All'interno di un condominio, la collaborazione tra i proprietari è fondamentale per garantire la corretta manutenzione delle parti comuni e il funzionamento dei servizi condivisi. Tuttavia, non mancano situazioni in cui uno o più condomini si oppongono all'accesso alla propria unità immobiliare, ostacolando interventi tecnici per la tutela dell'interesse collettivo.
A tale proposito si segnala una recente decisione del Tribunale di Genova, che ha esaminato un caso emblematico in materia di accesso alle proprietà esclusive per finalità condominiali (sentenza 23 giugno 2025, n. 1688).
La vicenda
Un condominio ha citato in giudizio i proprietari di un appartamento che impedivano il transito sul terrazzo di loro proprietà per raggiungere gli impianti condominiali, quali i serbatoi dell'acqua, il lucernaio e l'antenna televisiva.
Secondo l'attore tale condotta, in contrasto con l'articolo 5 del regolamento condominiale, ha determinato un impedimento concreto alla manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni, con conseguente compromissione del funzionamento di servizi fondamentali.
Del resto il condominio ha fatto presente che, nonostante i ripetuti solleciti, i convenuti hanno provveduto a installare un lucchetto sul cancello di accesso, rendendo di fatto inaccessibile l'area ai tecnici incaricati dal condominio.
L'attore ha evidenziato che le soluzioni alternative prospettate dai convenuti, come l'utilizzo di una botola collocata nel vano corsa dell'ascensore, sono state espressamente escluse per motivi di sicurezza e incompatibilità con la normativa vigente, come attestato dalla ditta manutentrice dell'impianto elevatore.
Il condominio ha notato che la situazione si è ulteriormente deteriorata a seguito della richiesta di rimozione di una tubazione condominiale, regolarmente installata in esecuzione di una delibera assembleare, e del successivo rifiuto di collaborare alla modifica del tracciato, nonostante l'intervenuto accordo conciliativo tra i condomini.
Il rifiuto all'accesso ha impedito il completamento dell'impianto idrico, rimasto inoperativo per diversi mesi, con disagi rilevanti per l'intera collettività condominiale.
Il condominio ha domandato al Tribunale, il riconoscimento del diritto di accesso e la condanna dei convenuti alla rimozione del lucchetto sul cancello per consentire il transito sul terrazzo, nei casi di necessità e previo congruo preavviso, al fine di permettere l'esecuzione di interventi di manutenzione e controllo sui beni comuni.
I convenuti hanno respinto le accuse, sostenendo di non aver impedito l'accesso ai beni comuni, poiché il terrazzo in questione è di loro esclusiva proprietà e non ospita direttamente alcun impianto condominiale.
Hanno chiarito che l'accesso ai serbatoi dell'acqua e alla centralina TV può avvenire tramite botola e scala tecnica già presenti sul fabbricato, e che il transito attraverso la loro unità è stato sempre concesso per cortesia, non per obbligo.
In merito al lucchetto installato sul cancello, ne rivendicano la legittima titolarità e sostengono che la chiusura fosse già presente all'atto dell'acquisto.
In via riconvenzionale, hanno richiesto la rimozione della tubatura dell'acqua che attraversa la loro proprietà, mai autorizzata né concordata in sede assembleare.
Confermano la disponibilità ad agevolare l'accesso per manutenzioni urgenti all'antenna TV e alle canne fumarie, ma si oppongono a richieste più estese, ritenendole infondate.
La decisione
Il Tribunale ha affermato che, come prevede l'articolo 5 del regolamento, i condomini titolari dell'uso o della proprietà del lastrico solare sono tenuti a consentire l'accesso per interventi su beni e servizi comuni.
Secondo il giudice, i convenuti si sono contrattualmente obbligati a permettere il transito attraverso la loro porzione esclusiva, anche in presenza di opere visibili e permanenti che ne confermano la funzione di passaggio.
Considerate le testimonianze e la consulenza tecnica, che ha escluso soluzioni alternative tramite il locale ascensore, il Tribunale ha ritenuto sussistente una servitù di passaggio in favore del condominio, da esercitarsi nei casi di necessità e con congruo preavviso, anche per accedere ai serbatoi dell'acqua e agli impianti posti sulla copertura.
Pertanto, l'installazione del sistema di blocco del cancello mediante catena chiusa con lucchetto posta in essere dai due convenuti, è stato ritenuto in contrasto con l'art. 5 del regolamento, con conseguente obbligo dei convenuti di rimuovere tali dispositivi o, alternativamente, di fornire copia di chiavi al solo amministratore.
Il Tribunale ha accolto la domanda riconvenzionale dei convenuti, riconoscendo che la conduttura condominiale invade la loro proprietà esclusiva senza autorizzazione e che esiste una soluzione tecnica alternativa.
La consulenza tecnica ha confermato la fattibilità dello spostamento delle valvole di manovra con costi contenuti.
Per questo, il condominio è stato condannato a rimuovere il tratto di tubazione e a riposizionare le valvole in modo da evitare qualsiasi interferenza con la proprietà dei convenuti.
Riflessioni conclusive
In un edificio condominiale, se l'accesso a impianti comuni — come la centrale termica, l'autoclave o il sistema di sollevamento delle acque — avviene stabilmente attraverso una proprietà esclusiva, ad esempio tramite una rampa, un giardino o una terrazza a livello, si può configurare una servitù di passaggio apparente, riconoscibile in quanto esercitata mediante opere visibili e permanenti.
Quando un edificio condominiale apparteneva originariamente a un unico proprietario, e questi ha successivamente frazionato e venduto le singole unità, lasciando che l'accesso agli impianti comuni avvenisse attraverso porzioni poi divenute di proprietà esclusiva, si presume che abbia inteso mantenere tale accesso.
Ai sensi dell'art. 1062 c.c., questa situazione può dar luogo a una servitù per destinazione del padre di famiglia, riconoscibile anche in assenza di un titolo scritto, purché vi siano opere permanenti e visibili che attestino un uso continuativo e funzionale a favore del condominio (Cass. civ., sez. II, 16/11/2012, n. 20218).
Nel caso esaminato una norna del regolamento contrattuale ha previsto l'obbligo di consentire il transito sul lastrico per accedere agli impianti comuni: in tal caso si può parlare di servitù costituita per contratto, con piena efficacia giuridica.
