Sottotetto, pertinenza o parte comune? I criteri per stabilirlo

Il criterio decisivo per stabilire se il sottotetto sia comune o esclusivo resta quello della sua destinazione oggettiva, da accertare prima nei titoli e, solo in mancanza, nelle caratteristiche strutturali e funzionali del locale. Se il vano non è concretamente destinato all'uso comune né all'esercizio di un servizio di interesse condominiale, ma serve soltanto a isolare e proteggere l'appartamento sottostante e non presenta un'autonoma praticabilità, esso va qualificato come pertinenza di quell'unità.

Su questa linea si colloca la Corte d'Appello di Milano, con la decisione n. 683 del 12 marzo 2026, che ha riformato in parte la sentenza di primo grado: ha escluso la natura condominiale del sottotetto controverso, ha rigettato la domanda riconvenzionale del condominio volta al ripristino dell'accesso e, tuttavia, ha confermato il rigetto della domanda di usucapione proposta dall'erede dell'attore originario.

Il dato più rilevante è duplice. Da un lato, la presenza di vecchie condutture o l'esistenza di una botola interna a un appartamento non bastano, da soli, a fondare la comunione. Dall'altro, una volta accertato che il sottotetto è pertinenza dell'appartamento sottostante, il proprietario di altra unità immobiliare non può usucapirlo, perché manca la possibilità di un possesso utile su un bene strutturalmente e funzionalmente accessorio ad un diverso alloggio.

La vicenda

L'attore originario aveva chiesto di accertare che una porzione di sottotetto, adiacente a quella già ricompresa nella sua proprietà, non fosse bene comune ma volume tecnico pertinenziale dell'appartamento sottostante; in via principale, ne aveva anche domandato l'acquisto per usucapione, assumendo che il proprio dante causa, già nel 1978, avesse aperto un varco tra i due sottotetti, pavimentato parzialmente il locale, installato una caldaia e un impianto elettrico collegati al proprio appartamento e collocato una cassaforte, utilizzando il bene in modo esclusivo per decenni.

Il condominio e alcune condomine avevano resistito, sostenendo invece la natura comune del bene, anche per la presenza di impianti e per la funzione del locale rispetto al tetto e al solaio. Il Tribunale aveva dato loro ragione: aveva qualificato il sottotetto come condominiale, escluso la prova di un possesso esclusivo utile ad usucapire e accolto la riconvenzionale del condominio, ordinando la rimozione degli ostacoli che impedivano l'apertura della botola.

In appello, l'erede dell'attore originario ha censurato soprattutto la qualificazione del bene, la valutazione delle prove testimoniali e documentali e l'accoglimento della domanda riconvenzionale.

La decisione

La Corte milanese ha affrontato anzitutto il tema della titolarità del sottotetto. Esclusa l'esistenza di un titolo espresso, ha applicato il criterio ormai consolidato secondo cui, in difetto di titolo, la natura del sottotetto dipende dalla sua funzione concreta. Il passaggio centrale della motivazione è netto: "in tema di condominio, la natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune".

Muovendo da tale premessa, la Corte ha valorizzato alcuni elementi concreti: l'assenza di menzione del sottotetto nei titoli di acquisto; la modesta altezza del locale; il carattere angusto; l'assenza di finestre, luci e aperture; la scarsa agibilità; l'originario accesso tramite una botola collocata nell'appartamento sottostante. Da questi dati ha tratto la conclusione che il vano non fosse adibibile ad alcuna funzione diversa da quella di isolare e proteggere l'unità sottostante.

Parimenti decisiva è stata la valutazione della consulenza tecnica e delle deposizioni. La Corte ha osservato che le tubazioni rinvenute nel locale erano descritte dal consulente come vecchie e dismesse, senza una sicura qualificazione in termini di impianti condominiali; inoltre, il teste indicato dal condominio aveva riferito di avere visto un impianto idraulico "tutto di ferro", ma non aveva dato prova di una sua effettiva appartenenza comune. Da qui l'affermazione secondo cui la semplice presenza di vecchie condutture o cavi non basta a trasformare il locale in bene condominiale; al più, può prospettare la presenza di una servitù, non la comunione del vano.

Su questa base la Corte ha riformato la sentenza di primo grado nella parte in cui aveva ritenuto comune il sottotetto e, coerentemente, ha rigettato la domanda riconvenzionale del condominio diretta a ottenere la rimozione degli ostacoli all'accesso. Una volta accertata la natura privata e pertinenziale del bene, sono rimaste assorbite le questioni sulla pretesa servitù di passaggio a favore del condominio.

La domanda di usucapione è stata però ugualmente respinta. E ciò per una duplice ragione. La prima è di ordine sostanziale: richiamando Cass. n. 6114/2022, la Corte ha ricordato che il sottotetto che assolve esclusivamente alla funzione di isolare i vani sottostanti non può essere separato dall'alloggio cui accede, sicché non è configurabile il possesso ad usucapionem da parte del proprietario di altra unità immobiliare. La seconda è probatoria: anche a voler prescindere da tale rilievo, non era stata offerta prova sufficiente di un possesso esclusivo, continuo e ultraventennale.

