L'amministratore è tenuto alla restituzione dell'ammanco e al risarcimento dei costi della revisione contabile

L'ex amministratore di condominio è tenuto a restituire le somme risultate mancanti quando l'ammanco emerga da una ricostruzione contabile fondata sulla documentazione di gestione e non sia specificamente contestata. Se, inoltre, l'inadempimento ha reso necessaria una revisione tecnica della contabilità, il relativo costo può essere posto a suo carico come danno patrimoniale direttamente conseguente.

In questa linea si colloca il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 4093 del 18 marzo 2026, che ha distinto con chiarezza tra obbligo restitutorio delle somme non giustificate e risarcimento del danno conseguente alla necessità di ricostruire la contabilità. Il punto centrale non è la mera mancata approvazione dei rendiconti, ma la prova documentale di un ammanco di cassa e di versamenti non contabilizzati, ricostruiti attraverso una revisione contabile ritenuta attendibile dal giudice.

La vicenda

Il condominio ha agito contro il precedente amministratore, rimasto contumace, deducendo che durante la sua gestione, protrattasi dall'ottobre 2017 al luglio 2021, non erano stati presentati all'assemblea i bilanci relativi agli esercizi 2019, 2020 e 2021.

Da qui la necessità di procedere a una ricostruzione contabile. L'attore ha allegato che dalla revisione emergeva un disavanzo di cassa, oltre a ulteriori versamenti effettuati direttamente nelle mani dell'amministratore e non registrati. Ha inoltre rappresentato che una società fornitrice di energia aveva ottenuto un decreto ingiuntivo per il mancato pagamento di fatture maturate nel periodo in larga parte coincidente con la gestione del convenuto. (Per un precedente sulla rimborsabilità leggi spese di ricostruzione contabile).

La domanda introduttiva chiedeva la condanna al pagamento di euro 41.394,26, oltre al risarcimento del danno di euro 8.483,89. La pronuncia, tuttavia, ha accolto solo in parte tali richieste, nei limiti della prova ritenuta raggiunta.

La decisione

Il giudice ha dapprima dichiarato la contumacia del convenuto e ha poi esaminato il materiale documentale prodotto dal condominio. Il passaggio decisivo della motivazione è quello in cui viene valorizzata la relazione di ricostruzione contabile del 18 gennaio 2022, ritenuta non contestata e costruita sulla base delle singole gestioni condominiali, delle spese, delle entrate e delle ulteriori partite relative al riscaldamento, alla contabilizzazione del calore e ai lavori straordinari dell'ascensore.

La sentenza afferma infatti, in un passaggio centrale, che "dalla relazione di ricostruzione contabile in data 18 gennaio 2022, non oggetto di contestazione, si evince, in riferimento alla situazione di cassa alla data delle consegne, che l'ammanco riscontrato risulta pari ad euro 33.300,40" e aggiunge che, alla luce dello schema dei pagamenti e delle ricevute prodotte, "la somma di euro 4.015,43 non risulta essere stata contabilizzata".

Su questa base, il Tribunale ha ritenuto provato l'inadempimento dell'ex amministratore e la sua responsabilità per l'ammanco complessivo di euro 37.315,83, somma corrispondente all'importo riconosciuto in dispositivo a titolo di restituzione.

La motivazione richiama espressamente il principio per cui l'amministratore del condominio è assimilabile al mandatario con rappresentanza e, quindi, soggetto alle regole del mandato. In particolare, viene riportato il seguente arresto di legittimità: "Pertanto, a norma dell'art. 1713 cod. civ., alla scadenza l'amministratore è tenuto a restituire ciò che ha ricevuto nell'esercizio del mandato per conto del condominio, vale a dire tutto ciò che ha in cassa, indipendentemente dalla gestione alla quale le somme si riferiscono".

Il dato più importante, sul piano tecnico, è che il Tribunale non ha confuso il piano restitutorio con quello risarcitorio. Non ha cioè liquidato integralmente quanto domandato dal condominio, né ha trasposto automaticamente nel danno tutte le conseguenze economiche della gestione irregolare. Quanto alla richiesta risarcitoria, ha riconosciuto soltanto euro 5.856,00, corrispondenti alla fattura emessa per la ricostruzione contabile, ritenuta l'unica voce di danno direttamente conseguente e documentalmente provata.

Resta quindi sullo sfondo, ma non viene autonomamente liquidato come danno, il riferimento al decreto ingiuntivo ottenuto dal fornitore di energia: la circostanza rafforza il quadro della gestione inadempiente, ma la decisione non riconosce al condominio, su tale titolo, l'intero importo richiesto.

