In generale, il proprietario di un edificio deve adottare le misure necessarie per evitare che l'acqua piovana o altre acque di scolo causino danni ai vicini. Questo può includere l'installazione di grondaie, tubi di scarico e altre strutture adeguate per convogliare l'acqua lontano dalle proprietà adiacenti. Chiunque subisca danni derivanti da infiltrazioni d'acqua provenienti dal balcone sovrastante o dalla caduta di oggetti che possano danneggiare o sporcare, ha la possibilità di denunciare l'incidente alle autorità competenti, come le forze dell'ordine o i Carabinieri, mediante la presentazione di una querela, avviando così un'azione penale.
Balconi e reato di getto pericoloso
Il reato di "getto pericoloso di cose" è disciplinato dall'articolo 674 c.p. Questo articolo prevede sanzioni per chiunque getti o versi, in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato altrui, cose atte a offendere o imbrattare, o chi in qualsiasi modo provochi emissioni di gas, vapori o fumo tali da causare fastidio o danno alle persone. La norma ha lo scopo di prevenire qualsiasi interferenza che possa disturbare la normale vita sociale sia in luoghi pubblici che nelle abitazioni private.
È cruciale sottolineare che per configurare il reato di getto pericoloso di cose, non è necessaria la presenza di malafede o l'intenzione di arrecare fastidio e disturbo; è sufficiente che vi sia colpa.
Di conseguenza, rientra nell'ambito dell'art. 674 c.p. la condotta del condomino che, innaffiando i fiori o pulendo il balcone, fa sgocciolare acqua mista a detriti, terriccio o altre sostanze sul balcone sottostante (Cass. pen., sez. III, 21/03/2014, n. 15956).
Analogamente, è colpevole del medesimo reato il condomino che getta secchi d'acqua, carta straccia e mozziconi di sigaretta sul balcone dell'appartamento inferiore (Cass. pen., sez. III, 12/12/2017, n. 9474).
Il reato di getto pericoloso di cose può configurarsi anche in presenza di una condotta omissiva, come nel caso dell'omessa custodia di animali, qualora ne derivi il versamento di deiezioni animali idonee a offendere, imbrattare o molestare i condomini dei piani inferiori (Cass. pen., sez. III, 12/06/2008, n. 32063).
Versamento di liquidi e emissioni di vapori nel balcone sottostante
La norma sopra detta parla anche di versamento. Di conseguenza il getto di secchi d'acqua e/o altri liquidi dal proprio balcone o finestra su quelli sottostanti rientra a pieno titolo nell'ambito di questo reato.
Così due condomini che sono stati visti sputare dal proprio terrazzo nel balcone delle persone offese e, in un'altra occasione, versare urina con un secchiello sugli indumenti degli stessi vicini sono stati condannati alla pena, condizionalmente sospesa, di € 150 di ammenda ciascuno per il reato di cui all'art. 674 c.p., nonché al risarcimento dei danni in favore delle parti civili costituite, liquidati in via equitativa nell'importo di euro 500 (Cass. pen., sez. VII, 13/09/2018, n. 30573).
Da notare che secondo l'articolo 674 c.p. è colpevole pure colui il quale in un luogo privato ma di comune uso, provoca nei casi non consentiti dalla legge, emissioni di vapori, atti a "molestare persone".
Tale ipotesi è finalizzata a punire la produzione di emissioni pericolose o, comunque, moleste, cioè tali da poter determinare una situazione di disturbo, disagio o fastidio nelle persone. Di conseguenza risponde del reato di cui all'art. 674 c.p., il condomino che versa sostanze (vaporizzate allo stato gassoso) nel cortile comune provocando per effetto di tale utilizzo forte fastidio agli occhi ed alla gola dei condomini ai piani bassi (Cass. pen., sez. II, 4/11/2016, n. 49354).
Balconi a sbalzo e stillicidio: un caso "clinico"
I proprietari di un appartamento intraprendevano una causa contro i condomini di un altro appartamento situato al piano superiore dello stesso edificio, chiedendo, tra l'altro, l'adozione di misure adeguate per prevenire il problema dello stillicidio d'acqua piovana sul loro terrazzo.
Il Tribunale di Pesaro ha ricordato che, secondo gli articoli 908 e 913 c.c. il fondo inferiore non può essere utilizzato per il deflusso delle acque provenienti dal fondo superiore, salvo che non vi sia un accordo specifico che lo permetta.
Lo stillicidio delle acque piovane o di quelle derivanti da attività umane può essere legittimo solo se c'è una servitù specifica che lo consenta, o se è stato previsto nell'accordo che regola l'uso di un balcone che si affaccia su un altro fondo.
In altre parole, aprire un balcone su un terreno vicino può dare diritto a occupare una parte dello spazio aereo sopra il terreno del vicino e a godere della vista, ma non giustifica il deflusso delle acque, a meno che non sia espressamente previsto in un contratto o servitù.
Alla luce di quanto sopra, il giudicante ha precisato che la conformazione del caseggiato, sin dall'epoca della sua edificazione, con terrazzi sbalzanti, non può aver determinato la nascita di una servitù di stillicidio gravante sulla proprietà dei condomini sottostanti.
Di conseguenza, ad avviso del Tribunale di Pesaro, lo stillicidio in danno della proprietà degli appellanti costituisce, dunque, fatto illecito (artt. 908, 2051 c.c.) che obbliga i convenuti al risarcimento mediante ripristino della situazione alterata (art. 2058 c.c.).
I condomini dell'appartamento al piano superiore sono stati perciò condannati all'installazione di un profilato in metallo o pvc alla minima distanza possibile dal bordo esterno del balcone.
Tale rimedio ottimale consente, con minima spesa, di proteggono i bordi esterni di balconi e terrazzi, soprattutto vicino al bordo della soletta, facendo defluire l'acqua correttamente grazie a uno spigolo chiamato gocciolatoio, che ha un'inclinazione studiata per far scorrere l'acqua verso l'esterno (Trib. Pesaro 7 gennaio 2025, n. 3).
