Nel quadro degli obblighi che gravano sul condominio, la disciplina in materia di ascensori offre un esempio particolarmente chiaro di quanto la legge richieda un'attività costante e diligente. La normativa, infatti, impone al proprietario dell'impianto e, quindi, all'amministratore, quando l'ascensore è condominiale, una serie di adempimenti periodici e puntuali, finalizzati a garantirne la piena efficienza e soprattutto la sicurezza degli utenti.
Si tratta di un sistema di controlli e manutenzioni che non può essere trascurato, perché proprio la regolarità degli interventi consente di prevenire guasti, ridurre i rischi e assicurare la corretta funzionalità dell'impianto nel tempo.
Purtroppo, non sempre le imprese incaricate della manutenzione svolgono con la dovuta diligenza le attività che la legge impone. Quando l'inerzia della ditta di manutenzione espone il condominio a un pregiudizio imminente è possibile ricorrere anche a un provvedimento d'urgenza, volto a ottenere un intervento immediato o a rimuovere la situazione di rischio. In merito a questo aspetto è particolarmente interessante una recente decisione del Tribunale di Bergamo (ordinanza del 5 gennaio 2025).
La vicenda
La vicenda prendeva l'avvio quando nel 2021 una società procedeva ad installare un ascensore nel caseggiato, in forza di un contratto di fornitura e installazione stipulato tra le parti. Successivamente il condominio affidava la manutenzione di detto impianto alla stessa società.
Tuttavia, a pochi mesi dalla messa in funzione, l'ascensore iniziava a presentare numerosi vizi e malfunzionamenti, con blocchi sempre più frequenti nel tempo, che causavano disagi ai condomini e mettevano a rischio la loro sicurezza, richiedendo anche diversi interventi dei Vigili del Fuoco.
La società, dopo aver effettuato un sopralluogo, si era impegnata a sostituire integralmente alcuni componenti dell'impianto per risolvere le criticità emerse, ma tale impegno non è stato poi rispettato. Il condominio si vedeva perciò costretto a presentare un ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c., chiedendo al Tribunale di ordinare alla società manutentrice di ripristinare entro 48 ore la piena e sicura funzionalità dell'ascensore.
La richiesta comprendeva la sostituzione del componente già individuato come difettoso, la verifica dei sistemi di sicurezza e il rilascio della relativa certificazione di collaudo, oltre all'applicazione di una somma di denaro ex art. 614‑bis c.p.c. per ogni giorno di ritardo. In alternativa, il condominio domandava di essere autorizzato ad affidare i lavori a un'altra ditta specializzata, con addebito integrale dei costi alla resistente. Il giudice respingeva la richiesta ritenendo insussistente il presupposto del "periculum in mora". Il condominio proponeva tempestivamente reclamo sottolineando l'esistenza del presupposto (periculum in mora) negato nell'ordinanza di rigetto.
La decisione
Il reclamo è risultato fondato. Il Collegio ha messo in rilievo che i danni puramente economici di solito non giustificano un provvedimento d'urgenza, perché non c'è un pericolo immediato che richieda l'intervento rapido del giudice. Il Collegio però ha aggiunto che qui la situazione è diversa: non siamo davanti a un semplice disagio economico, ma a qualcosa di più serio, che supera quella soglia.
In altre parole, i giudici di secondo grado hanno chiarito che, nel caso esaminato, il pregiudizio non si è limitato a semplici spese economiche, ma ha inciso su aspetti ben più rilevanti, come la sicurezza, l'incolumità degli utenti e la funzionalità essenziale dell'impianto.
I guasti ripetuti e, soprattutto, i blocchi dell'ascensore, in alcuni casi così gravi da richiedere l'intervento dei Vigili del Fuoco per aprire le porte, hanno messo in luce un pericolo attuale per la salute e l'incolumità di chi utilizza l'impianto.
Del resto, il Collegio ha sottolineato che l'impianto era ormai usato quasi solo come un montacarichi per la spesa, perché nessuno riteneva più l'impianto affidabile: in altre parole è risultato l'unico modo per evitare la paura di rimanere bloccati dentro, con possibili episodi di panico, ansia o malori.
Alla luce di quanto sopra il Collegio ha accolto il reclamo del condominio ordinando alla società di eseguire, entro il termine perentorio di 10 giorni dalla comunicazione del provvedimento, tutti i lavori necessari per il ripristino della piena, completa e sicura funzionalità dell'ascensore, inclusa la sostituzione del componente già individuato come difettoso e la verifica di tutti i sistemi di sicurezza, con rilascio di apposita certificazione di collaudo. Il Collegio ha pure stabilito che se la società manutentrice non esegue l'ordine del giudice nei tempi stabiliti, dovrà pagare 500 euro per ogni giorno di ritardo.
Il giudice ha anche accolto la richiesta subordinata: se la società resistente non esegue i lavori, il reclamante condominio è autorizzato a farli eseguire da un'altra ditta specializzata di sua fiducia, con addebito totale dei costi alla società resistente.
Considerazioni conclusive
Rimanere intrappolati in un ascensore è un'esperienza traumatica, soprattutto per persone fragili, con conseguente danno che non può essere misurato in denaro. Proprio per questo la tutela cautelare è considerata l'unico strumento capace di prevenire il rischio che l'episodio si ripeta.
Nel caso esaminato non è mai stato in discussione l'esistenza del "fumus boni iuris" per il quale il condominio ha agito a difesa e in nome dei vari condomini, mentre qualche dubbio è sorto in relazione al "periculum in mora" richiesto dal procedimento cautelare. L'irreparabilità del danno non può coincidere con il mero pregiudizio economico-patrimoniale subito dal ricorrente.
Normalmente, il pericolo del verificarsi di un danno patrimoniale non costituisce un danno grave ed irreparabile, in quanto il danno patrimoniale è per sua natura sempre riparabile mediante il successivo risarcimento; al contrario il pregiudizio irreparabile previsto dall'art. 700 c.p.c. sussiste solo quando siano in discussione posizioni soggettive di carattere assoluto, principalmente attinenti alla sfera personale del soggetto (e spesso anche dotate di rilievo e protezione a livello costituzionale), che rendano necessario un pronto ed immediato intervento cautelare al fine di assicurarne la completa tutela (Trib. Sant'Angelo dei Lombardi 14 giugno 2011 n. 1292). Nel caso esaminato, il condominio ha agito per tutelare la salute e l'incolumità degli utenti dell'ascensore.
Questa situazione dimostra chiaramente il "periculum in mora" richiesto nel procedimento cautelare e giustifica l'urgenza di ottenere il provvedimento, per evitare che il pregiudizio alla vita quotidiana dei condomini continui.
