Il Tribunale di Siracusa, con la sentenza n. 1237 del 25/07/2025, si è pronunciato in materia di obblighi gravanti sull'amministratore di condominio revocato, con particolare riferimento alla restituzione delle somme non giustificate e all'adempimento degli obblighi di rendiconto, delineando i presupposti giuridici e le condizioni per la condanna alla restituzione delle somme risultate in sopravanzo.
La vicenda
Il condominio, rappresentato dal nuovo amministratore, ha convenuto in giudizio il precedente amministratore, già revocato con provvedimento del Tribunale per gravi irregolarità gestionali, tra cui la mancata riscossione degli oneri condominiali e la reiterata omissione della convocazione dell'assemblea per l'approvazione dei rendiconti annuali.
L'attore ha lamentato l'inottemperanza dell'ex amministratore all'obbligo di consegna dei rendiconti e della documentazione necessaria a ricostruire la situazione patrimoniale del condominio.
Dalla documentazione parziale prodotta dal convenuto risultava che, tra il 2017 e il 28/03/2022, questi aveva percepito almeno € 62.025,90 a fronte di un saldo attivo sul conto corrente condominiale pari a soli € 398,34 e fatture insolute per € 9.516,43.
Il condominio ha chiesto la condanna dell'ex amministratore a rendere il conto delle somme riscosse e non giustificate (pari a € 61.627,57), con restituzione delle somme dovute per sopravanzo e accessori. Il convenuto si è difeso sostenendo di aver regolarmente presentato i rendiconti consuntivi nelle assemblee tenutesi dal 2020 in poi e che il condominio era in possesso della documentazione necessaria per verificare la gestione contabile.
L'assicurazione chiamata in causa dall'ex amministratore ha eccepito la nullità o annullabilità della polizza stipulata dopo l'instaurazione del giudizio e, comunque, l'esclusione dalla copertura dei fatti oggetto di causa.
La decisione
Il Tribunale ha accolto parzialmente la domanda del condominio, riconoscendo un credito da restituzione nei confronti dell'ex amministratore pari a € 14.972,02 oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo.
Dalla consulenza tecnica d'ufficio è emersa una errata tenuta della contabilità da parte dell'ex amministratore, tale da non consentire ai singoli condomini il controllo del proprio operato e delle voci in entrata e in uscita.
Il CTU ha rilevato che "per gli anni 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 e 2022 (fino alla data di cessazione dell'incarico) i documenti risultano incompleti, non corretti e non veritieri e non consentono di comprendere con chiarezza le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, dei fondi disponibili ed eventuali riserve in modo da consentire ai singoli condomini e/o ogni altro lettore esterno l'immediata verifica dei dati contenuti, richiesta dall'art. 1130-bis del Codice Civile".
Il giudice ha sottolineato che "la documentazione prodotta dal convenuto sia parziale e discordante, in violazione dei principi di chiarezza e trasparenza che connotano il rendiconto", risultando quindi inidonea a consentire la ricostruzione della situazione patrimoniale e finanziaria del condominio nell'arco temporale interessato all'assolvimento dell'incarico da parte dell'ex amministratore.
Il CTU, dopo aver constatato "una disordinata opera dell'amministratore, nella rendicontazione e conservazione delle spese, nell'elaborazione dei documenti contabili, più volte duplicati e riportanti dati discordanti, nell'utilizzo improprio di metodi di pagamento non tracciati, che ha reso difficile ricondurre i pagamenti e gli incassi ai vari soggetti", ha accertato - come riportato nella relazione definitiva - un credito a titolo di restituzione a favore del condominio per sopravanzo di cassa pari a € 14.972,02 alla data del 29/03/2022, ottenuto mediante la somma di crediti verso l'amministratore per spese non documentate (€ 8.834,02) e crediti verso l'amministratore per entrate dichiarate ma non transitate nel conto corrente (€ 6.138,00).
Il Tribunale ha quindi condannato l'ex amministratore alla restituzione in favore del condominio della somma di € 14.972,02 oltre interessi legali dalla domanda sino al soddisfo, precisando che non vi è titolo per la rivalutazione, trattandosi di debito di valuta.
È stata invece rigettata la domanda relativa al compenso percepito dall'amministratore, poiché proposta solo in sede di comparsa conclusionale e quindi dichiarata inammissibile, in quanto distinta dalla domanda di condanna alla restituzione delle somme in sopravanzo, unica esplicitata nell'atto di citazione e correlata all'attuazione dell'obbligo di rendiconto.
In motivazione si legge: "Incombe quindi in capo all'amministratore condominiale cessato dall'incarico (anche in caso di revoca), essendo venuto meno il titolo che legittima a detenerla, l'obbligo di restituzione al nuovo amministratore della documentazione occorrente a ricostruire la situazione economica e patrimoniale del condominio amministrato".