La pronuncia è coerente con i principi che regolano il rapporto tra amministratore e condominio: l'obbligo di rendiconto e di corretta gestione si collega alle norme sul mandato, mentre la responsabilità per danni ulteriori richiede allegazione e prova specifica del pregiudizio. La mancata presentazione dei rendiconti per più annualità rileva, dunque, come presupposto fattuale che ha reso necessaria la verifica tecnica dalla quale sono emerse le poste restitutorie e il costo risarcibile della ricostruzione.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., 10 agosto 2000, n. 10815: l'amministratore di condominio, quale mandatario con rappresentanza, alla cessazione dell'incarico deve restituire tutto ciò che detiene per conto del condominio, indipendentemente dall'esercizio cui le somme si riferiscono. È il precedente espressamente richiamato dalla sentenza.
• Cass. civ., 28 febbraio 2024, n. 5389: le spese della mediazione, se richieste e documentate, rientrano tra le spese del giudizio e seguono la soccombenza. Anche questo principio è richiamato nella motivazione per giustificare la condanna del convenuto al rimborso dei costi della mediazione.
• Trib. Roma, 28 marzo 2022, n. 4760: la responsabilità dell'ex amministratore per ammanco di cassa non può essere affermata sulla sola base di fatture insolute o di allegazioni generiche; occorre una ricostruzione documentale delle entrate e delle uscite, partendo dai saldi e dagli estratti contabili. Il precedente delimita utilmente la decisione qui esaminata, fondata invece su una revisione contabile analitica e documentata.
• Trib. Roma, 12 settembre 2023, n. 12921: quando il condominio deduce pagamenti eseguiti dai condomini e non regolarmente contabilizzati, deve provarne l'effettività con riscontri controllabili; la revisione della contabilità assume rilievo solo se ancorata a ricevute, registrazioni ed estratti conto.
• App. Roma, 4 dicembre 2024, n. 7647: l'accertamento della mala gestio non esonera dalla prova del danno; il pregiudizio risarcibile richiede allegazione e dimostrazione autonoma, distinta dal mero inadempimento dell'amministratore.
• Trib. Milano, 26 gennaio 2026, n. 615: la cessazione dell'incarico impone all'amministratore di giustificare documentalmente entrate e uscite della gestione; in difetto, egli risponde delle somme prive di titolo e dei danni patrimoniali causalmente collegati all'inadempimento. Il richiamo è pertinente soprattutto per la distinzione tra restituzione e danno da mala gestio.
• Trib. Avellino, 28 gennaio 2026, n. 150: i prelievi e, più in generale, i movimenti di denaro del conto condominiale devono essere assistiti da adeguata giustificazione documentale; in mancanza, l'amministratore è tenuto alla restituzione. Il precedente conferma che l'obbligo di rendiconto non si esaurisce nella produzione di conteggi, ma richiede la tracciabilità delle poste di gestione.

Considerazioni conclusive

Il principio che si consolida è netto: l'amministratore risponde delle somme mancanti quando il condominio provi, con una ricostruzione contabile attendibile e documentata, l'esistenza di un ammanco e di poste non registrate, mentre il danno ulteriore resta risarcibile solo se immediato, causale e specificamente dimostrato.

La soluzione si colloca in continuità con Cass. n. 10815/2000, che riconduce l'obbligo restitutorio alle regole del mandato, e con gli arresti di merito più recenti che insistono sulla necessità di una giustificazione documentale delle movimentazioni, come Trib. Milano n. 615/2026 e Trib. Avellino n. 150/2026; sul punto v. anche un approfondimento sulla restituzione e sul danno da mala gestio e, in tal senso, un richiamo all'onere di giustificazione delle movimentazioni.

Il perimetro applicativo della regola resta però ancorato al livello della prova. Trib. Roma n. 4760/2022 e Trib. Roma n. 12921/2023 mostrano che la contumacia del convenuto, le fatture insolute o le irregolarità genericamente denunciate non bastano da sole: servono estratti conto, ricevute e una ricostruzione analitica delle poste; può vedersi anche il rilievo decisivo della prova contabile dell'ammanco.

Lo stesso vale per il profilo risarcitorio. App. Roma n. 7647/2024 delimita utilmente la portata della tutela, perché conferma che la mala gestio, pur accertata, non si traduce automaticamente nel ristoro di ogni conseguenza economica allegata dal condominio. In questa prospettiva, il riconoscimento del solo costo della revisione contabile appare coerente con la motivazione e con il quadro dei precedenti; per un approfondimento, v. il danno da mala gestio richiede prova autonoma.

In termini pratici, quando i rendiconti mancano o la contabilità risulta disordinata, il condominio può ottenere la condanna dell'ex amministratore entro il perimetro delle somme effettivamente ricostruite e dei pregiudizi immediati documentalmente provati. È su questa distinzione tra restituzione e risarcimento che la pronuncia acquista rilievo operativo.