Accade, non di rado, che nel corso di un rapporto locatizio, l'immobile oggetto del contratto venga venduto ad un altro proprietario il quale subentra, ai sensi dell'art. 1602 c.c., nella posizione giuridica del locatore ossia "nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione".
Può, altresì, accadere che il nuovo proprietario acquisti l'immobile, ritenendolo libero da persone o cose sulla scorta di quanto dichiarato dal venditore e confermato dall'annotazione della risoluzione del contratto nei registri fiscali, ma che di fatto l'immobile sia ancora occupato dal conduttore.
In tal caso, ci si chiede se il nuovo proprietario possa legittimamente intimare sfratto per finita locazione al conduttore al fine di ottenere il rilascio dell'immobile, facendo leva su annotazioni fiscali che sembrerebbero attestare la cessazione del rapporto.
Il Tribunale di Bergamo, con una sentenza del 26 giugno 2025, ha chiarito se e in che misura l'acquirente dell'immobile possa sottrarsi al vincolo locatizio preesistente, facendo valere presunte cause di cessazione del rapporto quali una risoluzione consensuale o il mutamento dell'identificazione catastale dell'immobile e se tali elementi siano idonei a giustificare la domanda di sfratto per finita locazione.
Il Tribunale ha ribadito i principi di diritto in materia di: durata minima dei contratti di locazione abitativa; necessità della forma scritta per la risoluzione consensuale di contratti formali; irrilevanza delle variazioni catastali sull'oggetto del contratto; opponibilità al terzo acquirente di un contratto di locazione ancora in corso.
Analizziamo la vicenda.
Sfratto per finita locazione negato al nuovo proprietario: variazioni catastali ed annotazioni fiscali non bastano a provare la risoluzione consensuale. Fatto e decisione
La società acquirente di un immobile ad uso abitativo intimava sfratto per finita locazione al conduttore, sostenendo che questi - nonostante l'avvenuta scadenza, nel gennaio 2024, del contratto stipulato nel febbraio 2020 con l'originario proprietario - continuasse ad occupare l'immobile senza titolo in spreto ai numerosi solleciti di rilascio.
Nel corso del procedimento, la ricorrente deduceva, altresì, che l'immobile occupato dall'intimato non coincideva con quello oggetto del contratto di locazione dallo stesso stipulato atteso che vi era stata una variazione catastale che aveva comportato l'estinzione del rapporto.
In considerazione dell'opposizione all'intimazione da parte del conduttore, il Tribunale rigettava la domanda di convalida di sfratto mutando il rito da speciale locatizio ad ordinario di cognizione.
Sicché, la società attrice, riqualificando le proprie pretese, chiedeva l'accertamento della risoluzione del contratto avvenuta nel luglio 2020 e registrata all'Agenzia delle Entrate nell'agosto 2020, nonché l'immediata liberazione e il rilascio del bene, con condanna del convenuto al pagamento dell'indennità di occupazione.
In particolare, la ricorrente sosteneva:
- di aver acquistato l'immobile libero da persone e cose, come espressamente dichiarato dai venditori nel contratto di compravendita e confermato nei registri fiscali da cui risultava che il contratto di locazione fosse stato risolto;
- che l'immobile oggetto del contratto di locazione non coincideva con quello occupato dal conduttore poiché vi erano state delle variazioni catastali con la conseguenza che, mancando la stipula di un nuovo contratto (in sostituzione dell'originario) contenente la nuova identificazione dei mappali, il rapporto locatizio si era sciolto;
- che il contratto originario era stato risolto per mutuo consenso delle parti come comprovato dall'annotazione nei registri fiscali.
Di contro, il convenuto eccepiva la validità del contratto in considerazione del regolamento contrattuale che:
- richiamando espressamente l'art. 2 della L. n. 431/1998, determinava la durata del contratto in quattro anni prorogabili automaticamente di altri quattro anni;
- prevedeva, in una specifica clausola, la rinuncia da parte del locatore alla facoltà di disdettare il contratto alla prima scadenza; facoltà che, in ogni caso, non aveva mai esercitato.
