L'usucapione dei posti auto è esclusa quando non emerge la prova di possesso esclusivo rispetto ai condomini

La prova del possesso esclusivo rappresenta il nodo centrale nelle controversie relative all'usucapione di posti auto in aree comuni, come confermato dalla Corte di Appello di Bologna (Prima Sezione Civile), sentenza del 21 luglio 2025. Il giudice di secondo grado ha ribaltato l'esito favorevole ottenuto dagli attori in primo grado, sottolineando che l'uso prolungato e regolamentato dei posti auto non integra, di per sé, il possesso utile ad usucapionem in assenza di elementi concreti che attestino l'esercizio di un potere esclusivo sul bene rispetto agli altri condomini e a terzi.

La vicenda

Alcuni proprietari di unità immobiliari all'interno del complesso denominato "Condominio Fratti" avevano convenuto in giudizio il Comune e l'impresa costruttrice, chiedendo che fosse accertato l'acquisto per usucapione dei posti auto situati nel cortile condominiale e del relativo passaggio di accesso da Viale Mentana e da Viale Fratti.

Gli attori sostenevano di aver delimitato i posti con righe bianche e cartelli recanti i nominativi dei possessori, oltre ad aver installato una sbarra elettrica automatica apribile solo tramite chiave.

Il possesso si sarebbe protratto ininterrottamente dagli anni '80 fino all'agosto 2017, quando il Comune aveva rimosso la sbarra e sostituito le righe bianche con righe blu per i parcheggi pubblici a pagamento.

L'impresa costruttrice era rimasta contumace; il Comune si era costituito contestando la fondatezza delle domande. Il Tribunale aveva accolto integralmente la domanda degli attori, ritenendo maturata l'usucapione prima del passaggio delle aree al patrimonio indisponibile comunale (avvenuto all'esito di contenziosi amministrativi conclusi nel 2008 e nel 2017).

Il Comune proponeva appello lamentando: (1) errata interpretazione della convenzione urbanistica sottoscritta nel 1981; (2) carenza della prova del possesso esclusivo e continuativo da parte dei singoli condomini; (3) violazione degli artt. 1102, 1158 e 1164 c.c., nonché dell'art. 2697 c.c., in tema di riparto dell'onere probatorio sull'usucapione.

La decisione

La Corte d'Appello ha accolto l'impugnazione del Comune, riformando la sentenza di primo grado e rigettando la domanda degli attori. In via preliminare, è stato dichiarato infondato il primo motivo di appello: i beni sono entrati a far parte del patrimonio indisponibile dell'ente solo all'esito del contenzioso amministrativo e del trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. (TAR Emilia-Romagna 2 dicembre 2008, n. 453, per talune particelle; Consiglio di Stato 21 aprile 2017 per le residue), con conseguente applicazione del regime di cui all'art. 828, comma 2, c.c. solo da tali momenti.

Nel merito, la Corte ha ritenuto non provati i presupposti dell'usucapione in capo ai singoli attori:

• L'utilizzo prolungato dei posti auto da parte degli attori non è sufficiente a integrare il possesso utile ad usucapionem, in difetto di prova rigorosa dell'esercizio esclusivo del potere sul bene per oltre vent'anni.
• "Ed invero, la circostanza, confermata dai testi escussi, dell'utilizzo prolungato da parte dei predetti dei posti auto adiacenti gli immobili di loro proprietà […] è inidonea di per sé sola ad integrare i requisiti del possesso utile ai fini dell'usucapione".
• L'apposizione di strisce bianche e cartellini col nome non costituisce ostacolo effettivo all'accesso ai posteggi da parte di altri condomini o terzi; anche la presenza della sbarra elettrica - in epoca non precisata - era idonea a impedire l'accesso ai terzi estranei, ma non agli altri condomini, sicché non garantiva lo ius excludendi nei loro confronti.
• I testimoni hanno riferito genericamente dell'utilizzo dei posteggi da parte degli attori, senza chiarire modalità tali da escludere terzi dall'uso dei beni.
• Quanto alla ripartizione tra gli attori dei posti auto, intervenuta con delibera condominiale del 21/10/1988, la Corte ha ritenuto che da essa "si evince l'assenza in capo ai condomini dell'animus possidendi con riferimento ai singoli posti auto, il cui utilizzo essi hanno evidentemente inteso regolamentare sul presupposto della proprietà comune".

"Non risulta dimostrato, in particolare, che l'utilizzo da parte di ciascun attore del posto auto oggetto della domanda di usucapione sia stato esclusivo per oltre vent'anni, con impedimento dunque del relativo utilizzo sia agli altri condomini sia a terzi…".

Sulla base delle risultanze istruttorie e del precedente richiamato (Corte d'Appello Trieste n. 271/2007, confermata dalla Cassazione n. 10858/2014), la Corte ha affermato che il mero uso regolamentato o prolungato dello spazio comune non comporta l'acquisto per usucapione se manca una concreta manifestazione dell'intenzione di esercitare un potere esclusivo corrispondente a quello del proprietario.

Ne consegue, altresì, il rigetto del dedotto diritto di passaggio sull'area condominiale in via consequenziale.

I riferimenti giurisprudenziali

• Corte d'Appello Trieste n. 271/2007 ("la cartellonistica e la segnaletica orizzontale non denunciavano affatto l'esclusività dei posti macchina […] lo ius excludendi poteva essere evidenziato solo da presidi umani o meccanici ben più incisivi delle righe per terra…"), confermata dalla Cassazione, sentenza 16 maggio 2014, n. 10858.

Considerazioni conclusive

L'onere della prova grava su chi invoca l'acquisto per usucapione (art. 2697 c.c.): occorre dimostrare, per ciascun posto auto, un possesso esclusivo, continuo e ultraventennale esercitato uti dominus rispetto agli altri condomini e ai terzi (artt. 1158 e 1164 c.c.).

L'orientamento espresso è in linea con la giurisprudenza richiamata: l'uso regolamentato o turnario delle parti comuni - anche se protratto nel tempo - non vale come possesso esclusivo utile ad usucapionem se non accompagnato da fatti concreti idonei a escludere ogni altro condomino dall'utilizzo dello spazio rivendicato.