Può accadere che l'incolumità personale dei condomini facenti parte di un condominio sia minacciata da un pregiudizio imminente ed irreparabile, derivante dal pericolo di distacco e di crollo di alcune porzioni dell'edificio.
Lo strumento principale per ottenere una tutela immediata, quando esiste un pericolo grave ed attuale, è il ricorso in via d'urgenza ex art. 700 cpc esperibile anche dal Condominio, in persona dell'amministratore p.t., contro un condòmino proprietario di un manufatto pericoloso, deteriorato o lesivo delle parti comuni come ad esempio in caso di pericolo di distacco di parti strutturali, opere che causano infiltrazioni o cedimenti, serbatoi o impianti fatiscenti etc.
In presenza dei presupposti di ammissibilità del procedimento in via d'urgenza, del fumus boni iuris e del periculum in mora, il Condominio può ottenere la rimozione immediata del manufatto pericoloso e o la messa in sicurezza ed il ripristino delle parti ammalorate, previa nomina di un consulente tecnico d'ufficio per verificare la condizione di concreto ed imminente pericolo per l'incolumità dei condomini e di terzi nonché di rischio imminente ed irreparabile di danni a cose ad esempio a veicoli transitanti in prossimità dell'immobile.
È quanto accaduto nel caso sottoposto al vaglio del Tribunale di Novara che, con un'ordinanza del 31 ottobre 2025, ha ordinato ad una condomina, proprietaria di un manufatto fortemente ammalorato, la messa in sicurezza urgente fissando un termine per il completamento delle opere di ripristino nonché una somma di denaro da versarsi in favore del Condominio per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del provvedimento.
Fatto e decisione
Un Condominio in persona dell'amministratore p.t. agiva in giudizio, con ricorso ex art. 700 cpc, al fine di ottenere l'abbattimento o la messa in sicurezza di un manufatto in precedenza adibito a torre dell'acquedotto, di proprietà di una condòmina.
Evidenziava, per come accertato dal proprio consulente tecnico, la pericolosità del manufatto per persone e cose a causa del distacco di parti strutturali di dimensioni anche rilevanti da impalcati intermedi e serbatoi, fortemente ammalorate.
Si costituiva in giudizio la resistente la quale eccepiva l'inammissibilità del ricorso per difetto di residualità e di strumentalità della tutela richiesta; nel merito, chiedeva respingersi le domande avversarie, non sussistendo i presupposti del fumus boni iuris e del periculum in mora.
Nel corso dell'udienza di comparizione delle parti, il Condominio ricorrente chiedeva, altresì, la nomina di un ingegnere per la direzione dei lavori.
Istruita la causa, oltre che in via documentale, tramite l'effettuazione di consulenza tecnica d'ufficio, il Tribunale - ritenuti sussistenti i presupposti di ammissibilità del procedimento d'urgenza e respinta l'eccezione della resistente relativa al difetto di strumentalità del ricorso proposto rispetto ad un futuro giudizio di merito attesa la possibilità di soddisfare le esigenze di tutela anche solo in sede cautelare - ha ritenuto il ricorso fondato e meritevole di accoglimento sussistendo il fumus bonis iuris ed il periculum in mora per come accertato dal consulente tecnico d'ufficio.
In particolare, il Tribunale accertata la condizione di concreto ed imminente pericolo per l'incolumità dei condomini facenti parte del supercondominio ricorrente, ha ordinato alla resistente di procedere alla messa in sicurezza del manufatto, tramite l'esecuzione delle opere di ripristino indicate dal consulente tecnico d'ufficio da eseguirsi sotto la direzione di un tecnico abilitato, provvedendo tempestivamente alla rimozione delle parti di calcestruzzo in condizioni di distacco incipiente e delle ulteriori parti di calcestruzzo ammalorate, completando le opere nel termine di 180 giorni, decorrente dalla comunicazione dell' ordinanza. Ha fissato in Euro 150,00 la somma dovuta dalla resistente in favore del Condominio ricorrente per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del provvedimento.
Non essendo stato accertato il pericolo di crollo, ha ritenuto di non dover ordinare l'abbattimento del manufatto. Non ha, invece, accolto la richiesta di nomina dell'ingegnere indicato per la direzione dei lavori atteso che la scelta del direttore dei lavori non rientra tra i poteri del Tribunale costituendo attività rimessa all'iniziativa della parte interessata.
Considerazioni conclusive
Il provvedimento d'urgenza a tutela dell'incolumità personale dei condomini facenti parte di un condominio, nonché dei beni transitanti in prossimità dell'area pericolosa, minacciati dal pericolo di distacco e di crollo di alcune porzioni di un manufatto ammalorato, presuppone la sussistenza dei presupposti del fumus boni iuris e del periculum in mora: il primo, attiene all'accertamento sommario in relazione all'apparente fondatezza del diritto fatto valere; il secondo, si traduce nella presa d'atto della sussistenza di un imminente pregiudizio irreparabile, tale che il differimento della tutela alla fase ordinaria di merito renderebbe vano l'esercizio del diritto azionato, esponendo persone e cose a conseguenza dannose non più eliminabili o comunque non integralmente riparabili con la sola pronuncia finale.
"Il requisito dell'imminenza del pregiudizio implica che l'evento dannoso paventato da chi domanda il provvedimento d'urgenza non sia soltanto ipotetico non essendo sufficiente, per l'emissione del provvedimento d'urgenza, la sola possibilità che non si traduca in effettiva probabilità di un pregiudizio al diritto cautelando.
È imminente, quindi, un pregiudizio attuale a cui sia urgente porre rimedio perché è probabile si trasformi in un danno irreparabile o difficilmente risarcibile nelle more della definizione del giudizio di merito" (ex multis, cfr. Trib. Roma V sez. Civ, ordinanza del 23 luglio 2025 che, al contrario del caso di specie, ha respinto il ricorso per difetto dei presupposti per l'adozione di un provvedimento d'urgenza).
Strumento d'ausilio per il giudice è la consulenza tecnica d'ufficio utile per valutare la fondatezza tecnica del diritto fatto valere nonché l'esistenza e la gravità del pericolo.
La consulenza tecnica d'ufficio può, infatti, fornire al giudice una valutazione tecnica che consenta di decidere la misura urgente più opportuna in base ai rischi accertati e agli interventi immediati suggeriti.
Nel caso di specie, il Giudice ha ritenuto sussistenti i suddetti presupposti, richiesti per l'emissione del provvedimento cautelare, sulla base degli esiti della CTU che aveva accertato la presenza di estesi ammaloramenti locali, tali da causare - come già accaduto in passato - il distacco e la caduta di frammenti di dimensioni anche significative, con effetti potenzialmente gravi su persone e beni e tali da rendere necessaria ed urgente la messa in atto di opportuni interventi di protezione, messa in sicurezza e ripristino delle parti ammalorate, senza tuttavia necessità di abbattimento del manufatto non essendovi pericolo di crollo globale dell'edificio.
