Il risarcimento danni da “mala gestio” è sempre soggetto all'onere della prova

Imputare ad un amministratore di condominio di essere incorso, durante l'espletamento dell'incarico che gli è stato affidato, in "mala gestio" significa accusarlo di essere venuto meno ai suoi doveri fondamentali di correttezza, diligenza e buona fede. L'inadempimento si concretizza in atti omissivi, come nell'aver preso iniziative che non gli competono, superando i limiti che la legge gli ha attribuito.

Quando tale inosservanza, che di per sé costituisce un illecito contrattuale, produce danni per il condominio o per i singoli condomini è necessario, al fine del risarcimento di eventuali danni, non solo accertare l'infedele attività dell'amministratore ma anche dimostrare la sussistenza del danno.

Provare l'illecito dell'amministratore ma non le relative conseguenze dannose comporta il rigetto della domanda risarcitoria

La Corte di Appello di Roma, con sentenza n. 7647 pubblicata il 4 dicembre 2024, ha parzialmente accolto il gravame proposto da due condomini avverso la decisione con cui il giudice di primo grado aveva respinto la domanda di accertamento della "mala gestio" da parte dell'amministratore del condominio, con conseguente sua condanna alla restituzione di somme ed al risarcimento del danno patito dagli attori.

Costoro, infatti, avevano lamentato che l'amministratore, nel corso degli anni, aveva adottato un comportamento in contrasto con una attenta gestione condominiale, denunciando una serie di fatti (quali, ad esempio: ritardi nella riscossione degli oneri condominiali e nell'esecuzione di lavori approvati dall'assemblea; mancato esperimento dell'azione ingiuntiva nei confronti dei condomini morosi) che avevano - a loro dire - arrecato un danno al condominio, tanto da esporlo a possibili azioni di creditori esterni e prestatori d'opera.

Ad avviso degli attori il Tribunale, che aveva omesso di pronunciarsi su tutti i punti contenuti nell'atto di citazione, era erroneamente pervenuto alla conclusione di rigettare le domande per mancanza di prova in merito al danno asseritamente subito a seguito della condotta dell'amministratore.

Le stesse argomentazioni venivano riproposte in sede di appello e la Corte del merito ha dichiarato il gravame parzialmente fondato, in quanto dagli atti di causa era risultato pacifico il comportamento omissivo dell'amministratore sia per quanto concerneva la riscossione, anche forzosa, dei contributi condominiali, sia per la mancata messa in esecuzione della delibera assembleare relativa all'attivazione dell'impianto di ascensore. Il tutto senza alcuna giustificazione.

Quindi, per tali profili l'amministratore è stato ritenuto inadempiente nei confronti del condominio.

Tuttavia, la Corte ha proseguito affermando che "l'inadempimento o inesatto adempimento dell'obbligazione contrattuale costituisce di per sé un illecito, ma non obbliga l'inadempiente al risarcimento, se in concreto non ne è derivato un danno; ed è onere del creditore dimostrare la sussistenza del danno e il nesso di causalità tra questo e l'inadempimento".

Ad avviso del Collegio dalla documentazione depositata non era emerso alcun elemento che potesse dimostrare qualsivoglia ipotesi di danno risarcibile in favore degli attori. E questo valeva sia per il mancato recupero degli oneri condominiali rispetto ai quali non risultava che gli stessi fossero stati chiamati a rispondere personalmente; sia per le spese sostenute per le opere di realizzazione, collaudo dell'ascensore e quant'altro connesso della domanda; sia per eventuali maggiori costi sostenuti dagli stessi appellanti, trattandosi di questioni oggetto di delibere assembleari mai impugnate e così via.

La Corte, quindi, non ha potuto far altro che accogliere l'appello solo nella parte in cui l'amministratore non era stato riconosciuto inadempiente agli obblighi posti a suo carico, confermando per il resto la sentenza di primo grado.

