Si parla di evizione totale quando chi ha comprato un bene lo perde completamente, perché un'altra persona dimostra di esserne il vero proprietario e vince una causa per riaverlo (art. 1483 c.c.).
Si parla di evizione parziale quando chi ha comprato un bene perde solo una parte di esso, perché un'altra persona (il "terzo") dimostra in tribunale di essere il vero proprietario di quella porzione (art. 1484 c.c.).
In relazione all'evizione parziale la Suprema Corte si è recentemente occupata di una vicenda che ha avuto come protagonista gli acquirenti di un appartamento (facente parte di un condominio), con annessa porzione di sottotetto indicata nel rogito come pertinenza esclusiva.
Purtroppo, dopo l'acquisto, il condominio si è rivolto al Tribunale per accertare, in contraddittorio con i predetti acquirenti, con i venditori e con il notaio rogante (chiamati in garanzia), nonché con la compagnia assicuratrice di quest'ultimo, che la porzione di sottotetto annessa dagli odierni ricorrenti al proprio appartamento era un bene condominiale, quindi in comproprietà pro quota dei vari condomini.
Gli acquirenti avevano chiesto al giudice di condannare i venditori a risarcirli, sostenendo che erano responsabili per aver venduto un bene non di loro proprietà.
Il Tribunale ha dato ragione al condominio, ordinando la restituzione del sottotetto ai condomini, nonché il ripristino dello stato originario dei luoghi.
I venditori hanno fatto ricorso in appello, ma la Corte d'Appello ha confermato la decisione del Tribunale.
Nel caso esaminato è emerso le altezze del sottotetto superavano i 2 metri nei punti più alti, quindi tale locale non poteva essere considerato una semplice camera d'aria, mentre la botola di accesso non era sufficiente a dimostrare la preesistenza di un uso esclusivo.
I venditori sono stati considerati in buona fede. Infatti è emerso il loro dante causa era un architetto che aveva effettuato un rilievo tecnico prima del rogito. Inoltre avevano anche fatto affidamento sul notaio, ritenuto competente a valutare la natura giuridica del bene (se fosse pertinenza o parte comune). Di conseguenza i venditori non sono stati condannati a risarcire gli acquirenti.
La Cassazione ha ritenuto errata la decisione dei giudici di secondo grado.
Secondo i giudici supremi la Corte di Appello ha erroneamente valutato se i venditori fossero incolpevoli e se l'acquirente fosse consapevole o in buona fede.
Secondo la Cassazione, questi elementi non sono rilevanti: la garanzia scatta per il solo fatto oggettivo della perdita del diritto (Cass. civ., sez. II, 20/07/2025, n. 20316).
La garanzia per evizione opera indipendentemente dalla sussistenza della colpa del venditore o dalla buona fede dell'acquirente e, quindi, non è esclusa neppure dalla conoscenza, da parte del compratore, della possibile causa di futura evizione, ove la stessa effettivamente si verifichi (Cass. civ., sez. II, 27/09/2022, n. 28136).
Quindi gli acquirenti possono chiedere la risoluzione del contratto, solo se deve ritenersi che non avrebbero concluso l'acquisto senza la porzione di sottotetto risultata condominiale; altrimenti possono richiedere la riduzione del prezzo. In ogni caso hanno diritto al risarcimento dei danni (spese legali, spese per modifiche o adeguamenti, perdita di frutti o utilità, danni morali ecc.).
