizio che era stato oggetto di discussione tra le parti: il risultato della CTU contabile disposta nel primo grado di giudizio, oggetto del primo motivo di appello.
Con il secondo motivo, si denunciava la nullità della sentenza per violazione dell'art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c., poiché la motivazione resa dalla Corte d'appello con riguardo alle questioni già evidenziate dalla prima censura si fondava su elementi indicati in difetto di minima disamina logico-giuridica.
La Suprema Corte accoglieva il secondo motivo di ricorso, dichiarava, altresì, assorbito il primo motivo.
Le anticipazioni dell'amministratore di condominio.
Va precisato che il regime delle anticipazioni non costituisce una fattispecie inquadrabile nell'arricchimento senza causa, ma è disciplinato all'art. 1720 c.c., il quale dispone che il mandante sia tenuto a rimborsare, con gli interessi, quanto il mandatario abbia anticipato in esecuzione del rapporto.
L'applicazione della norma, peraltro, ha subito una notevole evoluzione, che ha modificato completamente i presupposti dell'azione, in particolare per quanto concerne l'onere della prova.
Originariamente, la giurisprudenza era orientata nel senso che, rilevato che il regime delle anticipazioni seguiva la normativa sul mandato, all'amministratore era sufficiente dimostrare di avere corrisposto la somma, spettando al condominio l'onere di dimostrare di avere adempiuto la propria obbligazione di tenere indenne l'amministratore dagli esborsi (Cass. civ., sez. II, 30 marzo 2006, n. 7498).
Dal punto di vista pratico ciò significava che, all'amministratore, non solo sarebbe stato sufficiente presentare il rendiconto approvato, ma avrebbe assolto l'onere della prova la mera presentazione delle pezze giustificative, ancorché non approvate, permanendo a carico del condominio dimostrare l'estinzione dell'obbligazione mediante pagamento.
Successivamente, la giurisprudenza ha mutato indirizzo; secondo il nuovo orientamento, pur inquadrandosi, il rapporto tra amministratore e condòmini, nel rapporto di mandato, ciò nondimeno si tratta di un rapporto a se stante, secondo il quale l'amministratore non ha un potere di spesa, ma il diritto al rimborso delle anticipazioni ricorre solo qualora la spesa sia approvata dall'assemblea, in quanto il credito dell'amministratore non è né liquido né esigibile (Cass. civ., sez. II, 12 ottobre 2011, n. 21015).
Nullità della sentenza del Corte territoriale
Entrando nel merito della vicenda, la sentenza impugnata è stata dichiarata dalla Cassazione nulla per omessa motivazione, ai sensi dell'art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c., sotto il profilo sia della forma che della sostanza, giacché non ha dato conto con pienezza dell'esame dei motivi di appello, contenendo una generica condivisione della ricostruzione in fatto e delle argomentazioni svolte dal primo giudice, non dimostrando di avere valutato le circostanze specifiche del caso concreto, non delineando il percorso argomentativo della pronuncia, funzionale alla sua comprensione e alla sua eventuale verifica in sede di impugnazione, e risultava perciò priva dell'esposizione delle ragioni in fatto ed in diritto sulle quali è basata la decisione.
Cosa si intende per sbilancio di cassa
Sotto un primo profilo, assolutamente condivisibile, la Suprema Corte argomenta che nell'azione proposta dal condominio per ottenere dall'amministratore cessato dall'incarico tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato (art. 1713 c.c.), occorre accertare se sia stata fornita la prova, attraverso il rendiconto e i necessari documenti giustificativi, delle somme incassate e dell'entità e causale degli esborsi.
Se, invero, l'amministratore del condominio, a seguito della conclusione dell'attività gestoria, è tenuto a rimettere ai condomini tutto ciò che ha in cassa, indipendentemente dall'esercizio cui le somme si riferiscono, non può presumersi un credito del condominio verso l'ex amministratore per l'importo corrispondente al disavanzo tra le entrate e le uscite contabili.
Giustamente, come rilevato dagli ermellini, solo una chiara e definitiva indicazione in bilancio dell'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili può costituire idonea prova del credito o del debito dei condomini nei confronti del precedente amministratore (cfr. Cass. civ. Sez. II, 8 luglio 2021, n. 19436; Cass. civ. Sez. VI-II, 17 gennaio 2019, n. 1186; Cass. civ. Sez. II, 26 febbraio 2019, n. 5611).
Sentenza incongrua: mancanza delle ragioni in diritto
-Sotto un secondo profilo, la sentenza impugnata neppure supera la valutazione di congruità ex artt. 132, comma 2, n. 4, c.p.c. e 118, commi 1 e 2, disp. att. c.p.c., giacché non contiene le ragioni in diritto ritenute idonee a giustificare la valenza probatoria, criticata dall'appellante, che i giudici del merito hanno attribuito alle dichiarazioni del consulente di parte, tenuto conto che le ammissioni del consulente tecnico di parte non hanno l'efficacia della confessione, la quale, per il suo contenuto dispositivo, deve provenire dalla parte, come richiede l'art. 2730 c.c. (cfr. Cass. civ. Sez. III, 13 gennaio 1990, n. 93; Cass. civ. Sez. II, 24 settembre 2013, n. 21827).
In conclusione, la Suprema Corte accoglieva il secondo motivo di ricorso, dichiarava assorbito il primo motivo, cassava la sentenza e rinviava, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d'appello di Firenze in diversa composizione.
