Quando l'accesso al sottotetto è posto all'interno dell'appartamento di un solo condomino, può sorgere il dubbio che quel locale sia destinato all'uso esclusivo del proprietario dell'unità da cui si accede. Tuttavia, la giurisprudenza precisa che. ciò che conta è la funzione del locale e il suo collegamento strutturale con l'edificio. Proprio su questo punto si è recentemente pronunciato il Tribunale di Terni (sentenza n. 66 del 29/01/2026).
La vicenda
Il proprietario dell'appartamento, all'ultimo piano dell'edificio di un piccolo condominio citava in giudizio la condomina, titolare dell'unità al piano terra e del magazzino al piano seminterrato.
L'attore sosteneva che il locale sottotetto, accessibile esclusivamente dalla sua abitazione tramite una botola con scala retrattile, sin dalla costruzione del primo piano, era stato concepito come pertinenza dell'appartamento sovrastante. Il condomino dell'ultimo piano sosteneva che il locale in questione non era abitabile per carenza di altezze, fungeva da camera d'aria di protezione dell'unità immobiliare e risultava accatastato insieme ad essa. L'attore precisava di aver sempre utilizzato il locale in via esclusiva, pacifica e pubblica, uti dominus, per oltre vent'anni, mentre la convenuta non ne aveva mai avuto né il possesso né l'uso. In altre parole riteneva di essere proprietario del sottotetto anche per intervenuta usucapione ultraventennale, avendone fatto uso continuo, pubblico e indisturbato come soffitta e come camera d'aria dell'appartamento, accedendovi quotidianamente tramite l'unica apertura esistente, realizzata contestualmente alla costruzione dell'unità immobiliare mediante sopraelevazione del piano terra.
A conferma della destinazione pertinenziale esclusiva, l'attore osservava che, se il sottotetto fosse stato concepito come bene comune o come spazio destinato anche all'appartamento del piano terra, l'accesso sarebbe stato realizzato dalla scala condominiale e non dall'interno della sua abitazione; infine, l'attore riferiva che il cancello posto sulla rampa di scale che conduceva esclusivamente al suo appartamento era stato installato legittimamente oltre vent'anni prima su una porzione di sua proprietà esclusiva; aggiungeva inoltre che, anche qualora la rampa fosse stata considerata comune, il suo uso pacifico e ultraventennale ne avrebbe comunque determinato l'usucapione, della quale chiedeva l'accertamento.
La convenuta contestava che il sottotetto fosse di proprietà esclusiva dell'attore e sosteneva che quel locale, insieme al vano scala, costituiva parte comune dell'edificio, in quanto destinato a ospitare impianti tecnici a servizio di entrambe le unità immobiliari. Aggiungeva di essere titolare di un diritto di servitù di passaggio sul vano scala e sul sottotetto, necessario per accedervi tramite la botola collocata nell'appartamento dell'attore. Contestava inoltre la validità dell'accatastamento effettuato unilateralmente dall'attore, con il quale il sottotetto risultava inglobato nell'unità del primo piano.
La decisione
Il Tribunale ha dichiarato comuni il sottotetto e il vano scala, ordinando il ripristino della situazione catastale precedente e la rimozione, o comunque la messa a disposizione delle chiavi, del cancello che impediva l'accesso alla convenuta.
Dall'istruttoria è risultato che il fabbricato era nato come un'unica unità e solo in seguito era stato diviso in due proprietà. Il sottotetto, fin dall'origine, era stato adibito a vano tecnico, ospitando serbatoi, impianti del riscaldamento, centraline e altre dotazioni comuni. L'accesso avveniva normalmente dalla botola interna all'appartamento dell'attore, ma talvolta anche dall'esterno tramite una scala provvisoria. Sulla base di questi elementi, il Tribunale ha respinto le domande dell'attore, ritenendo non provata né la proprietà esclusiva del sottotetto né l'usucapione.
Decisive sono state le sue stesse dichiarazioni, dalle quali è emerso che il locale era sempre stato utilizzato come vano tecnico comune, circostanza che ne ha confermato la natura condominiale ai sensi dell'art. 1117 c.c., a prescindere dalla collocazione dell'accesso all'interno di una porzione esclusiva.
Veniva respinta anche la domanda riconvenzionale della convenuta sulla servitù di passaggio, poiché l'uso del sottotetto risultava sporadico e dipendente dalla collaborazione dell'attore, modalità incompatibile con un possesso utile ad usucapione (per un approfondimento sui requisiti probatori dell'usucapione del sottotetto si veda usucapione di porzione del sottotetto).
Considerazioni conclusive
Nel caso di edifici originariamente unici e poi frazionati, la vendita della prima unità determina la nascita del condominio e fa scattare la presunzione di comunione "pro indiviso" del sottotetto, salvo diversa previsione del titolo (ad esempio il regolamento del costruttore accettato da tutti).
Se il titolo tace, la presunzione ex art. 1117 c.c. opera comunque quando il locale, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato all'uso comune o all'esercizio di un servizio condominiale.
La proprietà del sottotetto si determina, dunque, in mancanza di indicazioni nel titolo, in base a alla funzione cui esso è destinato in concreto: occorre compiere accertamenti sulle funzioni e sulle caratteristiche strutturali del sottotetto e sulla sua eventuale destinazione pertinenziale a servizio di appartamenti di proprietà esclusiva (Trib. Bergamo 16 aprile 2024, n. 940).
È importante sottolineare che, anche nell'ipotesi in cui il collegamento per l'accesso al locale tecnico condominiale sia posto all'interno di una porzione di proprietà esclusiva, non può essere esclusa la natura comune dello stesso e dovrà essere comunque consentito l'accesso per procedere agli interventi di manutenzione (Cass. civ., sez. II, 25/07/2024, n. 20835).
Tale vano può considerarsi pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall'umidità, tramite la creazione di una camera d'aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo.
Così il sottotetto che costituisce un mero volume tecnico, non intonacato, non finestrato, con esclusiva funzione di isolante termico e impossibile da raggiungere, se non da una botola con scala retrattile posta nell'appartamento immediatamente inferiore, non può essere di proprietà condominiale (App. Roma 23 aprile 2015, n. 2571).
