La questione dell'usucapione dei beni comuni, ed in particolare delle aree destinate a parcheggio ad uso comune, costituisce uno dei temi più complessi e dibattuti in ambito condominiale.
L'uso prolungato e non contestato di spazi comuni da parte del singolo condòmino solleva, infatti, l'interrogativo se tale condotta possa, con il decorso del tempo utile ai fini dell'usucapione, condurre all'acquisto della proprietà esclusiva per effetto del possesso continuato, pacifico e pubblico ex art. 1158 c.c.
Ci si interroga, in particolare, sui presupposti necessari per potersi configurare il possesso individuale di un condòmino tale da superare la presunzione di comunione e da divernire esclusivo, autonomo ed incompatibile con il possesso degli altri partecipanti al condominio.
Su tale questione è intervenuto di recente il Tribunale di Milano che, con la sentenza n. 7476 del 7 ottobre 2025, richiamando l'orientamento consolidato della giurisprudenza in tema di "ius exludendi alios", ha negato la configurabilità dell'usucapione in favore di un condòmino di un posto auto scoperto in area condominiale, in assenza di atti materiali idonei ad escludere ogni uso altrui
Fatto e decisione
Una condomina citava in giudizio il Condominio al fine di accertare l'intervenuto acquisto per usucapione della proprietà del posto auto situato all'interno del cortile condominiale.
L'attrice deduceva di aver posseduto uti dominus, in modo cioè esclusivo, pacifico, pubblico, non clandestino e non interrotto, il posto auto scoperto ricavato all'interno del cortile condominiale, per esserne stati i suoi nonni ab origine proprietari e per averne la sua famiglia, e successivamente l'attrice stessa, esercitato un possesso esclusivo e continuativo per oltre vent'anni, impedendone l'uso da parte di altri attraverso l'occupazione dello stesso con propri veicoli.
In particolare, l'attrice esponeva che i propri nonni avevano fatto uso esclusivo dell'area sin dall'epoca in cui avevano costruito il fabbricato e che la famiglia aveva continuato a possedere uti dominus l'area anche successivamente alla costituzione del Condominio.
Domandava, in subordine, l'accertamento del diritto di uso esclusivo del posto auto essendo stato riconosciuto in suo favore dall'assemblea, con delibera approvata all'unanimità.
Si costituiva in giudizio il Condominio il quale domandava, in via preliminare, l'integrazione del contraddittorio nei confronti dell'intera compagine condominiale essendo la pretesa attorea volta ad incidere sull'estensione del diritto di proprietà dei singoli condòmini e, nel merito, deduceva l'inidoneità del possesso esercitato dall'attrice ai fini dell'usucapione del posto auto, in quanto non esclusivo né escludente nei confronti degli altri condòmini.
Rilevata la sussistenza del litisconsorzio necessario rispetto a tutti i condomini, il giudice ordinava l'integrazione del contraddittorio nei confronti dei predetti.
Si costituivano, quindi, i condomini eccependo l'infondatezza in fatto e diritto delle domande svolte dall'attrice e domandandone il conseguente rigetto.
Istruita la causa sulla base della documentazione prodotta, il Tribunale ha rigettato le domande attoree.
In particolare, ha rigettato la domanda di usucapione non avendo l'attrice provato di aver posseduto il bene comune uti dominus e non più uti condominus, ovverosia dimostrando di avere sottratto all'uso comune il posto d'auto per il periodo utile all'usucapione.
Il Giudice ha, altresì rigettato, la domanda di accertamento dell'uso esclusivo del posto auto sito nel cortile avendo accertato che l'assemblea condominiale aveva semplicemente deliberato di voler concludere con l'attrice un accordo qualificabile come contratto di compravendita avente ad oggetto l'unità cortilizia in questione.
Considerazioni conclusive
La natura condominiale del bene oggetto di domanda di usucapione, nella specie della porzione di cortile adibita a posto auto, impone all'attore di provare di aver posseduto il bene comune uti dominus e non più uti condominus, dimostrando di avere sottratto il bene all'uso comune per il periodo utile all'usucapione.