Il Tribunale ha rigettato la domanda attorea ritenendo che:
- le variazioni catastali non "cancellano" un immobile nella sua esistenza ovverosia non comportano l'estinzione del rapporto locatizio poiché non muta l'oggetto del contratto ma solo taluni dati identificativi dello stesso;
- la risoluzione del contratto di locazione per mutuo consenso va provata per via documentale non essendo sufficiente la produzione della copia della registrazione presso l'Agenzia delle Entrate.
Conseguentemente, secondo il Tribunale, in assenza di una formale risoluzione contrattuale, il contratto si era rinnovato alla prima scadenza (2024) di altri quattro anni (fino al 2028) e la società ricorrente, subentrata nel rapporto dal giorno dell'acquisto dell'immobile, era tenuta a rispettare la locazione.
Considerazioni conclusive
Ai sensi dell'art. 2 della legge n. 431/1998, la locazione di immobile ad uso abitativo può essere stipulata per una durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni.
Alla prima scadenza (dopo 4 anni) il locatore non può rifiutare il rinnovo liberamente, ma solo nei casi tassativi previsti dalla legge (art. 3 L. 431/1998) comunicando la disdetta con preavviso di almeno 6 mesi tramite raccomandata a.r. o pec.
Il locatore può rinunciare alla facoltà di disdetta alla prima scadenza inserendo nel contratto una clausola che preveda il rinnovo automatico anche alla prima scadenza senza possibilità di disdetta da parte sua, come avvenuto nel caso di specie (disdetta, nella specie, comunque non esercitata da parte del locatore).
Il contratto di locazione può, comunque, essere sempre risolto per mutuo consenso ovvero mediante un accordo tra locatore e conduttore di fare cessare gli effetti del contratto prima della sua naturale scadenza.
La risoluzione per mutuo consenso di un contratto di locazione deve avvenire per iscritto secondo il principio del contrarius actus, in virtù del quale un negozio che risolve per mutuo consenso un precedente contratto formale deve, a sua volta, rispettare, a pena di nullità, il medesimo vincolo di forma. In altre parole, se il contratto nasce in forma scritta, anche la risoluzione deve avvenire nella stessa forma.
Considerato che il contratto di locazione ad uso abitativo prevede il requisito della forma scritta ad substantiam, anche il patto di risoluzione deve rispettare la stessa forma, secondo il suddetto principio posto a tutela del contraente debole (c.d. forma di protezione).
La risoluzione consensuale deve, pertanto, essere provata per iscritto non essendo sufficiente a tal fine l'annotazione nei registri fiscali che non ha valore sostitutivo dell'atto scritto richiesto dal principio del contrarius actus e, dunque, non costituisce prova dell'intervenuto contratto di risoluzione.
In mancanza di prova di risoluzione per mutuo consenso, l'acquirente dell'immobile locato non può sottrarsi al vincolo contrattuale già in essere, ma subentra ex art. 1602 c.c. nella posizione del locatore originario, assumendosi diritti ed obblighi fino alla scadenza naturale del contratto.
Il rapporto locatizio non può neanche considerarsi estinto in caso di variazioni catastali dell'immobile atteso che non muta l'oggetto della locazione, mutando piuttosto taluni dati identificati dello stesso.
Le annotazioni catastali hanno natura meramente fiscale e descrittiva finalizzata all'individuazione del bene ai fini tributari e non costitutiva di diritti reali o obbligazioni.
Conseguentemente, il mutamento dei dati catastali non determina l'estinzione del rapporto locatizio né impone la stipula di un nuovo contratto: l'oggetto della locazione rimane il medesimo immobile pur se identificato con nuove coordinate catastali.
Il Tribunale di Bergamo ha, dunque, ribadito un principio fondamentale: il contratto di locazione segue l'immobile nella sua continuità sostanziale, indipendentemente dalle variazioni catastali che ne aggiornano la scheda identificativa ai soli fini amministrativi-fiscali.