Il punto probatorio è affrontato in modo espresso. La Corte ha rilevato che "nessuna prova è stata, infatti, fornita dall'appellante relativa alla chiusura ermetica della botola, prima del 2019". Le deposizioni raccolte, lette insieme alla CTU, dimostravano al più che la botola fosse coperta da masserizie, non realmente inutilizzabile; anzi, il teste intervenuto nel 2019 era riuscito ad accedere attraverso di essa, precisando che il sigillo risultò apposto solo dopo quel primo ingresso. Veniva quindi meno la prova dello ius excludendi alios, cioè dell'effettiva preclusione dell'uso del bene ai terzi per il tempo necessario a usucapire.

La Corte ha infine respinto anche la domanda subordinata con cui l'appellante chiedeva di accertare la proprietà esclusiva del sottotetto in capo al proprietario dell'appartamento sottostante. Il rigetto, qui, dipende dal difetto di interesse ad agire ex art. 100 c.p.c. e dalla mancanza di legittimazione dell'appellante a chiedere l'accertamento di un diritto reale altrui, tanto più in assenza di una domanda petitoria proposta dal proprietario interessato, rimasto contumace.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., sez. II, 30 marzo 2016, n. 6143: in assenza di titolo, il sottotetto è comune solo se, per caratteristiche strutturali e funzionali, è destinato all'uso comune o a un servizio di interesse comune; se invece serve solo a isolare l'appartamento dell'ultimo piano e non è utilizzabile come vano autonomo, ne costituisce pertinenza.
• Cass. civ., sez. II, 21 maggio 2020, n. 9383: l'indagine sulla natura del sottotetto deve essere concreta; il richiamo a botole, cavi o altri elementi accessori non è sufficiente senza una verifica della consistenza strutturale originaria e della prevalenza dell'eventuale funzione comune.
• Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2023, n. 10269: il vano sottotetto immediatamente sovrastante un appartamento, accessibile solo da botola interna, privo di finestre e di agevole praticabilità, va considerato pertinenza dell'alloggio sottostante.
• Cass. civ., sez. II, 24 febbraio 2022, n. 6114: il sottotetto che svolge esclusiva funzione isolante rispetto ai vani sottostanti non è suscettibile di autonomo possesso utile ad usucapione da parte del proprietario di altra unità immobiliare.
• Cass. civ., sez. II, 28 giugno 2023, n. 18528 e Cass. civ., 26 aprile 2011, n. 9325: ai fini dell'usucapione non basta l'utilizzazione del bene; occorrono atti incompatibili con l'altrui godimento e idonei a manifestare una signoria esclusiva sul bene.
• Trib. Terni, 29 gennaio 2026, n. 66: l'accesso al sottotetto dall'interno di una sola unità non è, da solo, decisivo; quando il locale nasca e funzioni come vano tecnico comune, la collocazione dell'accesso in proprietà esclusiva non esclude la condominialità. È un limite applicativo utile rispetto al caso milanese, nel quale la prova della funzione comune è invece mancata. Per un approfondimento, v. anche sottotetto condominiale o pertinenza esclusiva

Considerazioni conclusive

La decisione conferma che la natura del sottotetto non si deduce dalla sola collocazione dell'accesso né dalla presenza, generica o non qualificata, di vecchie condutture, ma dalla verifica della sua funzione concreta e della sua effettiva utilizzabilità. In questo senso, il provvedimento si pone in linea con Cass. nn. 6143/2016, 9383/2020 e 10269/2023, valorizzando la struttura del vano prima ancora delle allegazioni delle parti.

Sul versante dell'usucapione, la pronuncia si salda con l'orientamento per cui il sottotetto pertinenziale dell'appartamento sottostante non è autonomamente usucapibile dal proprietario di altra unità e, comunque, richiede una prova rigorosa del possesso esclusivo, continuo e ultraventennale; in tal senso può vedersi anche usucapione del sottotetto condominiale. Il precedente ternano del 2026 delimita utilmente la portata della regola: quando sia provata una stabile funzione tecnica comune, l'accesso interno a un appartamento non basta a escludere la comunione. Nel caso deciso a Milano, però, il criterio realmente decisivo è stato un altro: mancava la dimostrazione di una destinazione condominiale oggettiva e prevalente, mentre risultava invece accertata la funzione meramente protettiva del vano rispetto all'unità sottostante.

Ne esce un principio pratico di particolare utilità: prima di discutere di usucapione occorre stabilire con precisione che cosa sia, giuridicamente, il sottotetto controverso. Se il bene è pertinenza di un altro appartamento, la pretesa acquisitiva del proprietario confinante si arresta già su questo punto.