L'istituto dell'usucapione disciplinato dall'art. 1158 c.c. consente l'acquisto della proprietà per effetto del possesso continuato, pacifico ed esclusivo protratto per vent'anni, rappresentando uno strumento di stabilizzazione delle situazioni di fatto e di certezza giuridica circa la titolarità dei beni.
Tuttavia, l'art. 828 comma 2 c.c. prevede l'imprescrittibilità dei beni patrimoniali indisponibili i quali non possono essere oggetto di usucapione da parte di privati.
Il problema si pone allorquando un bene sia gravato da vincolo urbanistico e destinato ad opere di urbanizzazione primaria. In tal caso, è necessario individuare il momento in cui il bene entri a far parte del patrimonio comunale poiché solo da tale momento, esso inizia a godere del regime di protezione di cui all'art.828, comma 2 c.c. e viene, perciò, sottratto all'usucapione.
La Corte d'Appello di Bologna, con la sentenza n. 1458 del 28 agosto 2025, affronta tale questione chiarendo il valore della convenzione urbanistica che è obbligatorio e non traslativo immediato e ribadendo, al contempo, la necessità di una prova rigorosa del possesso esclusivo per i condomini che intendano rivendicare beni (nella specie, posti auto) per usucapione.
Fatto e decisione
Alcuni condomini avevano convenuto in giudizio dinanzi al Tribunale di Parma, il Comune e l'impresa venditrice/costruttrice del fabbricato al fine di vedersi riconosciuto l'acquisto per usucapione di posti auto nel cortile condominiale e del relativo diritto di passaggio.
A sostegno, gli attori avevano rappresentato di aver delimitato i posti auto in questione con righe bianche e cartelli indicanti i nominativi dei rispettivi possessori, nonché apposto anche una sbarra elettrica automatica apribile solo tramite chiave; il possesso si era protratto ininterrottamente sino a quando il Comune, in forza di un'ordinanza dirigenziale, aveva rimosso la sbarra e sostituito le righe bianche con righe blu, contrassegnanti posti pubblici a pagamento.
Si era costituito in giudizio il Comune contestando la fondatezza di tutte le domande proposte dagli attori e rappresentando, nel merito, che i posti auto in questione avevano formato oggetto di un contenzioso con l'impresa costruttrice, conclusosi con sentenza del Consiglio di Stato che aveva condannato l'impresa a trasferire al Comune i posti auto e che, quest'ultimi, in quanto appartenenti al patrimonio indisponibile dell'ente pubblico territoriale, non potevano essere soggetti ad acquisto per usucapione.
La società venditrice/costruttrice, invece, era rimasta contumace.
Il Tribunale aveva accolto integralmente la domanda ritenendo che il possesso ventennale fosse maturato prima che le aree entrassero a far parte del patrimonio indisponibile del Comune.
Avverso la sentenza di primo grado proponeva appello il Comune sostenendo: 1) che i posti auto oggetto di causa fossero gravati da un vincolo di destinazione pubblica già dal 1981 in forza di una convenzione urbanistica tra il Comune e l'impresa costruttrice; 2) la mancanza di prova di un possesso pubblico, indisturbato dei posti auto per il tempo utile e necessario ai fini dell'usucapione; 3) la violazione delle norme sulla proprietà comune.
Si costituivano in giudizio gli appellati, attori in primo grado, instando per il rigetto dell'appello, con condanna dell'appellante al pagamento delle spese di lite.
L'impresa costruttrice/ venditrice proponeva appello incidentale lamentando, con l'unico motivo di doglianza, la propria condanna al rimborso delle spese di lite a favore degli attori e in solido con il Comune da ritenersi l'unico e vero soggetto soccombente del giudizio; chiedeva, pertanto, che venisse disposta la compensazione delle spese di lite tra la medesima e gli attori, con condanna di questi ultimi e/o del Comune al rimborso della somma versata in esecuzione della sentenza.
La Corte d'Appello di Bologna ha accolto l'appello rigettando la domanda di usucapione formulata dai condomini nei confronti del Comune condannandoli a rimborsare al predetto ente territoriale le spese legali di entrambi i gradi di giudizio, le spese della CTU e quanto già ricevuto in esecuzione della condanna di primo grado.
In particolare, la Corte d'Appello ha ritenuto infondato il primo motivo d'appello confermando quanto statuito dal Tribunale ossia che i beni fossero entrati nel patrimonio indisponibile del Comune solo a seguito delle sentenze TAR 2008 e del Consiglio di Stato 2017 non già con la sottoscrizione della Convenzione. Pertanto, prima di quelle date, le aree erano astrattamente usucapibili.
La Corte ha, invece, ritenuto fondati il secondo e terzo motivo d'appello, entrambi volti a contestare la valutazione del materiale probatorio raccolto nel giudizio di primo grado, che aveva indotto il Tribunale ad accogliere la domanda di usucapione proposta dagli attori.
