In tema di condominio, il condomino che invochi l'usucapione di una porzione di bene comune deve provare un possesso esclusivo, pubblico, pacifico e continuativo per vent'anni, esercitato in modo inequivocabilmente incompatibile con il godimento altrui. Non è sufficiente la mera consegna anticipata del bene in sede di preliminare, che integra semplice detenzione e non possesso utile ai fini dell'usucapione. In difetto di prova rigorosa del possesso ultraventennale, la domanda di usucapione deve essere rigettata. È quanto ha stabilito il Tribunale di Cosenza nella sentenza n. 300 del 26 febbraio 2026.
La vicenda
La controversia nasce all'interno di un complesso condominiale, dove il proprietario di varie unità immobiliari lamentava che un altro condomino si era illegittimamente appropriato di due porzioni di beni comuni: una porzione di corte esterna e una porzione di intercapedine nella quale era stato ricavato un piccolo locale tecnico. Secondo l'attore, tali aree appartenevano al condominio e il convenuto le aveva inglobate nella propria proprietà mediante opere di recinzione e chiusura, impedendo agli altri condomini il godimento collettivo.
L'attore agiva quindi in giudizio con un'azione di rivendicazione ex art. 948 c.c., chiedendo che fosse accertata la natura condominiale delle aree, ordinata la restituzione e disposta la demolizione delle opere che ne impedivano l'uso comune.
Il convenuto si costituiva contestando integralmente la domanda. In particolare il condomino sosteneva che le aree gli erano state attribuite in via esclusiva al momento dell'acquisto; infatti notava che la porzione di corte gli era stata consegnata già con il preliminare del 2001; in ogni caso considerava il locale tecnico come pertinenza del suo garage. In via riconvenzionale, il convenuto chiedeva di dichiarare l'acquisto per usucapione ventennale, affermando di aver posseduto pacificamente e in via esclusiva le aree per oltre vent'anni.
Il Tribunale disponeva una consulenza tecnica d'ufficio per accertare natura, funzione e destinazione delle porzioni immobiliari. Il CTU rilevava che la porzione di corte occupata dal convenuto era strutturalmente parte della corte condominiale, posta a quota leggermente superiore ma comunque funzionale al godimento collettivo; la porzione di intercapedine era un elemento edilizio destinato alla ventilazione e alla protezione dell'edificio, non alienabile né trasformabile in locale privato, e la chiusura realizzata dal convenuto ne comprometteva la funzionalità.
Il CTU concludeva che nessun titolo di proprietà esclusiva risultava in capo al convenuto e che entrambe le aree dovevano considerarsi beni comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c.
Quanto alla domanda di usucapione, il convenuto sosteneva di aver posseduto le aree sin dal 2001. Tuttavia, la documentazione e le testimonianze non dimostravano un possesso esclusivo, continuo e ultraventennale.
La decisione
Il Tribunale ha dato ragione all'attore. Il giudice cosentino ha ritenuto che entrambe le porzioni siano beni comuni e che il convenuto le abbia illegittimamente sottratte all'uso collettivo mediante opere di recinzione e chiusura. Quanto alla domanda riconvenzionale di usucapione, il giudice l'ha rigettata, ritenendo insussistenti i presupposti del possesso esclusivo, continuo e ultraventennale richiesti dalla legge. Accertata l'illegittima occupazione, il Tribunale ha ordinato al convenuto la restituzione immediata delle aree, libere da persone e cose; la rimozione della recinzione che separa la corte comune dalla porzione occupata; la demolizione della parete che chiude il locale ricavato nell'intercapedine. Le ulteriori opere indicate dal CTU sono rimesse alle decisioni del condominio, trattandosi di interventi di competenza assembleare.
Il convenuto è stato condannato anche al pagamento delle spese di lite e delle spese di CTU, in quanto integralmente soccombente.
Considerazioni conclusive
L'usucapione ordinaria dei beni immobili, comprese le parti comuni condominiali, richiede, ai sensi dell'art. 1158 c.c., il possesso continuato per vent'anni. Tuttavia, quando si tratta di beni comuni, la prova dell'usucapione deve essere particolarmente rigorosa: il semplice godimento del bene non è sufficiente. È necessario dimostrare che il condomino abbia esercitato un potere di fatto in modo esclusivo e incompatibile con il godimento degli altri partecipanti. Non basta, quindi, che gli altri condomini si siano astenuti dall'uso, né che il singolo abbia compiuto atti di gestione ordinariamente consentiti a ciascun comproprietario. Secondo la giurisprudenza, l'usucapione ordinaria di un bene comune presuppone un comportamento che renda assolutamente impossibile agli altri condomini continuare a utilizzare il bene e che manifesti in modo inequivoco la volontà di possederlo come proprietario esclusivo (Cass. n. 32808/2021). Nel contratto preliminare ad effetti anticipati, però, la consegna del bene al promissario acquirente non attribuisce un possesso utile ai fini dell'usucapione, poiché le parti sono pienamente consapevoli che l'effetto traslativo non si è ancora verificato e che la cosa rimane giuridicamente "altrui". In tale situazione manca l'animus possidendi: la relazione con il bene integra mera detenzione qualificata, non possesso.
Di conseguenza, la consegna anticipata delle aree oggetto di causa non poteva far decorrere il termine ventennale per l'usucapione. Il convenuto non ha inoltre provato un possesso esclusivo, pubblico, pacifico e continuato per vent'anni, né un comportamento concretamente incompatibile con il godimento degli altri condomini. Le testimonianze non hanno confermato un uso esclusivo del bene, mentre la disponibilità derivante dal preliminare resta giuridicamente irrilevante ai fini dell'acquisto per usucapione (Cass. n. 20614/2025).