L'amministratore non solo mandatario del condominio ma anche soggetto che svolge un'attività professionale: obblighi e responsabilità

Il tema principale contenuto nella sentenza è dato dall'individuazione degli elementi che possono configurare quel comportamento dell'amministratore, che viene comunemente definito con l'espressione "mala gestio".

Ci sono due considerazioni preliminari da fare in merito al rapporto che si instaura tra il condominio e l'amministratore.

Da un lato, con l'entrata in vigore della riforma del condominio l'amministratore è stato definitivamente riconosciuto, da un punto di vista legislativo, come il mandatario del condominio, con la conseguenza che ad esso si applicano, per quanto non specificamente previsto dall'art. 1129, co. 15, c.c., le disposizioni concernenti l'istituto del mandato (artt. 1703 e ss. c.c.).

Per altro, verso il legame che unisce l'amministratore al condominio è caratterizzato dal c.d. intuitus personae, che si sostanzia nella fiducia che i condomini ripongono nel soggetto al quale è stata affidata la gestione del condominio.

Se questa viene meno, per un comportamento negligente dell'amministratore, si potrebbero realizzare le condizioni per ottenere la sua revoca giudiziale in ragione del grado di gravità dell'inadempimento, con il conseguente diritto per il condominio di ottenere un eventuale risarcimento per i danni subiti.

Risarcimento che, in ogni caso, è sempre condizionato all'accertamento della sussistenza della cattiva gestione amministrativa fondato sulla prova dei danni . sul nesso di causalità tra questi e la condotta dell'amministratore.

A carico dell'amministratore si pongono, in primo luogo, obblighi di carattere generico, che discendono direttamente dal suo ruolo di mandatario della collettività condominiale e che determinano una sua responsabilità di carattere contrattuale, che discende direttamente dall'art. 1218 c.c. in materia di inadempimento delle obbligazioni: "il debitore [n.d.a. nel nostro caso l'amministratore] che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l'inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile".

La prestazione che l'amministratore deve eseguire nei confronti del condominio è quella di gestire l'ente secondo i criteri di competenza, trasparenza e diligenza. Quest'ultima, poi, rappresenta la sostanza di un ulteriore obbligo di cui l'amministratore è titolare in forza della sua figura di mandatario: "il mandatario è tenuto ad eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia….". (art. 1710, co. 1, c.c.).

Scrupolosità che, sulla carta, era stata riconosciuta come indispensabile dalla giurisprudenza ancora prima che il legislatore intervenisse con la modifica dell'art. 1129 c.c.

Vi sono, poi, gli obblighi specifici che l'amministratore è tenuto a adempiere e che sono quelli contenuti nelle differenti disposizioni codicistiche, oltre naturalmente a quelli previsti dalle norme contenute nelle leggi speciali. Anche in questo caso la responsabilità a carico dell'amministratore non può che essere di carattere contrattuale.

Questo quadro complessivo è stato, da autorevole dottrina (Rezzonico,

Condominio e responsabilità, 2018, 417), posto in relazione al disposto dell'art. 1176, c.c. che, richiamando il concetto di diligenza del buon padre di famiglia nell'adempimento delleobbligazioni ha, tuttavia, precisato (co. 2) che quando si verta nel caso di "esercizio di una attività professionale, la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell'attività esercitata".

Dalla norma, quindi, consegue che per l'amministratore non ci si può accontentare che lo svolgimento dell'incarico avvenga secondo i dettami applicabili all'ordinaria diligenza del buon padre di famiglia, essendo necessario un quid pluris rinvenibile proprio nel ruolo dell'amministratore quale soggetto che svolga una professione che si configuri alla stregua di un'attività "economica, anche organizzata, volta alla prestazione di servizi o di opere a favore di terzi, esercitata abitualmente e prevalentemente mediante lavoro intellettuale, o comunque con il concorso di questo.." (Legge 13 gennaio 2013, n. 4, art. 1). Il tutto con la precisazione che la normativa non si applica alle professioni riservate a soggetti che devono essere iscritti ad appositi albi professionali.