I riferimenti giurisprudenziali
Nella motivazione viene citata Cass. civ., n. 30506/2019: "nel giudizio di rendiconto promosso nei confronti del soggetto obbligato alla presentazione del conto al fine di ottenere il pagamento del saldo di gestione, tale soggetto è tenuto… a fornire tutti gli elementi utili per la ricostruzione della gestione stessa - ed in tal caso spetta a chi contrasti le sue affermazioni documentate dimostrare la loro erroneità -, mentre alla lacunosità o incompletezza delle prove fornite dalle parti sopperisce comunque l'istruttoria disposta d'ufficio dal giudice".
Viene inoltre richiamata Cass. civ., n. 24273/2023 in tema di riparto degli oneri probatori nelle azioni relative alle polizze assicurative professionali.
Considerazioni conclusive
L'amministratore revocato è tenuto alla restituzione delle somme incassate prive di idonea giustificazione documentale e delle entrate dichiarate ma non transitate sul conto corrente condominiale, ma tale obbligo trova fondamento solo laddove sia accertata - anche tramite CTU - l'esistenza effettiva di poste ingiustificate o non tracciate secondo i criteri previsti dall'art. 1130-bis c.c.
Non sussiste un obbligo automatico alla restituzione integrale delle somme gestite: occorre una specifica verifica sulla contabilità prodotta; solo le poste prive di riscontro determinano un credito da sopravanzo esigibile dal condominio.
La soluzione adottata trova conferma nell'indirizzo consolidato della Cassazione, ma resta ferma la possibilità che - ove l'amministratore assolva integralmente agli obblighi ex art. 1130-bis c.c., producendo tutta la documentazione richiesta - nessuna somma debba essere restituita se tutte le uscite sono adeguatamente giustificate e tutte le entrate risultano correttamente tracciate.
L'orientamento risulta conforme ai principi generali sull'azione di rendiconto (artt. 263 ss. c.p.c.) ed è stato ribadito anche nella recente prassi giudiziaria.
Sotto il profilo assicurativo, il Tribunale ha escluso ogni copertura ove la polizza sia stata stipulata dopo l'insorgenza della lite o abbia ad oggetto attività diverse dalla funzione gestoria contestata (Cass. civ., n. 24273/2023).
L'applicabilità dei principi affermati dipende sempre dalla concreta istruttoria sulla gestione contabile: ove vi sia piena corrispondenza tra entrate ed uscite debitamente documentate e tutte le movimentazioni siano tracciate, nessuna somma sarà dovuta;
Considerazioni pratiche e prospettive
Proseguendo di questo passo, il rischio concreto è che la giurisprudenza condominiale sia sempre più occupata da contenziosi relativi ai rendiconti e alle revoche degli amministratori, con un incremento di sentenze su queste tematiche.
Si tratta di eventi spiacevoli che, nella prassi, si verificano spesso anche a causa dell'atteggiamento di disinteresse o di sottovalutazione da parte degli stessi condomini, i quali troppo frequentemente trascurano il controllo sulla gestione condominiale e sulle attività dell'amministratore.
Basterebbe davvero poco per prevenire tali situazioni: una maggiore attenzione, una verifica periodica della documentazione e, soprattutto, la nomina di un revisore condominiale rappresenterebbero strumenti di tutela efficaci.
Eppure, molti condomini preferiscono evitare una spesa contenuta - nell'ordine di 1.500/2.000 euro - per il revisore, rischiando così di subire danni economici ben più rilevanti, spesso di decine di migliaia di euro.
È importante ricordare che l'onestà dell'amministratore non si misura dall'apparenza o dalla formalità, ma dalla trasparenza e dalla verificabilità della gestione: senza controlli, chiunque potrebbe essere indotto a comportamenti scorretti.
Per i condomini di una certa dimensione, la nomina del revisore condominiale dovrebbe essere considerata un obbligo di fatto, al pari di una polizza assicurativa che, a fronte di una spesa irrisoria, consente di evitare esborsi ben più consistenti.
Si obietta spesso che non si raggiungono le maggioranze necessarie o che molti condomini non vogliono sostenere alcun costo aggiuntivo. Tuttavia, la nomina del revisore può essere deliberata anche con 350 millesimi: è altamente improbabile che qualcuno impugni una delibera di questo tipo entro i termini di legge, e comunque la periodicità biennale (se non volete farla ogni anno) e la scelta di un professionista anche economicamente accessibile rendono questa soluzione praticabile e conveniente.
I vizi gestionali più gravi sono spesso talmente evidenti che anche un revisore con esperienza minima sarebbe in grado di rilevarli.
Per questo motivo, si invita a superare le resistenze e a procedere con la nomina del revisore: una scelta di buon senso che tutela il patrimonio comune e previene l'insorgere di contenziosi e danni economici rilevanti.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
