Quando un complesso edilizio è costituito da due o più caseggiati costruiti in aderenza si tende a propendere per l'esistenza di un unico condominio. Tuttavia la continuità strutturale e architettonica dei due edifici, nonché quella pittorica delle facciate non è rilevante, prevalendo invece le indicazioni degli atti costitutivi dei condomini, secondo la volontà espressa dagli originari proprietari-costruttori: in altre parole la sussistenza di un unico condominio (anche se complesso) ovvero di un supercondominio non deriva automaticamente dalle modalità costruttive, ma dagli atti giuridici predisposti al momento della costituzione del complesso edilizio.
Una recente sentenza rimarca come sia cruciale comprendere se il costruttore abbia voluto dar vita a un condominio con due o più palazzi o a un supercondominio (sentenza del 18 febbraio 2025 n. 88).
Vicenda e decisione
Un condomino impugnava alcune delibere dell'assemblea di un complesso immobiliare, deducendone la nullità e/ annullabilità nelle parti attinenti all'approvazione e ripartizione di spese per lavori da eseguirsi esclusivamente o nell'edificio contraddistinto dal n. civico 3 (ove si trova l'unità abitativa dell'attore) o nell'edificio contraddistinto dal civico 8. L'attore notava che i due edifici condividevano solo gli impianti di riscaldamento e di rifornimento acqua, essendo per il resto completamente autonomi e distinti.
Di conseguenza, a parere dello stesso condomino, i lavori relativi a ciascun edificio dovevano essere deliberati e pagati esclusivamente dai proprietari delle unità immobiliari che ne facevano parte.
In ogni caso chiedeva l'accertamento della sussistenza di un supercondominio composto da due distinti condomini aventi diverso ed autonomo numero civico.
Si costituiva il complesso condominio, eccependo la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini e, nel merito, chiedendo il rigetto delle domande ed impugnazioni proposte dall'attore, essendo esclusa nel caso di specie la configurabilità di un supercondominio.
L'attore, dopo la disposta integrazione del contraddittorio alla quale non aveva adempiuto, rinunciava alla domanda in via principale dell'accertamento della proprietà esclusiva di beni in capo all'uno o all'altro gruppo di condomini, chiedendo un accertamento meramente incidentale: in tal caso non sussiste più un litisconsorzio necessario tra tutti i condomini.
In quest'ottica, in via preliminare, il Tribunale ha riconosciuto l'ammissibilità di un accertamento meramente incidentale della proprietà dei beni facenti parte del condominio e/o del supercondominio nel giudizio di impugnazione di una delibera assembleare ex art. 1137 c.c., nel quale spetta all'amministratore la legittimazione passiva.
La Corte di Cassazione ha stabilito infatti che, nel giudizio di impugnazione di una delibera assembleare ai sensi dell'art. 1137 c.c., la questione dell'appartenenza di un'unità immobiliare ad un condominio o della titolarità comune di una porzione dell'edificio può essere oggetto di un accertamento incidentale, limitato alla decisione sulla validità dell'atto collegiale.
Tale accertamento non ha efficacia di giudicato sui diritti reali dei singoli, a meno che non vi sia una domanda esplicita ai sensi dell'art. 34 c.p.c.
Il giudizio si svolge nei confronti dell'amministratore del condominio, senza la partecipazione di tutti i condomini come legittimati passivi. Chiarito quanto sopra, nel merito il Tribunale ha ritenuto il complesso residenziale un supercondominio.
Nel caso in esame, secondo il Tribunale è risultata decisiva la volontà espressa dai costruttori originari del complesso immobiliare nei primi atti di compravendita delle unità immobiliari dei due edifici contigui, volontà che è stata pacificamente riprodotta nei successivi atti. I due costruttori infatti hanno espressamente previsto che, ad eccezione degli impianti di riscaldamento e di acqua, le due palazzine costituissero autonomi condomini.
Come ha notato il giudice spezzino sebbene nel corso di più decenni i condomini dei due caseggiati si siano comportati come partecipanti ad un unico condominio, partecipando ad assemblee unitarie, non è emersa alcuna manifestazione di volontà, espressa formalmente ed all'unanimità, di unificazione dei due distinti condomini, costituiti dagli originari costruttori. Il Tribunale ha riconosciuto l'esistenza di un supercondominio.
Quest'ultimo è stato condannato alla restituzione all'attore di somme corrisposte per lavori nel caseggiato vicino.
Considerazioni conclusive
Al pari del condominio negli edifici, anche il c.d. supercondominio, viene in essere "ipso iure et facto", se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno d'apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d'approvazioni assembleari, solo che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, "pro quota", ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati (Cass. civ., sez. II, 25/10/2018 n. 27084).
La Corte di Cassazione ha infatti rilevato che è rimessa all'autonomia privata la scelta se dare luogo alla formazione di un unico condominio oppure di distinti condomini per ogni fabbricato, in tal caso ravvisandosi la figura del "supercondominio" in relazione alle parti in comune (Cass. civ., sez. II, 18/04/2005, n. 8066).
In ogni caso la disposizione di cui all'art. 61 disp. att. c.c. - la quale prevede la possibilità di scissione, in base a deliberazione assembleare adottata a maggioranza, di un unico condominio originario in più condomini - ha natura eccezionale, in quanto deroga al principio secondo il quale la divisione può essere attuata solo con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione. Pertanto, essa non può essere utilizzata analogicamente per attuare l'inversa ipotesi di fusione in un unico condominio di più edifici autonomi (Cass. civ., sez. II, 28/10/1995, n. 11276).
