Con la sentenza n. 2830 del 15 aprile 2026 la Corte d'Appello di Napoli ha affrontato la questione della responsabilità condominiale per danni da infiltrazioni con particolare riguardo alle tubazioni idriche come beni comuni, individuando il soggetto responsabile e chiarendo i rapporti tra condominio e gestore del servizio idrico sulla base del criterio della custodia e dei relativi oneri probatori.
Fatto e decisione
Un Condominio ed alcuni condòmini agivano in giudizio nei confronti di un altro Condominio proprietario gestore dell'impianto di adduzione idrica al fine di ottenere il risarcimento dei danni da infiltrazioni occorsi alle parti comuni e agli appartamenti dei ricorrenti.
In particolare, i ricorrenti deducevano l'esistenza di fessurazioni sulla facciata dell'edificio condominiale e all'interno di alcuni appartamenti, che avevano determinato una situazione di pericolo tale da rendere necessario l'intervento del Vigili del Fuoco sfociato poi nell'adozione di un'ordinanza comunale che aveva imposto di eseguire una verifica del sottosuolo e lavori di ripristino delle condizioni di sicurezza.
Rappresentavano, altresì, che erano stati effettuati i carotaggi necessari per verificare le condizioni del sottosuolo ed anticipate spese di rinvenimento della perdita idrica e relativa riparazione e che, pertanto, ai fini dell'accertamento delle cause dei danni e delle opere necessarie per il ripristino delle condizioni di normale fruizione degli immobili danneggiati, il Condominio aveva proposto ricorso per ATP all'esito del quale veniva confermata che la rottura delle tubazioni del fabbricato di parte resistente aveva determinato il dilavamento del terreno e le conseguenti lesioni agli immobili.
In primo grado, il Tribunale accoglieva la domanda e condannava il Condominio resistente quale custode dell'impianto idrico al risarcimento dei danni in favore del Condominio ricorrente e dei singoli condòmini.
Proponeva appello il Condominio soccombente eccependo: l'improcedibilità dell'azione avanzata in primo grado dagli appellati in ragione del mancato previo esperimento della procedura di negoziazione assistita obbligatoria nei confronti di tutti i condomini; l'inutilizzabilità della CTU svolta in sede di ATP in mancanza del tentativo di conciliazione delle parti, in violazione dell'art. 696-bis c.p.c.; la carenza di legittimazione passiva sostenendo che la responsabilità dovesse essere attribuita al gestore del servizio idrico o ad altri soggetti. Nel merito, contestava la ricostruzione dei fatti e la sussistenza del nesso causale oltre a sollevare eccezioni di prescrizione sia del diritto al risarcimento sia degli interessi. In via subordinata, chiedeva la riduzione del danno e, comunque, la manleva da parte della propria compagnia assicuratrice.
Si costituivano in appello il Condominio danneggiato unitamente ai condòmini in proprio chiedendo il rigetto del gravame nonché la compagnia assicuratrice del Condominio soccombente la quale evidenziava di aver già provveduto al pagamento delle somme liquidate in primo grado, chiedendone eventualmente la restituzione in caso di riforma della sentenza.
La Corte d'Appello, esaminati i motivi, ha respinto integralmente il gravame, confermando la responsabilità del Condominio appellante quale custode della tubazione idrica da cui proveniva la perdita.
Preliminarmente ha escluso l'improcedibilità per mancata negoziazione assistita rilevando che il valore della controversia superava i limiti previsti e che le domande dei singoli condòmini erano strettamente connesse a quella principale e, in quanto tali, non soggette a negoziazione assistita.
Ha ritenuto, inoltre, pienamente utilizzabile la consulenza tecnica svolta in sede di ATP, anche nei confronti dei soggetti che non avevano partecipato a tale fase, qualificandola come prova atipica idonea a formare il convincimento del Giudice come peraltro recentemente ribadito dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui "la relazione conclusiva dell'Atp al quale una delle parti non abbia partecipato, che sia stata ritualmente acquisita al giudizio di cognizione, può essere valutata dal giudice come prova atipica, e quindi idonea a fondare il convincimento del giudice nel raffronto con le altre risultanze istruttorie acquisite, adeguatamente motivato. La parte del giudizio di merito che non abbia partecipato allo svolgimento dell'accertamento tecnico ante causam, non può utilmente disinteressarsi al suo esito per il solo fatto di non aver preso parte al procedimento culminato nella sua formazione" (Cassazione civile sez. II, 7/01/2026, n. 342).