Invero, l'uso e il possesso della cosa comune sono facoltà oggetto del diritto di comproprietà, riconosciute ex lege a ciascun condomino ai sensi dell'art. 1102 c.c., come richiamato dall'art. 1139 c.c. in ambito condominiale, con la conseguenza che, ai fini dell'usucapione, il condòmino deve provare un quid pluris ossia l'esercizio di un possesso non soltanto pacifico, pubblico, non clandestino e non interrotto, ma altresì esclusivo rispetto agli altri comproprietari (Cass. civ. n. 17322/2010).
Secondo il consolidato orientamento della Corte di Cassazione, "(…) non è sufficiente che gli altri condomini si siano astenuti dall'uso del bene comune, bensì occorre allegare e dimostrare di avere goduto del bene stesso attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un'inequivoca volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus", senza opposizione, per il tempo utile ad usucapire" (cfr. Cass. ordinanza n. 17322/2010, nonché Cass. ordinanza n. 26691/2020).
È necessario, dunque, che un atto o un comportamento del comproprietario realizzi l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, inoltre, denoti inequivocamente l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva (cfr. Cass. sentenza n. 11903/2015).
L'usucapione di parti comuni non può, dunque, fondarsi sul mero "non uso" da parte degli altri condomini; la tolleranza degli altri partecipanti al condominio non vale a fondare il possesso ad usucapionem occorrendo il compimento di atti ovvero opere idonee a impedirne l'utilizzo agli altri comproprietari, per esempio, nel caso che ci riguarda, delimitando il posto auto con sbarramenti, catene, cancelli o altre opere di perimetrazione o recinzione (cfr. la S.C. sentenza n. 10858/14, la quale, in applicazione dei richiamati principi, ha ritenuto che il giudice di merito avesse, correttamente, escluso l'avvenuto acquisto per usucapione da parte di un condomino di un parcheggio scoperto condominiale, per non aver quest'ultimo provato "lo ius excludendi nei confronti degli altri condomini che poteva essere evidenziato solo da presidi umani o meccanici ben più incisivi delle righe per terra e dei cartelli o dei cortesi inviti del portiere").
Non è, dunque, sufficiente, che gli altri condòmini si limitino a non utilizzare la parte comune (nella specie il posto auto) o a non contestare attivamente l'uso del soggetto che pretende l'usucapione. Deve sussistere un comportamento del soggetto che possiede che si traduca in atti materiali che escludono gli altri dall'uso ossia uno ius excludendi alios (diritto di escludere gli altri) reale e concreto.
In tal senso, la Cassazione ha ripetutamente affermato che "il condomino che deduce di avere usucapito la cosa comune deve provare di averla sottratta all'uso comune per il periodo utile all'usucapione, e cioè deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituita da atti univocamente rivolti contro i compossessori, e tale da rendere riconoscibile a costoro l'intenzione di non possedere più come semplice compossessore, non bastando al riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condomini, stante l'imprescrittibilità del diritto in comproprietà (cfr. ex plurimis Cass. ordinanza n. 9380/2020; Cass. 19/10/2017, n. 24781; Cass. 09/06/2015, n. 11903; Cass. 23/07/2010, n. 17322; Cass. 02/03/1998, n, 2261).
Nel caso di specie, parte attrice non ha assolto l'onere della prova richiesto ex art. 1158 c.c., non avendo dimostrato l'esistenza di presidi ovvero il compimento di atti idonei a manifestare l'utilizzo esclusivo del posto auto risultando, al contrario, dalle fotografie prodotte in atti, che l'area era liberamente accessibile e talvolta utilizzata da altri condòmini in quanto privo di presidi ed altre delimitazioni.
L'occupazione continua del posto auto, con veicoli propri, non è sufficiente a provare il possesso uti dominus ai fini dell'usucapione, trattandosi al più di un uso più intenso del bene comune del tutto legittimo ai sensi dell'art. 1102 c.c., ma inidoneo a configurare un possesso esclusivo.
A nulla rileva, dunque, la continua occupazione del posto auto da parte di un condòmino atteso che, quand'anche provata, non impedisce agli altri condòmini, in assenza di cartelli, catene ed altri presidi atti a delimitare l'area, di accedere e utilizzare lo stesso bene comune, ad esempio collocandovi veicoli di minor volume quali biciclette o motocicli; circostanza questa verificatasi nel caso di specie, per come emerso dalle produzioni fotografiche.
