Risarcimento per infiltrazioni negato se non si prova l'origine del danno

Il rimborso delle spese sostenute per la ricerca del guasto all'interno di un'unità immobiliare, per la sostituzione di un manufatto di proprietà esclusiva o per attività tecniche collegate all'accertamento dell'infiltrazione richiede la prova che proprio quel bene sia stato causa del danno. Se l'istruttoria non consente di individuare con sufficiente certezza la provenienza del fenomeno infiltrativo, resta indimostrato il nesso causale e le pretese economiche collegate devono essere rigettate. È questa la linea seguita dalla Corte d'Appello di Milano con la sentenza n. 1021 del 9 aprile 2026, chiamata a pronunciarsi su una domanda di rimborso relativa ai costi di ricerca del guasto, alla sostituzione della cassetta di scarico del WC, al compenso di una perizia e, in via subordinata, alla restituzione dell'indennizzo assicurativo corrisposto alla proprietaria dell'unità.

Quando manca la prova che il bene in proprietà esclusiva sia la fonte dell'infiltrazione, il danno non è causalmente riferibile al proprietario e le singole voci di spesa sostenute dal condominio non acquistano autonoma rilevanza risarcitoria o restitutoria.

La vicenda

Il condominio aveva agito contro la proprietaria di un appartamento, allegando che nel 2016 si erano verificate infiltrazioni d'acqua che avevano interessato la facciata condominiale e l'unità sottostante. A seguito della denuncia del sinistro alla compagnia assicurativa, l'amministratore aveva incaricato un'impresa di ricercare il guasto ed eliminare le infiltrazioni. Secondo la prospettazione attorea, l'intervento aveva portato alla sostituzione della cassetta di scarico del WC dell'unità privata, oltre che di un tratto della colonna montante, e al ripristino della tinteggiatura nell'appartamento sottostante.

Il condominio chiedeva il rimborso delle spese sostenute per la ricerca del guasto e per la sostituzione della cassetta, nonché il rimborso del costo di una successiva perizia tecnica. Domandava inoltre, in via subordinata, la restituzione dell'indennizzo assicurativo di euro 550, corrisposto per la ricerca del guasto e ritenuto erroneamente versato alla condomina.

Nel giudizio di primo grado interveniva anche la proprietaria dell'unità sottostante con autonoma domanda risarcitoria. Il Tribunale rigettava la domanda del condominio per difetto di prova del collegamento tra le infiltrazioni manifestatesi sulla facciata e la cassetta di scarico dell'unità convenuta; rigettava la domanda dell'intervenuta per prescrizione e accoglieva la riconvenzionale della condomina relativa alle spese della precedente mediazione.

In appello il condominio censurava soprattutto l'omessa pronuncia sul rimborso delle spese di ricerca del guasto, sulla sostituzione della cassetta, sulla restituzione dell'indennizzo assicurativo e sul rimborso della perizia di euro 811,50. La Corte ha però rilevato, in via preliminare, che sul rigetto della domanda di risarcimento per il danno alla facciata e sul rigetto della domanda dell'intervenuta si era formato il giudicato.

La decisione

La Corte ha respinto l'eccezione di inammissibilità dell'appello per difetto di specificità e novità dei motivi, ritenendo il gravame conforme all'art. 342 c.p.c. Ha poi circoscritto l'oggetto del giudizio di secondo grado: non era più in discussione il risarcimento del danno alla facciata, ma la pretesa di trasferire sulla proprietaria dell'unità le spese sostenute dal condominio in occasione dell'intervento eseguito nel bagno.

Nel merito, la motivazione si fonda su un accertamento netto: le prove raccolte dimostravano soltanto che un'infiltrazione si era manifestata sulla facciata condominiale, che la ricerca del guasto era stata eseguita all'interno dell'unità privata e che, nel corso di quell'intervento, era stata sostituita la cassetta di scarico del WC. Non dimostravano però che la cassetta fosse la causa del danno.

La Corte lo afferma espressamente: "Né la mera esecuzione dell'intervento all'interno dell'unità immobiliare [...] né la sostituzione della cassetta di scarico costituiscono elementi idonei a fondare, di per sé, un giudizio di responsabilità [...] in difetto di prova che tali circostanze siano state causalmente determinanti rispetto al danno lamentato".

La verifica delle risultanze istruttorie ha confermato questa conclusione. Le dichiarazioni del teste dell'impresa intervenuta sono state ritenute contraddittorie, perché da un lato individuavano la causa del danno nel tubo posto dietro la cassetta e dall'altro la riferivano sia al tubo sia alla cassetta. Ancora più significativo è il rilievo documentale valorizzato dalla Corte: "Dalla documentazione presente in atti [...] si evince, peraltro, che la cassetta è stata smontata al solo fine di individuare la causa del danno, poi identificata nella tubazione retrostante; ne consegue che la stessa non risultava danneggiata".

La motivazione aggiunge che proprio la tubazione di adduzione dell'acqua, dalla quale si riteneva provenissero le infiltrazioni, non era stata oggetto di intervento, essendo stata sostituita soltanto la cassetta. Da qui l'ulteriore passaggio: "Tale incongruenza esclude ulteriormente la prova del nesso causale [...] evidenziando come l'intervento eseguito non abbia riguardato la causa effettiva dell'infiltrazione".

