In alcuni edifici condominiali l'acqua non arriva con sufficiente pressione, o addirittura non arriva affatto, in particolare ai piani più alti. Questa situazione compromette il diritto fondamentale dei residenti a disporre di un bene primario come l'acqua potabile.
Le conseguenze sono evidenti: non è possibile svolgere le normali attività quotidiane, come fare una doccia, utilizzare gli elettrodomestici o semplicemente accedere all'acqua per fini igienico-sanitari.
In questi casi prima di agire nei confronti del condominio occorre valutare attentamente la situazione: il rischio è un'azione legale inutile e onerosa.
In merito a tale aspetto è particolarmente interessante quanto deciso dal Tribunale di Castrovillari (sentenza n. 1719 del 20 ottobre 2025).
La vicenda
L'impianto idrico di un condomino risultava gravemente insufficiente, soprattutto nei mesi estivi e nelle ore di maggiore utilizzo, quando la pressione dell'acqua era bassa. Questa carenza provocava disagi significativi, in particolare per l'attore, affetto da patologie invalidanti.
Il problema era ben noto a tutti i condomini, come emergeva dai verbali assembleari e dalle relazioni tecniche agli atti. L'installazione di un'autoclave condominiale era stata più volte discussa in sede assembleare, ma il progetto non era mai stato approvato, né concretamente realizzato.
Il condomino era certo che l'impianto idrico esistente generasse una disparità evidente tra gli abitanti dei piani alti, spesso penalizzati da una scarsa pressione dell'acqua, e quelli dei piani inferiori, che invece ne usufruivano senza alcun problema.
In ogni caso era preoccupato poiché, essendo solo tre dei sette appartamenti attualmente abitati, il problema era destinato ad aggravarsi nel tempo.
Per questo motivo, lo stesso condomino chiedeva formalmente l'installazione di un'autoclave condominiale con serbatoio di raccolta, in grado di garantire una distribuzione regolare dell'acqua.
In alternativa, per evitare contenziosi, proponeva di installare a proprie spese un'autoclave privata nel magazzino di sua proprietà, con tubazioni esterne per portare l'acqua al suo appartamento. L'assemblea respingeva formalmente tutte le proposte, sostenendo che l'impianto esistente era sufficiente e lamentando scarsa chiarezza tecnica nella documentazione presentata.
Il condomino impugnava la delibera che riteneva lesiva di un diritto soggettivo fondamentale: quello di accedere all'acqua potabile, bene essenziale per la vita quotidiana.
A sostegno delle sue ragioni l'attore non riteneva ammissibile che, per motivi pretestuosi, un appartamento potesse restare privo di acqua o ricevere una quantità insufficiente a soddisfare le esigenze minime. In ogni caso riteneva che l'installazione dell'autoclave condominiale, nell'area esterna indicata dal tecnico, non compromettesse né il decoro architettonico né la sicurezza o la fruibilità degli spazi comuni.
Alla luce di quanto sopra l'attore chiedeva al Tribunale che la delibera venisse dichiarata nulla e che il condominio, tramite l'amministratore pro tempore, fosse obbligato a installare a spese di tutti i condomini, in proporzione ai millesimi, un'autoclave condominiale con relativo serbatoio, secondo un progetto tecnico redatto dal consulente tecnico d'ufficio (CTU) e collocato nel luogo da lui ritenuto idoneo.
In via subordinata e alternativa rispetto alla precedente domanda, chiedeva comunque al Tribunale di ordinare l'installazione dell'autoclave condominiale a spese dei condomini, secondo il progetto del C.T.U. e collocata nel luogo da lui ritenuto idoneo.
In via ulteriormente subordinata di autorizzare l'attore a installare a proprie spese un'autoclave autonoma, secondo la documentazione già prodotta o quanto stabilito dal C.T.U.
Il condominio si difendeva sostenendo che la delibera non era nulla, ma al massimo annullabile, e che l'impugnazione era tardiva. Il convenuto notava che l'impianto idrico era sufficiente, che nessun altro condomino lamentava disagi e che l'autoclave avrebbe comportato spese ingiustificate e danni al decoro architettonico.
In caso di necessità, il condominio era favorevole all'installare un impianto autonomo a proprie spese, purché non dannoso per gli altri condomini o per i beni comuni.
La decisione
Il Tribunale ha accolto la tesi del condominio, ritenendo che la delibera impugnata fosse pienamente valida. Secondo il giudice, non è emersa alcuna mancanza degli elementi essenziali che renderebbero la delibera nulla, come la volontà della maggioranza, l'oggetto, la causa o la forma, tutti regolarmente presenti.
Inoltre, il Tribunale ha escluso che si potesse parlare di oggetto impossibile, né dal punto di vista materiale né giuridico, poiché l'assemblea ha deliberato nell'ambito delle proprie competenze.
Infine, il giudice ha notato che non è stata dimostrata alcuna illiceità, dal momento che non sono state indicate norme imperative, di ordine pubblico o relative al buon costume che sarebbero state violate. In ogni caso il Tribunale ha ricordato che un condomino non può chiedere al giudice di condannare il condominio a "fare qualcosa" (come installare o riparare un impianto), ma può solo chiedere un risarcimento se il condominio non interviene quando dovrebbe, e questo causa un danno.
Considerazioni conclusive
L'attore non ha chiesto al giudice di annullare la delibera condominiale, ma solo di dichiararla nulla. Tuttavia la delibera condominiale non è risultata affetta da vizi gravi idonei a renderla giuridicamente inesistente o irrimediabilmente invalida. È importante evidenziare che la scarsa pressione dell'acqua non era imputabile all'impianto condominiale (cioè ad un impianto comune) ma derivava piuttosto da carenze della rete idrica pubblica, la cui gestione non rientrava nella responsabilità del condominio.
La proposta del condomino è stata respinta dall'assemblea per mancanza di informazioni tecniche chiare e dettagliate sull'intervento richiesto (cioè l'installazione dell'autoclave), come ad esempio dove sarebbe stata collocata e come sarebbe stata insonorizzata.
In ogni caso si deve ricordare che il singolo condomino non può obbligare il condominio, tramite azione giudiziale, a realizzare un nuovo impianto (come un'autoclave), cioè non può ottenere una sentenza che imponga al condominio un "facere" un fare materiale, come eseguire lavori (Cass. civ., sez. VI-2, 05/07/2017, n. 16608).
Il singolo condomino non è titolare verso il condominio di un diritto di natura sinallagmatica relativo al buon funzionamento degli impianti condominiali, che possa essere esercitato mediante un'azione di condanna della stessa gestione condominiale all'adempimento corretto della relativa prestazione contrattuale (Cass. civ., sez. II, 17/02/2023, n. 5110).
