La commissione di condomini non può sostituire il revisore contabile nelle verifiche dei bilanci

Il Tribunale di Paola, con sentenza n.947 del 24 novembre 2025, ha confermato che la commissione di condomini (assimilabile al consiglio di condominio) non può essere incaricata delle funzioni proprie del revisore contabile condominiale, trattandosi di figure distinte sia per competenze sia per attribuzioni, come emerge dall'art. 1130-bis c.c.

L'interesse della pronuncia risiede nell'esame della possibilità di sottoporre a verifica i bilanci condominiali già approvati dall'assemblea e nella precisazione dei limiti delle attribuzioni delle commissioni interne rispetto a quelle demandate al revisore contabile.

La vicenda

Alcuni condomini hanno impugnato la delibera assembleare , con cui era stata istituita una commissione incaricata di verificare i bilanci consuntivi dal 2017 al 2022 già approvati. L'assemblea aveva affidato a tale commissione il compito di esaminare le voci di spesa e correggere eventuali errori nell'utilizzo delle tabelle millesimali, procedendo alla rettifica delle partite contabili e trasmettendo gli esiti all'amministratore per l'adozione delle conseguenti compensazioni nei bilanci successivi.

I condomini ricorrenti hanno dedotto che:

• I bilanci oggetto della verifica erano stati regolarmente approvati con precedente delibera (04.02.2022), non impugnata nei termini ex art. 1137 c.c., e quindi divenuti definitivi;
• La ricostruzione contabile affidata alla commissione presentava errori sia di calcolo che concettuali, essendo stata svolta da soggetti privi delle necessarie competenze tecniche.

È stato quindi chiesto l'accertamento della nullità o, in subordine, dell'annullabilità della delibera del 16.09.2022, sostenendo che la funzione attribuita alla commissione rientra nella competenza del revisore contabile previsto dall'art. 1130-bis c.c.

La decisione

Il giudice ha accolto la domanda dei condomini, annullando la delibera impugnata ai sensi dell'art. 1137 c.c., poiché assunta in violazione dell'art. 1130-bis c.c.

Dopo aver rigettato le eccezioni preliminari sollevate dal condominio (improcedibilità per asserita divergenza tra oggetto della mediazione e domanda giudiziale ex art. 5 d.lgs. 28/2010 e nullità della notifica dell'atto di citazione, ritenuta comunque sanata ai sensi dell'art. 156, comma 3, c.p.c.), il Tribunale ha ricostruito il quadro normativo di riferimento:
«Ai sensi dell'art. 1130 bis c.c. - introdotto dall'art. 11, l. 11 dicembre 2012, n. 220 - l'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio.

La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà […] L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini […] con funzioni consultive e di controllo.»

È stato quindi evidenziato che:
«La novella legislativa del 2012 ha […] istituito la figura del revisore contabile condominiale […] Ne deriva che la definitività […] della delibera con la quale l'assemblea condominiale ha approvato i bilanci consuntivi condominiali non osta alla possibilità che l'assemblea stessa […] sottoponga successivamente i bilanci medesimi ad una verifica contabile.»

Tale affermazione è stata coordinata con il regime delle impugnazioni assembleari:
«In tali ipotesi non trova applicazione l'art. 1137 c.c. […] ciò in quanto il rimedio dell'annullabilità è esperibile non già per emendare eventuali errori contabili riscontrati nella documentazione condominiale ma per privare di efficacia le deliberazioni assembleari che siano assunte in violazione di legge o di regolamento di condominio.»

Ciò posto, il Tribunale ha distinto le competenze del revisore da quelle degli organi interni:
«L'art. 1130 bis c.c. stabilisce che la verifica della contabilità del condominio spetta ad un revisore […] mentre al consiglio di condominio […] competono funzioni consultive e di controllo.»

Ed ha precisato che, pur in assenza di una disciplina positiva sui requisiti soggettivi:
«Pur nel silenzio della legge in merito ai requisiti professionali […] si ritiene che il revisore contabile condominiale debba possedere le competenze tecniche necessarie ad assolvere alla specifica funzione attribuitagli dalla legge.»

Nel caso concreto, dal verbale assembleare del 16.09.2022 emerge che:
«Taluni condomini […] proponevano di procedere ad una revisione dei bilanci consuntivi dal 2017 al 2022, approvati dall'assemblea precedente, e delle relative voci di spesa, al fine di correggere i riscontrati errori di utilizzo delle tabelle millesimali e procedere alla corretta imputazione delle partite contabili.»

La maggioranza dei presenti ha quindi deliberato di:
«Istituire una commissione con il compito di verificare i bilanci dal 2017 al 2022, già approvati con la delibera del 04.02.2022, e le relative voci di spesa; la commissione, in particolare, avrebbe avuto il compito, una volta individuate le partite contabili soggette ad errori, di rettificarle e trasmetterle all'amministratore che, fin da quel momento, era stato autorizzato ad utilizzare gli esiti ottenuti dalla commissione per eseguire le opportune compensazioni […] senza necessità di ulteriore approvazione dei bilanci rendendoli esecutivi.»

Da tale ricostruzione fattuale il Tribunale ha desunto che:
«Trattasi […] di compiti che esulano da quelli meramente consultivi e di controllo attribuiti dalla legge alla commissione di condomini e che rientrano invece nella sfera di competenza specificamente conferita al revisore contabile condominiale.»

Di conseguenza, la delibera del 16.09.2022 è stata annullata ai sensi dell'art. 1137 c.c., perché adottata in violazione dell'art. 1130-bis c.c.

I riferimenti giurisprudenziali

Nel provvedimento viene richiamata Cass., n. 20146/2022, al solo fine di escluderne la pertinenza rispetto al caso esaminato:
«Risulta […] inconferente rispetto alla fattispecie in esame l'orientamento espresso da Cass. n. 20146/2022 […] dal momento che […] la commissione dei condomini era stata nominata dall'assemblea per esaminare i preventivi di spesa per l'esecuzione dei lavori…»

Nel giudizio deciso dal Tribunale di Paola, invece, la commissione era stata incaricata di svolgere attività di revisione e rettifica delle partite contabili dei bilanci già approvati, attività che il giudice riconduce alla competenza propria del revisore ex art. 1130-bis c.c.

Considerazioni conclusive

Dalla motivazione emerge una netta distinzione tra le attribuzioni del revisore contabile condominiale, cui spetta la verifica tecnica della contabilità, e le funzioni meramente consultive e di controllo che possono essere affidate a una commissione interna o consiglio di condominio.

In particolare, il giudice afferma che la mancata impugnazione nei termini dei bilanci consuntivi non impedisce all'assemblea di disporne successivamente la verifica contabile, ma tale verifica deve essere affidata, nel rispetto dell'art. 1130-bis c.c., a un revisore dotato delle necessarie competenze tecniche, nominato con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore. L'utilizzo di una commissione di condomini per attività di rettifica delle partite contabili e di incidenza diretta sui bilanci, come nel caso esaminato, integra una violazione dell'art. 1130-bis c.c. e rende la delibera annullabile ai sensi dell'art. 1137 c.c.