Usucapione sottotetto condominiale solo con prova del possesso esclusivo per vent'anni

Il sottotetto privo di una chiara attribuzione nel titolo richiede una doppia verifica: prima la sua natura giuridica, poi, se il bene risulta comune, la qualità del possesso invocato. Quando il locale, per struttura, accessi e funzione, è oggettivamente destinato anche solo potenzialmente all'uso comune o a un servizio di interesse condominiale, il condòmino che ne chiede l'usucapione deve provare un possesso esclusivo, continuo e incompatibile con il compossesso altrui per l'intero periodo ventennale.

Il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 4132 del 18 maggio 2026, ha rigettato la domanda di usucapione proposta dal proprietario di un appartamento posto all'ultimo piano, ritenendo non dimostrata la sottrazione della porzione di sottotetto all'uso degli altri condòmini per il tempo necessario all'acquisto a titolo originario.

L'uso personale del sottotetto come deposito, la presenza di alcuni beni mobili, un impianto elettrico non datato con certezza e una chiusura dell'accesso non collocabile nel ventennio utile non bastano a trasformare l'uso più intenso della cosa comune in possesso ad usucapionem.

La vicenda

Il proprietario dell'unità immobiliare posta all'ultimo piano conveniva in giudizio il condominio per ottenere l'accertamento dell'intervenuto acquisto per usucapione della porzione di sottotetto sovrastante l'appartamento acquistato nel dicembre 2001.

A sostegno della domanda deduceva che, al momento del rogito, i venditori gli avrebbero consegnato le chiavi della scala di accesso ai solai e della porta della porzione posta a sinistra, riferendogli di avere già maturato, sia pure senza accertamento giudiziale, un possesso pacifico, indisturbato e continuo per oltre vent'anni. Aggiungeva che al solaio non si poteva accedere da altra proprietà, che il vano aveva una superficie complessiva di 86,47 mq, con altezza massima al colmo di 267 cm e altezza minima di 53-58 cm, e che circa 50 mq superavano 150 cm di altezza.

L'attore allegava inoltre l'assenza di impianti o beni condominiali nella porzione rivendicata, la presenza di impianti elettrico e idrico collegati all'unità sottostante, l'esecuzione di attività di manutenzione e pulizia e l'utilizzo del locale come deposito e, in parte, come spazio per attrezzi da allenamento. In via subordinata alla continuità del proprio possesso dal 2001, invocava anche l'accessione del possesso ai sensi dell'art. 1146, secondo comma, c.c.

Il condominio e i condòmini costituiti contestavano la domanda, sostenendo che il sottotetto fosse bene comune e che mancasse la prova di un dominio esclusivo, riconoscibile e incompatibile con il pari diritto degli altri partecipanti. Il giudizio veniva istruito con produzioni documentali, prove orali e consulenza tecnica d'ufficio diretta a descrivere lo stato dei luoghi, gli accessi al tetto, le caratteristiche strutturali del vano e, ove possibile, la datazione delle opere elettriche, idrauliche, murarie e dei serramenti.

La decisione

Il Tribunale ha seguito un percorso in due passaggi. Ha anzitutto qualificato la porzione di sottotetto, poiché la natura comune o pertinenziale del bene incide direttamente sull'onere probatorio dell'attore. Solo dopo ha verificato se il possesso dedotto avesse i caratteri richiesti per l'usucapione di una parte comune.

La motivazione chiarisce il diverso regime probatorio in termini netti:

"Qualora al sottotetto sia riconosciuta la natura di bene pertinenziale alla proprietà privata, sarà sufficiente per l'attore provarne, ai fini dell'acquisto a titolo originario della proprietà per usucapione, l'esercizio ultraventennale di un possesso pacifico, pubblico, non clandestino e non interrotto sul bene. Al contrario, la natura condominiale del sottotetto impone l'onere di provare un quid pluris ai fini dell'usucapione ovvero l'esercizio di un possesso non soltanto pacifico, pubblico, non clandestino e non interrotto, ma altresì esclusivo rispetto agli altri comproprietari".

Nel caso concreto mancava un titolo idoneo ad attribuire la porzione di sottotetto alla proprietà esclusiva: il titolo di acquisto dell'attore non la indicava come pertinenza dell'appartamento, il regolamento condominiale non era stato prodotto e non emergevano dati catastali decisivi. Da qui l'indagine sulle caratteristiche strutturali e funzionali del locale, secondo il criterio previsto per i sottotetti dall'art. 1117 c.c.

