In condominio può accadere che la linea idrica che collega l'adduttrice della rete cittadina al serbatoio condominiale e o le linee interne di collegamento del serbatoio con le montanti idriche, soffrano di perdite d'acqua tali da causare infiltrazioni agli immobili dello stabile condominiale.
È ciò che è accaduto in un complesso residenziale del Salernitano, dove il conduttore di un immobile adibito ad attività commerciale è stato costretto ad adire l'autorità giudiziaria al fine di ottenere il risarcimento dei danni da infiltrazioni d'acqua provenienti dalle tubazioni interrate che interessavano la superficie del locale terraneo in esame.
La questione è culminata nella recente sentenza n. 308 del 21 gennaio 2025 emessa dal Tribunale di Salerno.
Fatto e decisione
La conduttrice di un locale commerciale ubicato in uno stabile condominiale citava in giudizio il Condominio in persona dell'amministratore p.t., nonché la società proprietaria della condotta idrica per sentirli condannare, previo accertamento delle rispettive responsabilità nella determinazione delle cause delle infiltrazioni che avevano danneggiato l'immobile, all'esecuzione delle opere necessarie all'eliminazione delle stesse nonché delle loro conseguenze con ripristino dello stato dei luoghi, oltre al risarcimento del danno patrimoniale per lucro cessante, nonché ai danni morali e o esistenziali.
Costituitesi in giudizio le parti convenute ed espletata attività istruttoria anche mediante l'ausilio di CTU, il Tribunale preliminarmente dichiarava cessata la materia del contendere con riguardo alla domanda attorea di condanna all'esecuzione delle opere necessarie all'eliminazione delle lamentate infiltrazioni essendo stati eseguiti i detti i lavori in corso di causa su commissione del Condominio.
Quanto alla domanda di risarcimento dei danni, il Tribunale ha accolto parzialmente la domanda attorea riconoscendo i danni da mancato o diminuito godimento dell'immobile condotto in locazione in quanto interessato dalle infiltrazioni mentre ha rigettato la domanda di ristoro dei danni morali siccome destituita di riscontro probatorio.
Il Tribunale ha, pertanto, condannato solidalmente i convenuti - il Condominio, in quanto responsabile in qualità di custode trattandosi di danni provenienti da parti comuni e l'azienda idrica, in quanto responsabile in qualità di proprietaria della condotta - al risarcimento dei danni derivanti dall'impossibilità materiale di avvio dell'attività commerciale e dal parziale utilizzo dell'immobile nei mesi successivi.
Considerazioni conclusive
L'impianto idrico in condominio ossia l'insieme delle tubature predisposte per distribuire l'acqua alle singole utenze è di proprietà comune per le parti comprese tra il punto di innesto della conduttura comunale, o comunque dell'azienda idrica erogatrice del servizio, e le diramazioni nelle singole proprietà esclusive (art. 1117 c.c.).
Le perdite dalle condutture idriche possono causare danni alle proprietà dei singoli condòmini dovuti ad infiltrazioni nelle pareti e nel pavimento degli immobili.
Le tubazioni, essendo di proprietà comune ai sensi dell'art. 1117 c.c., sino all'ingresso di ogni singola unità abitativa, comportano l'insorgenza della responsabilità del condominio in presenza di infiltrazioni che siano causate da difettosità o cattiva manutenzione delle stesse.
Nel caso di specie, è stato accertato che le infiltrazioni che avevano impedito o limitato l'attività commerciale della conduttrice dell'immobile erano state causate da perdite delle condutture idriche a monte e a valle del serbatoio condominiale ossia: dalle linee interne di collegamento del serbatoio con le montanti idriche (i cui lavori di riparazione sono di esclusiva competenza del condominio) nonché dalla linea che collegava l'adduttrice della rete idrica cittadina al serbatoio condominiale.
Il Condominio è, infatti, responsabile ex art. 2051 c.c. quale custode dei beni e dei servizi comuni, ed è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non arrechino pregiudizi a nessuno e risponde dei danni da queste cagionati anche alle porzioni di proprietà esclusiva di taluno dei condòmini.
Ciò porta, quindi, alla responsabilità del Condominio ogni qualvolta l'evento lesivo dipenda da un comportamento omissivo dell'ente di gestione, il quale abbia omesso di adempiere ai propri doveri di manutenzione delle condotte, vertendosi, in simile ipotesi, in un caso di palese violazione degli obblighi su di esso gravanti in qualità di custode (Trib. Potenza 2 aprile 2009, n. 276)
Accertata, poi, la natura pubblica della condotta idrica costituente una ramificazione della rete cittadina, sussiste pure una responsabilità dell'azienda idrica quale proprietaria della condotta medesima, con conseguente obbligo di risarcire, in solido con il Condominio, i danni determinati dalle infiltrazioni.
Il Tribunale ha, pertanto, accolto la domanda di risarcimento del danno da derivante dal pagamento dei canoni di locazione nei periodi di totale o parziale impossibilità da parte della conduttrice di fruire dell'immobile adibendolo all'attività commerciale esercitata.
A tale conclusione il giudicante è giunto dopo aver preliminarmente rilevato la legittimazione attiva dell'attrice nella sua qualità di conduttrice dell'immobile danneggiato posto che "qualora nell'immobile si verifichi una infiltrazione, il conduttore, ex art. 1585 II com. c.c., gode di un'autonoma legittimazione a proporre azione di responsabilità nei confronti dell'autore del danno" (cfr. Cass. Civ., n. 17881/2011).
