Nel contesto condominiale, la determinazione della titolarità delle tubazioni orizzontali è spesso fonte di dubbi e controversie, soprattutto quando si verificano guasti o si devono affrontare spese di manutenzione. A differenza delle tubazioni verticali, generalmente considerate parti comuni dell'edificio, quelle orizzontali possono avere una proprietà esclusiva o condominiale.
In caso di conflitto condomino-condomino spetta all'autorità giudiziaria, tramite un'analisi specifica, stabilire di volta in volta quali porzioni dell'impianto (che attraversano inevitabilmente sia parti comuni sia aree di proprietà individuale) rientrino tra i beni condominiali e quali, invece, vadano considerati come pertinenze private.
A tal proposito, merita di essere segnalata la recente sentenza n. 398 del 21 luglio 2025 del Tribunale di Imperia, che ha affrontato una controversia in materia di titolarità delle tubazioni e di responsabilità per i danni derivanti dalla loro rottura.
La vicenda
Il condominio, rappresentato legalmente dal proprio amministratore pro tempore, ha proposto impugnazione nei confronti di una sentenza emessa dal Giudice di Pace, ritenuta viziata sotto diversi profili.
In particolare, secondo la difesa del condomino il giudice ha erroneamente ritenuto, senza fornire adeguate motivazioni, che le tubazioni all'origine dei danni subiti da un condomino erano di proprietà condominiale.
L'appellante ha osservato che chi rivendica il risarcimento dei danni derivanti dalla rottura di una tubazione idrica orizzontale, pur collocata all'interno della propria unità immobiliare, ritenendola di natura condominiale, ha l'onere di dimostrare tale qualificazione, provando che la condotta serva l'intero edificio o, quantomeno, altre unità condominiali oltre la propria. Non avendolo fatto, avrebbe errato il giudice di primo grado nell'accoglimento della domanda.
Con l'atto di appello, perciò, il condominio ha formulato domanda di riforma totale della decisione, chiedendo il rigetto delle pretese avanzate nei propri confronti.
In subordine, l'appellante ha domandato di essere manlevato dall'assicurazione del caseggiato rispetto agli importi eventualmente dovuti al condomino, comprensivi degli onorari di entrambi i gradi di giudizio. È stata inoltre richiesta la compensazione delle spese processuali.
Si è costituita in giudizio la controparte, sostenendo la natura condominiale delle tubazioni oggetto della controversia e insistendo per il rigetto dell'appello, con condanna del condominio alle spese.
La decisione
Il Tribunale, in funzione di giudice di appello, ha dato ragione al condomino. Lo stesso giudice ha affermato che se le tubazioni si trovano fisicamente all'interno di un appartamento, possono essere considerate comuni se servono più unità immobiliari.
Tuttavia, questo principio non si applica automaticamente: bisogna dimostrare che il tubo in questione serve effettivamente altre unità oltre a quella in cui è collocato.
Nel caso specifico, a parere del Tribunale, non è stato provato che il tubo servisse altre unità immobiliari.
Come ha osservato il giudice ligure la fotografia prodotta dal danneggiato non può essere considerata sufficiente a dimostrare che il tubo prosegua oltre la proprietà esclusiva e serva altri condomini.
Considerazioni conclusive
Ai sensi dell'art. 1117 c.c., comma 3, in virtù del rapporto di accessorietà necessaria fra beni di proprietà esclusiva e beni comuni che caratterizza il condominio degli edifici, sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio gli impianti idrici ed i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini.
Per stabilire chi debba farsi carico delle spese (comprese quelle relative alla ricerca e riparazione del guasto) è fondamentale capire se la tubazione coinvolta sia di proprietà condominiale oppure esclusiva del singolo condomino. Se la rottura riguarda una tubazione orizzontale che serve solo l'appartamento di un condomino, allora la responsabilità (sia per i danni causati dalla fuoriuscita d'acqua, sia per le spese di riparazione) ricade esclusivamente su quel condomino.
Si ricorda che la prevalente giurisprudenza di legittimità ha escluso dalla proprietà condominiale l'elemento di raccordo tra la tubatura di pertinenza del singolo appartamento e la tubatura di pertinenza condominiale, considerato, peraltro, che, mentre la proprietà comune condominiale è tale perché serve all'uso ed al godimento di tutti i partecipanti, la braga invece, serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento (Trib. Roma 12 giugno 2024, n. 10077).
La presunzione di proprietà comune dell'impianto idrico di un immobile condominiale, ex art. 1117 c.c., n. 3, non può estendersi a quella parte dell'impianto ricompresa nell'appartamento dei singoli condomini, cioè nella sfera di proprietà esclusiva di questi. Il fatto che una tubazione si trovi fisicamente all'interno di un appartamento però non implica automaticamente che sia di proprietà esclusiva del condomino.
Infatti, quella tubazione può servire più unità immobiliari e, quindi, essere considerata parte comune: in tali casi il proprietario dell'appartamento dove si trovano le tubazioni comuni ha l'obbligo di conservarne la destinazione al servizio comune, anche se mantiene il godimento esclusivo del suo spazio.
Se la tubazione orizzontale è nella proprietà esclusiva, la semplice presunzione di condominialità non è sufficiente per individuare il titolare del tubo, responsabile delle infiltrazioni: è necessario che il danneggiato fornisca una prova concreta che dimostri la funzione comune del tratto di tubazione.
In assenza di tale riscontro, il tubo è considerato parte della proprietà esclusiva del condomino nel cui alloggio è collocato.