La documentazione fotografica è stata ritenuta neutra, perché rappresentativa del solo stato dei luoghi; le dichiarazioni del dipendente dell'amministratore sono state giudicate generiche e prive di riscontri oggettivi; la CTU, infine, parlava soltanto di una probabile rottura di elementi accessori del WC, senza poterla affermare con certezza. In altri termini, la domanda è stata respinta perché non è stata raggiunta la prova della provenienza del danno: non essendo stato accertato da dove derivassero le infiltrazioni, è rimasto indimostrato il nesso causale con il bene di proprietà esclusiva indicato dal condominio.

Su questa base, la Corte ha escluso anche il lamentato vizio di omessa pronuncia, osservando che il rigetto della domanda principale per assenza di responsabilità della condomina aveva implicitamente investito tutte le pretese economiche collegate, comprese quelle relative al rimborso della ricerca del guasto, alla sostituzione della cassetta e alla restituzione dell'indennizzo assicurativo. Lo stesso vale per il compenso corrisposto all'ingegnere incaricato di verificare la causa di una crepa nella pavimentazione dell'unità privata: sarebbe stato onere del condominio provare l'impegno della proprietaria a sostenerne il costo in caso di esito a sé sfavorevole, ma, prima ancora, difettava la prova della sua responsabilità per le infiltrazioni.

È stato rigettato anche il motivo sulle spese. La Corte ha ritenuto corretta la condanna solidale del condominio e dell'intervenuta in primo grado, sul presupposto della comunanza di interessi ex art. 97 c.p.c., poiché entrambe avevano agito contro la medesima condomina per il medesimo fatto storico, pur con domande di diverso importo. È stata ritenuta corretta anche la liquidazione delle spese della mediazione in euro 2.000,00, sul rilievo che la controversia mediata riguardava la validità della delibera di approvazione del bilancio e aveva quindi valore indeterminabile; il primo giudice, inoltre, aveva escluso la voce relativa alla fase di conciliazione, non essendo stato raggiunto alcun accordo.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass., Sez. Un., 30 giugno 2022, n. 20943 - In tema di responsabilità da cose in custodia, l'attore deve provare il nesso causale tra la cosa e il danno; il custode si libera con la prova del fortuito. Il richiamo è pertinente perché anche nelle infiltrazioni il nodo resta l'accertamento eziologico.
• Cass., sez. II, 26 ottobre 2018, n. 27248 - La presunzione di condominialità dell'impianto idrico non si estende alle diramazioni comprese nell'appartamento e destinate a servire soltanto la singola unità. Il precedente è rilevante perché la controversia ruotava intorno a un elemento interno al bagno dell'unità privata.
• Cass., ord. 11 gennaio 2022, n. 516 - Quando il danno dipende da una copertura in uso o proprietà esclusiva con funzione di copertura comune, la responsabilità può concorrere tra il titolare del bene e il condominio. Il riferimento è utile a delimitare il principio: l'imputazione segue il bene concretamente causale e il relativo potere di custodia.
• Cass., sez. III, 18 settembre 2015, n. 18307 - L'onere di specificità dei motivi d'appello è soddisfatto quando le censure si contrappongono in modo intelligibile alla motivazione impugnata. È il precedente utilizzato per respingere l'eccezione preliminare di inammissibilità.
• Cass., sez. III, 8 gennaio 2025, n. 369 - La condanna solidale alle spese ex art. 97 c.p.c. è ammissibile quando le parti soccombenti condividono un fatto costitutivo e una comunanza di interessi, anche se le domande hanno valore diverso. È il riferimento richiamato per confermare la statuizione sulle spese.

Considerazioni conclusive

La decisione conferma che, nelle controversie da infiltrazioni, il rimborso delle spese sostenute per la ricerca del guasto, per interventi eseguiti all'interno dell'unità privata e per attività tecniche connesse presuppone la prova che il bene riferibile al proprietario sia la causa del danno. In questa linea si colloca il richiamo a Cass. n. 20943/2022, che pone a carico dell'attore la prova del rapporto tra cosa e danno, e a Cass. n. 27248/2018, che delimita il perimetro delle diramazioni idriche esclusive. Per un approfondimento, v. onere della prova nelle infiltrazioni e, sul regime delle diramazioni interne, diramazioni idriche interne e proprietà esclusiva.

Cass. n. 516/2022 mostra, sul versante limitativo, che l'imputazione può anche essere concorrente quando l'accertamento tecnico individui fonti causali riferibili a beni diversi e a distinti obblighi di custodia. Ma anche in quel quadro il punto resta invariato: occorre stabilire quale bene abbia generato il pregiudizio. Sul punto v. anche responsabilità concorrente tra proprietario e condominio.

Nel caso deciso, questo accertamento è mancato. La cassetta di scarico è stata sostituita, ma la documentazione richiamata dalla Corte individuava la possibile origine del fenomeno nella tubazione retrostante, che non risultava danneggiata dalla stessa prova in modo univoco e, soprattutto, non era stata oggetto dell'intervento addotto come decisivo. Da qui il rigetto delle pretese di rimborso e di restituzione: non perché le spese non fossero state sostenute, ma perché non è stata provata la provenienza del danno e quindi la sua riferibilità causale alla proprietaria dell'unità.