Il condominio risponde solo dei danni causati dalle parti comuni, in qualità di custode delle stesse ai sensi dell'art. 2051 c.c. Grava sul danneggiato fornire la prova del nesso di causa tra la cosa in custodia e l'evento dannoso.
Questo principio vale anche se la compagnia di assicurazione del caseggiato ha risarcito il danno al condominio per il sinistro nell'appartamento del condomino? La risposta è contenuta nella recente sentenza della Corte di Appello di Lecce n. 676 del 25 luglio 2024.
Fatto e decisione
Con domanda riconvenzionale, proposta in sede di giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo, richiesto dal condominio per oneri condominiali maturati e non riscossi, un condomino chiedeva che fosse accertata e dichiarata la responsabilità del condominio per i danni subiti nel suo appartamento (allagato di liquami) a causa della occlusione della colonna montante condominiale.
In particolare l'attore chiedeva che fossero accertati i danni all'appartamento e a beni e mobili in esso contenuti, così come quantificati nella relazione di perizia dell'assicurazione del caseggiato, e, conseguentemente, che fosse dichiarata la sussistenza di un credito nei confronti del condominio (pari all'importo dei danni).
Il condominio - che si costituiva in giudizio - contestava la domanda del condomino, sostenendo che la fuoriuscita dei liquami era ascrivibile alla occlusione del tubo di scarico dei sanitari dell'appartamento.
In ogni caso, chiedeva che il danno eventualmente riconosciuto in favore dell'attore venisse compensato con i maggiori crediti vantati dal condominio per oneri condominiali. Il Tribunale dava torto all'attore.
Secondo il CTU la fuoriuscita dei liquami si era verificata a causa dell'otturazione all'impianto di smaltimento interno all'appartamento dell'attore, escludendo che l'otturazione potesse essere individuata nella colonna montante condominiale.
La causa dell'occlusione, quindi, era da individuarsi, per il principio del più probabile che non, nell'accumulo e stratificazione di materiali solidi causati da carenza di pendenza conseguente allo spostamento dei vasi igienici del bagno e del wc nell'appartamento dell'attore rispetto all'originaria collocazione, come si evinceva dalla planimetria catastale e dal raffronto con l'appartamento al piano superiore, non interessato da modifiche interne.
Del resto - come aggiungeva lo stesso tecnico - lo sversamento delle acque reflue, nella circostanza, era occorso nel solo appartamento dell'attore e non anche nei sovrastanti cinque appartamenti serviti dalla medesima colonna montante condominiale.
Il soccombente si rivolgeva alla Corte di Appello lamentando la poca considerazione da parte del giudice di primo grado del verbale di perizia e di sinistro redatto dal perito dell'assicurazione del caseggiato che, a definizione del sinistro, aveva accertato come ad originare il sinistro fosse stata l'occlusione della colonna di scarico condominiale, verbale sottoscritto dall'amministratore; secondo il condomino tale sottoscrizione aveva valore di confessione stragiudiziale da parte del condominio, con conseguente riconoscimento in quella sede della responsabilità per tutti i danni subiti nel quantum determinato dal detto perito assicurativo.
In ogni caso sosteneva che dalle osservazioni del suo tecnico (CTP) sarebbe emerso che l'occlusione non poteva aver riguardato il suo impianto di scarico, atteso che qualora fosse stata una perdita d'acqua dall'impianto del suo appartamento si sarebbe dovuto trattare di acqua pulita e non sporca. La Corte di Appello ha dato torto ancora al condomino.
I giudici di secondo grado hanno notato che la consulenza di parte (compresa quella della compagnia di assicurazione), ancorché confermata sotto il vincolo del giuramento, costituisce una semplice allegazione difensiva di carattere tecnico, priva di autonomo valore probatorio, con la conseguenza che il giudice di merito, ove di contrario avviso, non è tenuto ad analizzarne e a confutarne il contenuto, quando ponga a base del proprio convincimento considerazioni con esso incompatibili e conformi al parere del proprio consulente.
Quanto alle somme dell'indennizzo incassato dal condominio, la circostanza che l'assicurazione abbia risarcito il danno al condominio è irrilevante ai fini di sostenere una responsabilità dello stesso nei confronti del condomino.
Infatti, come ha sottolineato la stessa Corte, il rapporto tra la compagnia e il condominio è di natura contrattuale e il singolo condomino è del tutto estraneo a detto rapporto ed a interferire con il contenuto e con gli effetti del contratto di assicurazione. Appello respinto.
Considerazioni conclusive
I condotti fognari sono considerati dalla legge parti comuni dell'edificio e sono oggetto di proprietà comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini, con la ovvia conseguenza che, se la fognatura comune causa danni ad un condomino, di tali danni ne risponde il condominio.
Tuttavia per poter attribuire eventuale responsabilità al condominio per danni nelle proprietà esclusive conseguenti al rigurgito della fognatura è necessario individuare e provare il punto esatto di ostruzione della colonna fognaria.
Infatti dei danni risponde il singolo condomino se si dimostra che l'occlusione della fognatura (e quindi il danno) è riconducibile ad un tratto di tubazione del singolo condomino.
In ogni caso è stata esclusa la responsabilità del condominio per i danni causati (dal reflusso di acqua del condotto fognario) all'immobile di un condomino in un caso in cui il rigurgito era stato determinato da una occlusione del condotto stesso provocata da carta per alimenti ivi scaricata da un condomino fruitore del relativo servizio, peraltro non identificato (Trib. Busto Arsizio, 28/02/2001).
Nel caso esaminato la conclusione cui è pervenuto il CTU è risultata fondata su rilievi tecnici e suffragata dalla prova testimoniale, mentre il condomino non ha dimostrato che il sinistro lamentato era dovuto a colpa a lui non imputabile.
A tale fine è irrilevante l'eventuale indennizzo dell'assicurazione del caseggiato alla collettività condominiale.
Del resto, il condominio è l'unico legittimato ad agire contro l'assicurazione per ottenere un indennizzo. Il singolo condomino non è legittimato ad esercitare azioni, ragioni e diritti nascenti dalla polizza, spettando all'amministratore la rappresentanza del condominio contraente della polizza nell'interesse di tutti i condomini (Cass. civ., sez. III, 20/02/2009, n. 4245).