La CTU ha rilevato che l'edificio era composto da tre scale, ciascuna con accesso ai sottotetti; che nella scala interessata si raggiungeva il terzo piano tramite scala condominiale e, da lì, una porta chiusa conduceva a una rampa e a un pianerottolo di disimpegno per due sottotetti; che il vano conteso presentava un piccolo corridoio iniziale e poi un unico spazio con colmo centrale di 267 cm e falde laterali discendenti fino a circa 50 cm. Il Tribunale ha valorizzato anche la posizione simmetrica dei lucernari, l'accesso tramite percorso condominiale e le dimensioni del vano, ritenute non compatibili con una mera funzione di isolamento dell'appartamento sottostante.

La successiva installazione della linea vita con un solo accesso alla copertura da altra scala non è stata ritenuta idonea a smentire la destinazione comune: secondo la CTU, per un tetto di quelle dimensioni un secondo accesso non era indispensabile, e l'amministratore aveva comunque collegato la scelta progettuale anche alla pendenza della causa sulla porzione di sottotetto.

Accertata la natura condominiale del bene, l'attore avrebbe dovuto dimostrare di aver esercitato sul locale un potere di fatto esclusivo e riconoscibile dagli altri condòmini come incompatibile con il compossesso. Tale prova non è stata raggiunta (si segnala la prova dell'usucapione del sottotetto).

Le deposizioni dei venditori hanno confermato la consegna delle chiavi di accesso al solaio tra il terzo e il quarto piano, ma non anche della chiave della porta della porzione controversa. È emerso, anzi, che la chiave di accesso al solaio non era nella disponibilità esclusiva dei danti causa, poiché ne aveva copia anche un altro condomino. Le dichiarazioni provenienti dall'attuale proprietario dell'appartamento sono state considerate de relato, perché fondate su quanto riferitogli dall'attore, mentre quelle della sorella dell'attore sono state giudicate generiche, soprattutto sulla collocazione temporale della sostituzione della serratura.

Il primo comportamento astrattamente escludente è stato individuato, al più, nella sostituzione del lucchetto con una serratura, collocabile però nel 2004 o nel 2005. Anche assumendo tale data come inizio del possesso esclusivo, il ventennio non risultava maturato al momento dell'introduzione del giudizio.

Neppure l'utilizzo del locale come deposito è stato ritenuto sufficiente. I venditori avevano riferito della presenza di scaffali, scatoloni e imballaggi, ma tale destinazione è stata qualificata come uso più intenso della cosa comune, compatibile con l'art. 1102 c.c. e inidoneo, da sola, a manifestare agli altri partecipanti la volontà di possedere uti dominus.

La consulenza tecnica non ha offerto elementi decisivi nemmeno sugli impianti. È stata rilevata la presenza di un corrugato con cavi elettrici che portava corrente nel sottotetto, ma senza possibilità di verificare il collegamento all'appartamento sottostante né di stabilire quando fosse stato realizzato. Quanto all'impianto idrico, durante il sopralluogo l'apertura del rubinetto non ha prodotto alcun flusso d'acqua; il wc risultava appoggiato a terra, non collegato, e non erano presenti scarichi fognari. Le deposizioni hanno confermato soltanto la presenza di un impianto elettrico predisposto in passato, non anche quella di sanitari o di un lavandino funzionante fin dal 2001.

La conclusione del Tribunale è coerente con tale quadro probatorio:

"Manca, quindi, la prova dell'esercizio del possesso esclusivo continuato e ininterrotto del sottotetto condominiale da parte dell'attore per un periodo utile all'usucapione, non essendo sufficiente ai fini dell'usucapione del bene condominiale da parte del singolo condomino, il mero non uso del bene da parte degli altri condomini".

