Quando un impianto comune provoca un allagamento in una proprietà esclusiva, il danneggiato deve provare il danno e il collegamento causale con la cosa custodita. Il custode della cosa dalla quale proviene il danno risponde ai sensi dell'art. 2051 c.c. se non dimostra un fattore esterno, imprevedibile ed eccezionale, idoneo a interrompere il nesso causale.
Su questi presupposti il Tribunale di Napoli, IV sezione civile, con sentenza n. 9775 dell'11 giugno 2026, decisa il 5 giugno 2026, ha accolto la domanda proposta da un condomino nei confronti del condominio per i danni subiti nel proprio appartamento a seguito dell'avaria del riduttore di pressione dell'impianto idrico condominiale. Il condominio, chiamata in garanzia la compagnia assicurativa, è stato condannato al risarcimento; l'assicurazione è stata a sua volta condannata a tenerlo indenne nei limiti della polizza.
La vicenda
Il proprietario di un appartamento aveva convenuto in giudizio il condominio chiedendo il risarcimento dei danni subiti dall'immobile e dai beni ivi custoditi. Secondo la prospettazione attorea, l'allagamento era stato causato dall'avaria e dall'omessa manutenzione del regolatore di pressione dell'acqua condominiale.
Il condominio si costituiva contestando la domanda e chiedeva il differimento della prima udienza per chiamare in causa la propria compagnia assicurativa. In via subordinata, domandava di essere manlevato da ogni conseguenza pregiudizievole derivante dall'eventuale accoglimento della pretesa risarcitoria.
La compagnia assicurativa, costituitasi nel giudizio, eccepiva l'inoperatività della polizza e chiedeva il rigetto della domanda di garanzia. Contestava inoltre, nel merito, la fondatezza della domanda proposta dal danneggiato.
La decisione
Il tribunale ha ritenuto applicabile l'art. 2051 c.c., qualificando il condominio come custode della rete idrica comune e del relativo riduttore di pressione. La responsabilità da custodia non richiede la prova della colpa del custode; una volta dimostrati il danno e il nesso causale tra cosa custodita ed evento lesivo, spetta al custode provare il caso fortuito.
Nel caso concreto, la natura comune della rete idrica e del riduttore di pressione non era controversa. Il regolatore era andato in avaria nella notte tra il 21 e il 22 luglio 2022; l'aumento della pressione dell'acqua, indicata in circa 10/12 bar, aveva provocato la rottura del tubo flessibile di collegamento alla caldaia e l'apertura della valvola di sicurezza sanitaria, con conseguente allagamento dell'appartamento.
Il tribunale ha richiamato, in particolare, la documentazione prodotta e la prova testimoniale. Il portiere dello stabile aveva riferito che, la mattina del 22 luglio, il manometro dell'impianto idrico risultava al massimo e che, subito dopo, era emersa la rottura di più caldaie in alcuni appartamenti; gli operai intervenuti avevano poi indicato il riduttore come non funzionante e la presenza di pressione elevata in tutto lo stabile.
La relazione tra avaria del bene comune e danno è stata così ricostruita dal giudice:
"La natura condominiale della rete idrica e del relativo riduttore di pressione, andato in avaria e sostituito il 27.7.22 [...] risulta del tutto pacifica tra le parti. Parimenti dimostrata, alla stregua della documentazione agli atti e delle deposizioni rese dai testi escussi, è la riferibilità dell'allagamento verificatosi nell'appartamento dell'attore alla eccessiva pressione della rete idrica condominiale con connessa avaria del riduttore di pressione."
Il condominio non ha fornito una prova idonea del caso fortuito. Non bastava, quindi, prospettare in modo generico un diverso sviluppo causale o una causa ignota. Il tribunale ha applicato il principio secondo cui l'incertezza sulla causa concreta del danno, dopo che sia stata dimostrata la relazione causale tra cosa in custodia ed evento, resta a carico del custode.
Quanto al danno, il proprietario aveva chiesto il ristoro dei pregiudizi subiti dal pavimento del corridoio e da un tappeto. In atti erano stati prodotti documentazione fotografica e un preventivo di ripristino del pavimento in resina per € 8.100,00; la perizia svolta nell'interesse della compagnia assicurativa aveva stimato i danni al pavimento in € 5.400,00. Il giudice ha correttamente precisato che il preventivo, da solo, non ha piena efficacia probatoria, trattandosi di atto formato unilateralmente, ma può concorrere alla valutazione se riscontrato da altri elementi.
Valutati fotografie, testimonianze, preventivo e perizia assicurativa, il danno è stato liquidato in via equitativa ai sensi degli artt. 1226 e 2056 c.c. nella somma complessiva, attualizzata, di € 7.500,00, oltre interessi legali dalla pubblicazione della sentenza al saldo.
