Il sottotetto, cioè quello spazio vuoto situato tra la struttura di copertura del fabbricato ed il solaio superiore dell'ultimo piano, può risultare abitabile (mansarda) o non abitabile ma utilizzabile come deposito (soffitta) o non abitabile, né utilizzabile come deposito quando consiste solo in una camera d'aria con funzione di isolamento (c.d. palco morto). Si tratta di uno spazio che, dopo la legge di riforma, è compreso tra i beni elencati nell'art. 1117 c.c. che si presumono in proprietà comune.
Tuttavia molto spesso la prossimità dell'appartamento all'ultimo piano al sottotetto induce il condomino titolare di detta unità immobiliare ad appropriarsi del locale in questione, escludendo gli altri proprietari dal godimento di questa parte comune dell'edificio.
In merito a tale illecito comportamento sembra utile segnalare una recente decisione del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere (sentenza n. 3497 del 27/09/2024).
Fatto e decisione
In un piccolo condominio la proprietaria dell'ultimo piano si appropriava del sottotetto dell'edificio ed eseguiva opere volte a rendere abitabile detto bene. Di conseguenza veniva citata in giudizio da altra condomina che chiedeva al Tribunale di accertare e dichiarare la comproprietà del vano sottotetto e, per l'effetto, in via principale condannare la convenuta alla restituzione della porzione di immobile da essa illegittimamente occupata e trasformata, o, in via gradata, per sentirla condannare al pagamento di una somma, previo accertamento del valore della quota parte del sottotetto di sua spettanza, pari alla metà; in via subordinata, richiedeva la condanna della convenuta alla corresponsione dell'indennità di sopraelevazione ai sensi dell'art. 1127 c.c. Il Tribunale ha ritenuto il sottotetto spazio comune. Infatti il consulente tecnico nominato d'ufficio ha notato che i documenti amministrativi consultati, i vari atti e il titolo di acquisto-permuta, in possesso della convenuta, non sono risultati utili ai fini dell'accertamento della titolarità esclusiva del sottotetto, mai menzionata nei vari passaggi di proprietà e successive trascrizioni.
Il giudicante ha evidenziato perciò che dalla descrizione fornita dall'ausiliario (CTU) non è emerso alcun collegamento funzionale tra l'appartamento sito al primo piano di proprietà della convenuta ed il locale sottotetto (che in origine era raggiungibile attraverso una scala condominiale e veniva utilizzata da tutti i proprietari).
La domanda principale di accertamento della comproprietà del vano sottotetto formulata dall'attrice è stata, pertanto, accolta. Respinta invece la conseguenziale domanda di ripristino dello status quo ante. Il CTU ha osservato che gli interventi edilizi, per ripristinare lo status quo ante, avrebbero richiesto la demolizione di alcune parti strutturali, come il solaio di copertura del piano sottotetto, la scala interna in calcestruzzo armato collegata ai solai del piano primo e secondo.
Non potendo, per le ragioni tecniche sopra menzionate, procedere alla condanna della convenuta alla restituzione in favore dell'attrice della porzione di sottotetto di sua spettanza, il giudicante ha condannato la colpevole esecutrice delle opere di trasformazione abusive al pagamento in favore dell'attrice della somma di €. 18.850,00, corrispondente al valore della quota parte del sottotetto di cui è risultata comproprietaria.
Considerazioni conclusive
La natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli; a tale proposito merita di essere sottolineato che il titolo può attribuire la proprietà di tale spazio anche secondo una superficie che non necessariamente corrisponde a tale proiezione, situazione che si verifica quando una porzione di sottotetto si sovrappone in parte all'unità immobiliare di altro condomino, titolare dell'appartamento adiacente.
In ogni caso, in mancanza di indicazioni del titolo, può ritenersi comune solo se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune (mansarda); in altre parole non una qualsiasi parte di edificio immediatamente inferiore al tetto può ritenersi un sottotetto sfruttabile ai fini abitativi, ma solo quella parte che, a seconda dell'altezza, della praticabilità del solaio, delle modalità di accesso, dell'esistenza o meno di finestre e di vani interni, integra un volume già di per sé utilizzabile, praticabile ed accessibile, quantomeno come deposito o soffitta (T.R.G.A. Trentino-A. Adige Trento, Sez. Unica, 19/01/2017, n. 20). Il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall'umidità, tramite la creazione di una camera d'aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo (Cass. civ., sez. VI, 12/08/2011, n. 17249).
Se un condomino, attraverso opere di trasformazione, si appropria di tale bene comune, altro partecipante al condominio, previo accertamento della comproprietà del vano sottotetto, può pretendere in via giudiziale la condanna del colpevole alla restituzione in favore dell'attrice della porzione di sottotetto di sua spettanza e dell'esecuzione delle opere necessarie per il ripristino dello stato dei luoghi. Se per ragioni tecniche il ripristino dello status quo ante non è possibile (e il sottotetto rimane nell'esclusiva disponibilità dell'occupante abusivo), gli altri comproprietari devono essere indennizzati.
