Alla cessazione dell'incarico, l'amministratore è obbligato a restituire integralmente quanto detenuto per conto del condominio, senza che rilevi la specifica annualità di gestione cui le somme si riferiscono.
Tale principio, fondato sull'assimilazione tra amministrazione condominiale e mandato con rappresentanza, è stato applicato dal Tribunale di Roma con sentenza n.13651 del 6 ottobre 2025, che ha condannato l'ex amministratore alla restituzione delle somme risultate dovute all'esito della verifica contabile.
La vicenda
Il condominio, tramite il proprio amministratore, ha convenuto in giudizio l'ex amministratore, chiedendo la restituzione delle somme risultate a credito dell'ente all'esito della revisione dei conti.
L'assemblea aveva conferito mandato al nuovo amministratore affinché procedesse alla revisione contabile e, sulla base della relazione predisposta dal consulente tecnico di parte, aveva diffidato il convenuto alla restituzione dell'importo rideterminato.
L'ex amministratore si è costituito eccependo il difetto di rappresentanza dell'amministratore attore e sostenendo di aver già consegnato tutta la documentazione e gli atti originali relativi alla propria gestione. Ha inoltre dedotto che i rendiconti annuali erano stati approvati dall'assemblea e che la propria gestione era stata trasparente e verificata dai condomini.
Nel corso del giudizio, il Tribunale ha acquisito e valorizzato la consulenza tecnica d'ufficio espletata nel parallelo procedimento tra le stesse parti (r.g. 25775/2020), avente ad oggetto, tra l'altro, la verifica dell'eventuale avanzo di cassa non restituito dall'amministratore uscente e dei possibili crediti dell'ex amministratore per compensi o anticipazioni non rimborsate.
Rilevanza delle decisioni assembleari
Dalla documentazione processuale emerge che in data 26/10/2021 è stata convocata una nuova assemblea che ha revocato i bilanci relativi alla gestione e ha approvato nuovi bilanci per gli anni 2010, 2011, 2012, 2013 e 2014, nonché deliberazioni relative a lavori (tra cui terrazzo pal. S., lavori straordinari sui balconi, tettoia pal. Q., ascensore pal. T. e opere fognarie) e alla gestione straordinaria del T.F.R. del portiere.
Tale delibera è significativa ai fini della legittimazione dell'amministratore ad agire in giudizio per il recupero del credito, posto che il Tribunale ha ritenuto che con la delibera assembleare del 30/10/2018 l'amministratore fosse autorizzato ad instaurare l'azione; la menzionata assemblea del 26/10/2021 attesta inoltre la volontà assembleare di riesaminare e rideterminare i bilanci della gestione.
Il convenuto aveva altresì dedotto che, nella precedente assemblea del 15/10/2014, era stato revocato dall'incarico e che era stato nominato amministratore il dott.[....], anch'egli commercialista e revisore dei conti. Tale circostanza è rilevante ai fini della ricostruzione del passaggio di consegne e della verifica di eventuali saldi iniziali non trasferiti formalmente tra amministratori.
La decisione
Il Tribunale ha rigettato l'eccezione di difetto di rappresentanza, ritenendo che l'assemblea condominiale avesse autorizzato l'amministratore ad agire per il recupero del credito. Il Tribunale ha accolto la domanda del condominio nei limiti risultanti dalla CTU, ritenendo provata la sussistenza di un saldo positivo di cassa non restituito dall'ex amministratore per euro 11.835,28, oltre interessi legali dalla domanda al saldo effettivo.
Nella motivazione il giudice richiama i criteri di forma e sostanza del rendiconto, osservando che esso deve essere privo di vizi intrinseci, accompagnato dalla documentazione giustificativa delle spese e intellegibile, così da consentire la verifica delle voci di entrata e di spesa (con espresso richiamo agli artt. 263 e 264 c.p.c. applicabili al rendiconto sostanziale).
Anomalie contabili emerse
Il c.t.u., nel ricostruire la gestione anno per anno, ha rilevato una specifica anomalia nel bilancio a supporto dell'anno 2010: tra le uscite di cassa figura un importo pari a € 17.001,19 indicato come spesa di pertinenza della gestione precedente. Tuttavia tale uscita è stata annotata dall'ex amministratore. nel registro di contabilità della propria gestione, classificandola come spesa corrente e non in quello della precedente amministrazione, determinando così una evidente contraddizione. Il consulente ha rilevato che, essendo l'importo imputato nei registri dell'amministratore oggetto di causa, non vi è riscontro di un giustificato motivo che suffraghi tale scrittura contabile.
