Il vespaio è una struttura fondamentale per isolare l'edificio dal terreno, prevenendo l'umidità e migliorando la salubrità degli ambienti. Se mal progettato o eseguito, non garantisce il ricambio d'aria sotto il pavimento, favorisce la formazione di condensa e muffa, e può compromettere la durabilità dei materiali e la qualità dell'aria interna. Tali difetti pregiudicano in modo significativo il normale godimento, la funzionalità e l'abitabilità di un appartamento.
Dal punto di vista giuridico, la questione centrale è stabilire se il vespaio costituisca una parte comune del condominio oppure un manufatto di proprietà esclusiva.
Le più recenti pronunce della Corte di Cassazione mostrano orientamenti differenti, ma non è possibile parlare di conflitto.
Per meglio comprendere la situazione è importante analizzare una recentissima decisione della Suprema Corte (Cass. civ., sez. III, 25/07/2025, n. 21317).
La vicenda
La proprietaria di un appartamento al piano seminterrato ha segnalato gravi danni strutturali alla sua abitazione: fessurazioni, cedimenti e dislivelli, dovuti, a suo giudizio, al cedimento del vespaio condominiale, struttura interrata che isola l'edificio dal suolo.
Nonostante le ripetute segnalazioni, l'assemblea condominiale ha ostacolato gli accertamenti proposti dall'ingegnere incaricato, opposizione ad ogni intervento.
Con il peggioramento della situazione e l'inerzia dell'amministratore, la condomina ha avviato un accertamento tecnico preventivo.
Il consulente tecnico d'ufficio ha confermato la presenza di vizi diffusi, attribuibili a carenze costruttive del vespaio.
Successivamente la proprietaria dell'appartamento al piano seminterrato si è rivolta al Tribunale richiedendo di ordinare al condomino i lavori di consolidamento e il risarcimento dei danni patrimoniali subiti, compresi i costi tecnici.
Il condominio, costituitosi in giudizio, ha negato la propria responsabilità, sostenendo che la causa dei danni era da ricondurre alla soletta di proprietà esclusiva dell'attrice.
Il Tribunale ha accolto in parte le domande, imponendo al condominio l'esecuzione dei lavori indicati dal CTU e il risarcimento dei danni subiti dall'attrice.
La Corte ha riformato integralmente la decisione del Tribunale di primo grado, accogliendo l'appello presentato dal condominio.
In particolare i giudici di secondo grado hanno ritenuto che le lesioni strutturali riscontrate nell'appartamento dell'attrice non erano imputabili al condominio, come inizialmente sostenuto.
La Corte ha osservato che, come è emerso dalla relazione tecnica del CTU, il danno era riconducibile a un riempimento del suolo effettuato con materiali inadeguati, aggravato dalla presenza di un fondo limo-argilloso particolarmente instabile.
I giudici di secondo grado hanno sottolineato che la soletta a servizio dell'unità immobiliare era stata realizzata con evidenti carenze costruttive (spessore ridotto, calcestruzzo non idoneo, assenza di armatura) e che se questa fosse stata costruita correttamente, le deformazioni del terreno non avrebbero avuto conseguenze strutturali sull'appartamento.
A parere dei giudici di secondo grado, le inadeguate modalità costruttive della soletta di proprietà esclusiva dell'attrice rappresentavano quel fattore esterno (c.d. caso fortuito) decisivo per escludere la responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c. La sentenza ha rigettate tutte le domande proposte dall'attrice, con conseguente condanna della stessa condomina al pagamento delle spese di entrambi i gradi di giudizio.
La decisione della Cassazione
La Cassazione ha dato ragione all'attrice. I giudici supremi hanno considerato il vespaio parte comune del condominio.
Il cedimento di tale manufatto è stato la causa determinante dei danni subiti dalla condomina del piano seminterrato.
Secondo la Suprema Corte i giudici di secondo grado hanno erroneamente ritenuto che la responsabilità da custodia del condominio potesse escludersi in forza della realizzazione difettosa di una parte dell'edificio.
Per la Cassazione però i difetti di costruzione originari o i problemi strutturali della parte comune non possono essere considerati eventi imprevedibili, perché fanno parte della cosa stessa. Per questo motivo, rientrano nella responsabilità del condominio come custode.
Considerazioni conclusive
In una recente decisione, riprendendo una tesi già affermata nel 1993 (Cass. civ., Sez. II, 07/06/1993, n. 6357), la Cassazione ha affermato che il vespaio, sottostante al pavimento del piano terra, che vi viene poggiato, avente sola funzione isolante e di separazione della superficie di sedime dalla soletta inferiore e realizzato con la stesura di uno strato di materiale inerte, non rientra nell'ambito del suolo comune a norma dell'art. 1117 c.c., costituendo un manufatto destinato esclusivamente a migliorare le condizioni abitative dell'unità immobiliare al piano terreno e poggiante sul suolo comune (Cass. civ., Sez. II, 28/03/2025, n. 8252).
Nella decisione in commento però la Suprema Corte sostiene chiaramente che il vespaio è da considerare parte comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. Il conflitto sembra apparente.
Se il titolo non precisa nulla, la qualificazione del manufatto come bene comune dipende dalla funzione svolta dal vespaio.
Qualora la sua funzione strutturale e protettiva sia a beneficio dell'intero edificio, le spese per la conservazione e manutenzione di tale bene comune devono essere sostenute da tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se il vespaio serve esclusivamente l'unità immobiliare al piano terra, può essere considerato manufatto autonomo e non parte comune (in tal caso spese di manutenzione e danni sono a carico del condomino utente).
