L'articolo 1135 c.c. attribuisce all'assemblea il potere di approvare il rendiconto annuale della gestione e le relative spese di ripartizione, mentre la redazione del rendiconto compete esclusivamente all'amministratore, ai sensi dell'art. 1130-bis c.c. Il rendiconto condominiale, che riassume tutte le entrate e le uscite relative a un determinato periodo di gestione, deve essere predisposto dall'amministratore e sottoposto all'approvazione dell'assemblea entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio finanziario.
L'approvazione assembleare del rendiconto è fondamentale per la verifica della corretta gestione delle risorse comuni e per la determinazione delle quote dovute dai condomini. Tuttavia, la possibilità per l'assemblea di apportare modifiche al bilancio predisposto dall'amministratore incontra precisi limiti procedurali e sostanziali, come chiarito dal Tribunale di Udine con sentenza n. 592 del 28 agosto 2025.
La vicenda
I ricorrenti hanno impugnato la delibera assembleare relativa ai punti 4 e 5 dell'ordine del giorno dell'assemblea del 14 aprile 2023, lamentando che la maggioranza dei partecipanti aveva approvato consuntivi e preventivi modificati rispetto a quelli predisposti dall'amministratore.
In particolare, i condomini intervenuti avevano creato due distinti consuntivi e preventivi per ogni esercizio, ignorando l'importo complessivo dei consumi per il riscaldamento accertati dall'amministratore ed applicando importi inferiori senza alcuna giustificazione.
Inoltre erano stati disattesi i criteri di ripartizione delle spese per il riscaldamento sempre adottati e soppresso il fondo morosi previsto dall'amministratore.
I documenti contabili modificati non erano stati allegati all'avviso di convocazione, ma trasmessi via mail all'amministratore durante l'assemblea stessa, con richiesta di riportarli integralmente a verbale. L'assemblea aveva quindi approvato tali bilanci nella medesima seduta.
La decisione
Il Tribunale ha accolto le domande dei ricorrenti, annullando le deliberazioni impugnate. Il giudice ha rilevato che "non è ammesso che, pur in presenza dell'amministratore in carica, alcuni condòmini, ancorché rappresentino la maggioranza del condominio, possano predisporre e approvare un loro consuntivo e preventivo diverso da quello redatto dall'amministratore", precisando che le attribuzioni dell'assemblea sono circoscritte alla verifica e all'applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge.
"Nel caso in esame, la decisione di separare il bilancio ordinario da quello del riscaldamento e di modificare i due bilanci è stata presa di propria iniziativa dalla maggioranza dell'assemblea, impedendo di fatto ai condomini [...] di poterli consultare prima della convocazione dell'assemblea in modo da poterli discutere."
"Rispetto ai bilanci predisposti sono state apportate consistenti modifiche senza alcuna motivazione probatoria e secondo una mera soggettiva interpretazione da parte della maggioranza che li ha approvati."
Il Tribunale ha richiamato l'articolo 1130-bis c.c., precisando che solo l'amministratore può redigere il rendiconto (consuntivo e preventivo) ed eventualmente il nuovo amministratore in caso di revoca o dimissioni. Le variazioni al bilancio iniziale non possono essere apportate "seduta stante", ma occorre informare anche i condomini assenti: "occorre quindi mettergli a disposizione il nuovo documento contabile con le modifiche apportate e poi discutere e votare, in una successiva seduta, il bilancio così ripresentato".
Il giudice ha inoltre evidenziato che "non è possibile modificare e poi approvare il documento rielaborato nella medesima riunione perché verrebbero lesi i diritti degli assenti". Il punto relativo alla discussione ed approvazione dei nuovi bilanci deve essere inserito nell'ordine del giorno della successiva assemblea affinché tutti siano messi a conoscenza dell'argomento.
È stata, inoltre, rigettata l'eccezione di cessazione della materia del contendere formulata in relazione al punto 5 dell'o.d.g., poiché la successiva delibera del 2 novembre 2023 non aveva identico contenuto rispetto a quella impugnata.
L'annullamento delle deliberazioni è stato disposto per i vizi procedurali e per la disapplicazione in concreto dei criteri legali o convenzionali di riparto (artt. 1123 ss. c.c.), che l'assemblea non può modificare a maggioranza.
I riferimenti giurisprudenziali
Il provvedimento richiama:
- Cass. civ., sez. II, n. 29071/2023: "sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione".
- Cass. civ., sez. II, n. 1059/2022: "le attribuzioni dell'assemblea sono circoscritte alla verifica ed all'applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge".
- Cass., ord., n. 23893/2024: "l'amministratore non è obbligato a depositare preventivamente il rendiconto condominiale né a trasmettere la documentazione giustificativa delle spese a tutti i condomini", ferma la piena tutela del diritto d'accesso alla documentazione.
- Tribunale Roma n. 16749/2021 (citata): "tra i poteri dell'assemblea vi è anche quello di procedere ad eventuali modifiche o correzioni al rendiconto predisposto dall'amministratore; tuttavia tali variazioni devono essere oggetto di nuova convocazione".
- Cass., ord., n. 10847/2020: sulla cessazione della materia del contendere solo se la nuova deliberazione abbia identico contenuto rispetto a quella impugnata.
Considerazioni conclusive
L'approvazione assembleare di bilanci condominiali diversi da quelli predisposti dall'amministratore, senza preventiva comunicazione agli altri condomini, viola sia i diritti informativi degli assenti sia le attribuzioni proprie dell'amministratore ex art. 1130-bis c.c.. La sentenza conferma che eventuali modifiche ai documenti contabili devono essere oggetto di nuova convocazione con specifico inserimento nell'ordine del giorno, affinché tutti i condomini possano esercitare pienamente il diritto d'informativa e partecipare consapevolmente alla decisione.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