Tale inconsistenza documentale è stata ritenuta rilevante ai fini della ricostruzione del saldo finale e contribuisce a giustificare la pronuncia di condanna alla restituzione della somma emersa dalla CTU.
I riferimenti normativi e giurisprudenziali
Il provvedimento richiama espressamente l'art. 1713 c.c., secondo cui il mandatario deve restituire quanto ricevuto nell'esercizio del mandato per conto del mandante, e fa riferimento anche all'art. 2033 c.c.. Viene inoltre richiamato l'art. 1130-bis c.c. in tema di registro di contabilità e rendiconto condominiale e i principi applicativi contenuti negli artt. 263 e 264 c.p.c. utili per la verifica delle partite di rendiconto.
Il Tribunale richiama infine l'orientamento della Suprema Corte (tra cui Cass., ord. n. 1186/2019) in tema di obbligo di rendiconto e documentazione delle spese.
Considerazioni conclusive
L'amministratore cessato dall'incarico è tenuto a restituire tutte le somme detenute per conto del condominio, senza possibilità di trattenere importi in assenza di crediti o anticipazioni adeguatamente documentati e approvati. L'obbligo restitutorio opera anche se le somme si riferiscono ad annualità precedenti rispetto all'ultimo esercizio gestito.
"Costituendo il rendiconto la principale fonte di prova di ogni rapporto di mandato, ad esso deve farsi essenzialmente capo per accertare quanto l'amministratore abbia incassato e debba perciò restituire alla cessazione dell'incarico". Il giudice sottolinea inoltre come la validità del rendiconto dipenda dalla chiarezza espositiva e dalla presenza dei necessari documenti giustificativi.
L'obbligo restitutorio trova quindi applicazione generale salvo prova contraria da parte dell'amministratore circa legittimi crediti vantati nei confronti del condominio o diversa destinazione delle somme trattenute debitamente comprovata.
Raccomandazioni pratiche
- Deliberare contestualmente alla nomina del nuovo amministratore la revisione contabile (affidandola a professionista terzo o al nuovo amministratore se qualificato): la revisione contabile è strumento essenziale per accertare eventuali ammanchi e per integrare la documentazione probatoria in giudizio (è come una polizza assicurativa!!!)
- Approvare eventuali rendiconti con il nuovo amministratore solo dopo la revisione contabile; se si reputa necessario, approvare i rendiconti con riserva in attesa dell'esito della revisione, riservandosi di impugnare le delibere di approvazione qualora emergano anomalie rilevanti.
- Se a rendiconti già approvati emergono gravi anomalie, valutare la revoca delle approvazioni e la convocazione di nuova assemblea per l'approvazione dei rendiconti corretti, nonché l'attivazione degli strumenti giudiziari o stragiudiziali per il recupero delle somme.
- Conservare copia integrale della documentazione contabile al momento del passaggio di consegne e verificare che il registro di contabilità, gli estratti conto e le pezze giustificative siano effettivamente consegnati e coerenti con le scritture: come mostrato nel provvedimento, incongruenze nelle imputazioni di spese possono rendere necessario il ricorso alla CTU.
Osservazione finale
All'amministratore convenuto è andata male: il comportamento emerso in atti — in particolare l'imputazione nei propri registri di spese che il consulente ha ritenuto riferibili alla gestione precedente e la mancanza di giustificativi idonei — è stato smascherato dal confronto documentale operato dalla CTU. Si tratta di un "trucco" (come quello per le anticipazioni....) che, come talvolta avviene nella prassi, può far "brillare gli occhi" a chi mira a trattenere somme o a confondere le scritture; quello stesso escamotage, se non sostenuto da documentazione e spiegazioni coerenti, è però facilmente vanificato dall'analisi incrociata di registri, estratti conto e pezze giustificative, con le conseguenze giuridiche viste nella pronuncia.
La vicenda costituisce quindi un utile monito pratico per le assemblee e per i nuovi amministratori: trasparenza e documentazione piena restano il più efficace argine contro le irregolarità.
Ancora una volta, non smetteremo mai di scriverlo: effettuare una revisione contabile almeno ogni due anni è la miglior garanzia di trasparenza e correttezza gestionale! E' il modo migliore per far dormire sonni tranquilli... anche agli amministratori!
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