Nel merito, la Corte ha confermato la responsabilità del Condominio appellante quale custode della tubazione idrica evidenziando che si trattava di un bene comune e che non era stata fornita alcuna prova idonea a escludere tale responsabilità o a dimostrare il coinvolgimento esclusivo di soggetti terzi.
Parimenti ha respinto le eccezioni di prescrizione affermando che il termine decorre dal momento in cui il danno e la sua causa diventano conoscibili, individuato nel deposito della consulenza tecnica in sede di ATP. Sul punto, la Corte ha richiamato la costante giurisprudenza di merito e di legittimità, secondo cui in caso di azione il termine è postergato all'esito degli accertamenti tecnici necessari per stabilire la gravità dei vizi e l'esatta causalità (Cass. 8 maggio 2014, n. 9966; Cass. 24 aprile 2018, n. 10048), non potendosi onerare il danneggiato della proposizione di azioni generiche a carattere esplorativo (Cass. 1 agosto 2003, n. 11740; Cass. 23 gennaio 2008, n. 1463; Cassazione civile sez. III, 8/05/2014, n. 9966; Corte appello Milano sez. IV, 15/01/2020, n. 492. Tale principio, peraltro è stato ribadito recentemente da Cassazione civile sez. I, 16/05/2025, n. 13092, la quale ha chiarito che ai fini del decorso del termine di prescrizione, qualora la percezione del danno e delle relative cause non sia manifesta ed evidente, occorre tenere conto non del momento della produzione del danno, ma di quello della sua esteriorizzazione, e cioè della percepibilità dello stesso e delle relative cause da parte del danneggiato con l'ordinaria diligenza.
Quanto alla domanda di manleva, la Corte di Appello di Napoli ha dichiarato cessata la materia del contendere rilevando che la compagnia aveva già adempiuto, senza contestazione, la propria obbligazione.
Considerazioni conclusive
Il punto centrale della decisione è la conferma della responsabilità del Condominio quale custode dei beni comuni ex art. 2051 c.c. anche in presenza di una società idrica potenzialmente coinvolta.
Il dato decisivo è rappresentato dalla rottura della tubazione idrica qualificata come bene comune. Una volta accertato, tramite consulenza tecnica, che la causa delle infiltrazioni e dei dissesti è stata quella tubazione, il Condominio custode ne diventa responsabile. Per andare esente da responsabilità il Condominio custode avrebbe dovuto dimostrare la sussistenza di un fattore esterno imprevedibile e inevitabile ossia il caso fortuito oppure provare in modo rigoroso che la gestione e la manutenzione dell'impianto fossero integralmente attribuibili a un terzo.
Sul punto, la Corte ha respinto il tentativo del Condominio appellante di trasferire la responsabilità al gestore idrico osservando che tale prospettazione è rimasta priva di adeguato supporto probatorio.
Non basta, infatti, invocare un diverso soggetto astrattamente responsabile, ma è necessario dimostrare che quel soggetto abbia avuto un controllo esclusivo sulla cosa o che il danno sia derivato da un fattore a lui imputabile. Non può ritenersi a tal fine probante la delibera comunale che aveva affidato la manutenzione degli acquedotti ed allacciamenti alla società fornitrice dell'acqua (la quale intervenne per riparare il guasto), in quanto tale delibera comunque non esclude la responsabilità del Condominio per la rottura di tubazioni di proprietà comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. -per difettosità o cattiva manutenzione delle stesse- che determinino infiltrazioni tali da causare danni (cfr., inter alia, Cass. 19.01.12. n. 778; e, nella giurisprudenza di merito, cfr. Tribunale Bari sez. III, 15/07/2016, n. 3966; Corte Appello Napoli, Sez. IV, 21/05/2008).
In conclusione, con la sentenza in argomento, la Corte d'Appello di Napoli ha ribadito che in tema di responsabilità per danni da infiltrazioni, il condominio risponde ex art. 2051 c.c. quale custode delle parti comuni ivi comprese le tubazioni idriche, quando sia accertato il nesso causale tra queste e il danno, senza che il coinvolgimento del gestore del servizio idrico sia sufficiente a escluderne la responsabilità in difetto di prova rigorosa dell'esclusivo controllo del terzo o del caso fortuito. La consulenza tecnica svolta in sede di accertamento tecnico preventivo, ove ritualmente acquisita, è utilizzabile nel giudizio di merito anche come prova atipica, e il termine di prescrizione decorre dal momento in cui il danneggiato acquisisce effettiva conoscenza della natura e delle cause del danno.