Secondo la Corte, invece, la domanda di usucapione andava rigettata non avendo fornito gli attori la prova di aver posseduto in modo utile ad usucapionem i singoli posti auto.
Il rigetto della domanda di usucapione è stato determinato, pertanto, da tre motivi fondamentali:
1) Mancanza di prova del possesso esclusivo: non risultava dimostrato che l'utilizzo da parte di ciascun attore del posto auto fosse stato esclusivo per oltre vent'anni, con impedimento del relativo utilizzo agli altri condomini ed a terzi, essendo insufficiente a tal fine sia la dedotta apposizione su di essi di strisce bianche e cartellini col nome (in epoca oltretutto imprecisata) in quanto non costituente ostacolo all'accesso ai posteggi, sia l'apposizione di una sbarra elettrica in quanto idonea ad impedire l'accesso all'area di parcheggio a terzi estranei, ma non agli altri condomini, con conseguente possibilità per ciascuno di essi di posteggiare l'auto indiscriminatamente nei posti liberi;
2) Assenza in capo ai condomini dell'animus possidendi: la delibera assembleare che regolava l'uso dei posti auto dimostrava che gli stessi erano beni comuni non già posseduti uti domini dai singoli condomini;
3) Assenza dei presupposti di cui all'art. 1158 e ss. c.c.: mancava la prova rigorosa, per ciascuno degli attori, di avere, per un tempo protrattosi oltre i venti anni, tenuto di fatto un comportamento continuo e non interrotto, attestante in modo inequivoco l'intenzione di esercitare un potere sul singolo posto auto corrispondente a quello del proprietario, possedendo lo stesso come libero da diritti reali altrui, in modo non violento né clandestino, in assenza di ogni esercizio del suo diritto da parte del Comune e di ogni eventuale contestazione.
Considerazioni conclusive
La pronuncia in esame ha chiarito un importante principio in materia di usucapione di beni del patrimonio indisponibile dell'ente pubblico territoriale: fino a quando non si realizza l'effettivo trasferimento della proprietà dei beni all'ente pubblico, questi rimangono astrattamente alienabili ed usucapibili da parte dei privati.
La stipula di una convenzione urbanistica con la quale l'impresa costruttrice/ venditrice si obbliga a cedere al Comune aree destinate ad opere di urbanizzazione primaria non comporta l'immediato ingresso di tali beni nel patrimonio indisponibile dell'ente pubblico atteso che tale effetto si realizza solo con l'effettivo trasferimento della proprietà all'ente; solo da tale momento, essi iniziano a godere del regime di protezione di cui all'art.828, comma 2 c.c.
Fino al passaggio di proprietà dei beni in capo all'ente pubblico territoriale non sussistono divieti di alienazione ed usucapione da parte dei privati, ferma restando la prova rigorosa del possesso esclusivo ultraventennale.
Invero, in materia di usucapione di aree condominiali, nello specifico di aree destinate a parcheggio, è necessaria la prova rigorosa che l'utilizzo da parte di ciascun condomino del posto auto sia stato esclusivo per oltre vent'anni, con impedimento dunque del relativo utilizzo sia agli altri condomini sia a terzi.
L'apposizione sui posti auto di strisce bianche e cartellini col nome o di sbarra elettrica è inidonea a dimostrare il possesso esclusivo, inequivoco e protratto per oltre vent'anni nonché lo ius excludendi ossia un potere effettivo di esclusione degli altri condomini e dei terzi.
In tal senso, la Corte d'Appello di Trieste, con sentenza n. 271 del 2007, ha statuito che " in particolare, la cartellonistica e la segnaletica orizzontale non denunciavano affatto l'esclusività dei posti macchina, in difetto di un dispositivo meccanico o umano che impedisse il parcheggio agli altri condomini; quanto all'altra domanda, relativa all'acquisto per usucapione di detto diritto esclusivo di parcheggio, l'appellante non aveva provato "lo ius excludendi nei confronti degli altri condomini che poteva essere evidenziato solo da presidi umani o meccanici ben più incisivi delle righe per terra e dei cartelli o dei cortesi inviti del portiere" . Tale pronuncia è stata poi confermata dalla Corte di Cassazione, che ha evidenziato: "...la Corte di merito ha disatteso l'acquisto per usucapione, in favore della società appellante, del diritto di parcheggio esclusivo evidenziando, sulla base della valutazione di elementi in fatto, delle prove testimoniale e dell'esito della C.T.U., che la società stessa non aveva provato il diritto di escludere gli altri condomini dall'uso dello spazio riservato a parcheggio..." (Corte di Cassazione, Sentenza 16 maggio 2014, n. 10858).