La domanda di garanzia è stata accolta. Il tribunale ha escluso che la clausola riferita al fatto accidentale potesse essere interpretata come esclusione dei fatti colposi, poiché una simile lettura svuoterebbe la copertura del rischio tipico dell'assicurazione della responsabilità civile. La compagnia è stata quindi condannata a manlevare il condominio da tutti gli esborsi dovuti in esecuzione della sentenza, al netto della franchigia e nei limiti del massimale.
Le spese del rapporto tra danneggiato e condominio sono state poste a carico del condominio, liquidate in complessivi € 5.350,14, di cui € 273,14 per spese vive ed € 5.077,00 per compensi, oltre rimborso spese generali al 15%, CPA e IVA se dovuta. Le spese relative al rapporto di manleva sono state compensate.
I riferimenti giurisprudenziali
- Cass. civ., sez. III, 2 febbraio 2006, n. 2284 - In tema di danni da cose in custodia, se permane incertezza sull'individuazione della concreta causa del danno, il fatto ignoto resta a carico del custode, quando il danneggiato abbia provato il rapporto eziologico tra cosa ed evento.
- Cass. civ., sez. III, ordinanza 25 luglio 2025, n. 21317 - Per l'attribuzione della responsabilità ex art. 2051 c.c. sono sufficienti la relazione causale tra evento dannoso e cosa in custodia e l'effettivo potere fisico del custode sulla cosa; la prova liberatoria richiede la dimostrazione positiva del caso fortuito.
- Cass. civ., n. 16422/2011 - La custodia rilevante ai fini dell'art. 2051 c.c. presuppone un effettivo potere sulla cosa e il correlato dovere di vigilanza, in modo da impedire che essa arrechi danno a terzi.
- Cass. civ., n. 23762/2022 - Nelle assicurazioni della responsabilità civile, la clausola che richiama il fatto accidentale non può essere intesa come esclusione dei fatti colposi, pena l'eliminazione del rischio assicurato.
- App. Napoli, 15 aprile 2026, n. 2830 - In presenza di infiltrazioni riconducibili a tubazioni idriche comuni, il condominio risponde quale custode se non prova il caso fortuito o l'esclusivo controllo del bene da parte di un terzo.
- Trib. Salerno, 21 gennaio 2025, n. 308 - Le condutture idriche comuni, sino alle diramazioni nelle singole proprietà, possono fondare la responsabilità del condominio per i danni da infiltrazioni, ferma l'eventuale responsabilità concorrente del gestore quando la condotta sia di sua pertinenza.
- Trib. Imperia, 21 luglio 2025, n. 398 - Chi agisce per danni da rottura di una tubazione deve provare anche la natura condominiale della condotta, soprattutto quando si tratti di tubazioni orizzontali collocate all'interno di una proprietà esclusiva.
Considerazioni conclusive
Il condominio risponde dei danni provocati dall'impianto idrico comune quando il danneggiato prova il nesso tra il bene custodito e l'allagamento, mentre la prova liberatoria richiede un vero caso fortuito. Nel caso deciso, la pressione anomala della rete comune, l'avaria del riduttore e la sequenza degli interventi tecnici hanno consentito di collegare l'evento alla cosa in custodia; l'assenza di una causa esterna imprevedibile ha impedito al condominio di sottrarsi alla responsabilità.
La soluzione è coerente con la linea seguita dalla giurisprudenza più recente sulle infiltrazioni da impianti comuni. L'Appello Napoli n. 2830/2026 ha ribadito che la responsabilità resta in capo al condominio quando la tubazione danneggiante è comune e non sia provato l'esclusivo controllo del terzo; sul punto v. anche responsabilità per infiltrazioni da impianti comuni. Il Tribunale di Salerno n. 308/2025 mostra, invece, che la presenza del gestore idrico può assumere rilievo solo quando la condotta rientri nella sua sfera di custodia, eventualmente con responsabilità concorrente; per un approfondimento, v. danni da conduttura idrica e custodia.
Il limite applicativo è altrettanto importante. La responsabilità del condominio presuppone che la cosa dannosa rientri tra i beni o servizi comuni, oppure che comunque sia soggetta al suo potere di custodia. Quando la condominialità della tubazione è dubbia, il danneggiato deve provarla; la distinzione è stata evidenziata, per le tubazioni orizzontali, da Trib. Imperia n. 398/2025, sul punto v. condominialità della tubazione da provare.
La liquidazione equitativa conferma un ulteriore aspetto operativo. Il preventivo di ripristino non basta, da solo, a quantificare il danno, ma può essere utilizzato insieme a fotografie, testimonianze e perizie di parte. In assenza di fattura o di prova analitica dell'esborso, il giudice può determinare l'importo in via equitativa quando l'esistenza del danno sia accertata e la sua esatta misura presenti una difficoltà probatoria apprezzabile.
L'accoglimento della manleva chiude coerentemente il rapporto assicurativo. La copertura della responsabilità civile non può essere neutralizzata dalla sola natura colposa del fatto dannoso, se la polizza non contiene una valida esclusione specifica; resta comunque fermo il rispetto di franchigia e massimale.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