La domanda è stata quindi rigettata, con condanna dell'attore alle spese di lite e definitiva imputazione a suo carico delle spese di CTU.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., sez. II, n. 4410/2026: la natura del sottotetto è determinata anzitutto dai titoli; in difetto, può presumersi comune se, per caratteristiche strutturali e funzionali, risulta oggettivamente destinato anche solo potenzialmente all'uso comune o a un servizio di interesse comune.
• Cass. civ., sez. II, 30 marzo 2016, n. 6143: in mancanza di titolo, il sottotetto è pertinenza dell'appartamento dell'ultimo piano solo quando svolge esclusiva funzione di isolamento e protezione e non presenta dimensioni o caratteristiche tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo.
• Cass. civ., sez. II, 21 maggio 2020, n. 9383: l'accertamento sulla natura del sottotetto richiede una verifica concreta delle caratteristiche strutturali e funzionali del locale; elementi accessori o generici non bastano senza una valutazione della destinazione oggettiva del bene.
• Cass. civ., sez. II, 23 luglio 2010, n. 17322: il condòmino può usucapire la quota degli altri partecipanti senza una formale interversione del possesso, ma deve provare un possesso esclusivo, inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e idoneo a rivelare la volontà di possedere uti dominus.
• Cass. civ., sez. II, 9 giugno 2015, n. 11903: nei rapporti tra comproprietari, il termine per usucapire decorre solo da un atto o comportamento che renda impossibile agli altri partecipanti proseguire il rapporto materiale con il bene e manifesti in modo inequivoco il possesso esclusivo.
• Cass. civ., sez. II, ord. n. 26691/2020: il mero non uso del bene comune da parte degli altri condòmini non è sufficiente; occorrono atti materiali idonei a rendere percepibile la sottrazione del bene al compossesso.
• App. Milano, 12 marzo 2026, n. 683: la presenza di vecchie condutture o la collocazione dell'accesso non bastano, da sole, a fondare la comunione; la qualificazione del sottotetto dipende dalla funzione concreta e dalla sua effettiva utilizzabilità.
• Trib. Terni, 29 gennaio 2026, n. 66: l'accesso al sottotetto dall'interno di una sola unità non esclude la natura comune quando il locale nasce e funziona come vano tecnico o comunque presenta un collegamento oggettivo con l'interesse dell'edificio.
• Trib. Milano, 7 ottobre 2025, n. 7476: in tema di usucapione di beni comuni, l'occupazione protratta di una porzione condominiale non integra possesso uti dominus se mancano presidi o atti materiali realmente escludenti.
• Trib. Cosenza, 26 febbraio 2026, n. 300: il possesso di una porzione comune deve essere esclusivo, pubblico, pacifico e continuativo per vent'anni; la disponibilità materiale non è sufficiente se non si traduce in un rapporto incompatibile con il godimento degli altri partecipanti.

Considerazioni conclusive

Il condòmino che invoca l'usucapione di una parte comune deve provare di averla sottratta all'uso degli altri partecipanti per l'intero ventennio, mediante atti univoci e riconoscibili come esercizio di una signoria esclusiva. Nel sottotetto oggetto di causa, il percorso condominiale di accesso, la struttura del vano, la presenza dei lucernari e le dimensioni incompatibili con una semplice camera d'aria hanno condotto alla qualificazione del bene come comune; da quel momento, l'uso personale del locale doveva essere valutato non come semplice fruizione protratta, ma come eventuale esercizio di uno ius excludendi alios.

La soluzione è coerente con Cass. n. 6143/2016 e Cass. n. 9383/2020, che impongono di stabilire la natura del sottotetto muovendo dai titoli e, in loro mancanza, dalla funzione concreta del locale. App. Milano n. 683/2026 e Trib. Terni n. 66/2026 delimitano ulteriormente l'indagine: né la presenza di elementi tecnici isolati né la collocazione dell'accesso sono, da sole, decisive; ciò che conta è la destinazione oggettiva del vano e la sua effettiva utilizzabilità. Sul punto v. anche sottotetto pertinenza o parte comune e, in relazione all'accesso interno al locale, sottotetto condominiale o pertinenza esclusiva.

Sul piano dell'usucapione, Cass. n. 17322/2010, Cass. n. 11903/2015 e Cass. n. 26691/2020 richiedono un possesso incompatibile con il compossesso altrui, non essendo sufficiente che gli altri partecipanti non abbiano utilizzato il bene. Trib. Milano n. 7476/2025 applica lo stesso criterio a una diversa porzione condominiale, escludendo che l'occupazione protratta basti senza atti materiali realmente preclusivi; Trib. Cosenza n. 300/2026 insiste sul medesimo punto, distinguendo la disponibilità materiale dal possesso utile all'acquisto. Per un approfondimento specifico, può vedersi anche usucapione del sottotetto condominiale; sul possesso delle parti comuni, v. usucapione dei beni comuni e prova del possesso e usucapione di beni comuni.

Nel caso deciso, la sostituzione del lucchetto con una serratura è rimasta l'unico comportamento astrattamente idoneo a segnare una cesura rispetto all'uso comune, ma è stata collocata solo nel 2004 o nel 2005. La consegna della chiave della porzione contesa al momento del rogito non è stata provata, l'impianto elettrico non è stato datato con certezza, l'impianto idrico non è risultato funzionante e l'utilizzo come deposito è rimasto compatibile con un uso più intenso della cosa comune. Mancando il ventennio utile di possesso esclusivo, il rigetto della domanda discende dalla distinzione, spesso decisiva nei beni condominiali, tra godimento individuale tollerato e possesso uti dominus opponibile agli altri partecipanti.