Lo sfratto per finita locazione si verifica qualora il conduttore, nonostante la scadenza del contratto, continui ad occupare l'immobile.
Per poter avviare la procedura di sfratto per finita locazione è necessario che il contratto di locazione sia valido ossia formalmente in vigore e che il locatore abbia previamente inviato una comunicazione di disdetta contenente la manifestazione di volontà diretta ad impedire la prosecuzione o la rinnovazione tacita del rapporto locativo.
In caso di immobile in comproprietà e di contratto di locazione stipulato da un solo comproprietario, ci si interroga sulla validità ed efficacia dello stesso nei confronti del comproprietario non locatore e sulla conseguente legittimazione di quest'ultimo ad agire per il rilascio dell'immobile nonché per il pagamento dell'indennità di occupazione senza titolo corrispondente alla sua quota di proprietà indivisa.
In altre parole, il contratto di locazione stipulato da un solo comproprietario è valido ed efficace nei confronti dei comproprietari non locatori?
Ed ancora, può il comproprietario non locatore agire per il rilascio dell'immobile e per il pagamento dei canoni maturati e non versati?
La questione, già portata all'attenzione della Suprema Corte, è stata di recente affrontata dal Tribunale di Cosenza con la sentenza n. 87 del 20 gennaio 2025.
Sfratto per finita locazione di immobile in comproprietà: anche il comproprietario non locatore e' legittimato ad agire per il rilascio dell'immobile. Fatto e decisione
Il comproprietario di un immobile intimava sfratto per finita locazione alla conduttrice deducendo che questi, nonostante la formale disdetta del contratto alla scadenza, non aveva rilasciato l'immobile né versato i canoni relativi a due mensilità.
Chiedeva, pertanto, che venisse convalidato lo sfratto per finita locazione e in caso di opposizione, venisse emessa ordinanza di rilascio e che la conduttrice venisse condannata al pagamento delle mensilità dovute e non versate, nonché al pagamento dell'indennità di occupazione senza titolo, per il periodo successivo.
Costituitosi in giudizio, la conduttrice si opponeva alla convalida, eccependo il difetto di legittimazione attiva dell'attore, atteso che il contratto di locazione era stato stipulato a titolo personale dall'altro comproprietario dell'immobile, fratello dell'attore, e che, a seguito del decesso di quest'ultimo, solo i suoi eredi avrebbero potuto avviare un'azione di sfratto; deduceva, altresì, che la morosità maturata era stata giustificata dall'incertezza del soggetto a cui effettuare il pagamento del canone, a seguito del decesso del locatore.
Rigettate le richieste di convalida dello sfratto e di emissione dell'ordinanza di rilascio, veniva disposto il mutamento del rito.
Istruita documentalmente la causa, il Tribunale accoglieva la domanda di risoluzione del contratto per finita locazione riconoscendo la validità del contratto di locazione stipulato dal solo comproprietario con la conduttrice nonché la piena legittimazione dell'attore, quale comproprietario, ad agire per il rilascio dell'immobile, a seguito della scadenza del contratto di locazione in virtù dei poteri gestori che competono a ciascuno dei comunisti di un immobile in comproprietà indivisa.
Il Tribunale accoglieva, altresì, la domanda di pagamento dei canoni "pro quota" (essendo comproprietario dell'immobile in ragione di ¼), delle somme maturate, a titolo di indennità di occupazione, per il periodo successivo alla scadenza contrattuale ed alla notificazione dell'atto di intimazione di sfratto.
Considerazioni conclusive
Il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari è valido ed efficace nei confronti dei comproprietari non locatori che non si siano preventivamente opposti alla stipula.
La giurisprudenza dominante, infatti, ravvisa nel rapporto tra il comproprietario firmatario del contratto di locazione e gli altri comproprietari i caratteri della gestione di affare altrui disciplinata dall'art. 2028 e ss. c.c.: fattispecie che ricorre quando un soggetto, pur non essendovi obbligato, compie atti di gestione di affari di cui è titolare altro soggetto, procurando a quest'ultimo un vantaggio.
Gli altri comproprietari non firmatari del contratto potranno ratificare l'operato del gestore senza particolari formalità, e chiedere al conduttore il pagamento "pro quota" dei canoni di locazione maturati in data successiva alla intervenuta ratifica.
Secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, "la locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell'ambito della gestione di affari, con la conseguenza che, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore può ratificare l'operato del gestore senza formalità particolari, potendo la ratifica essere espressa dalla stessa domanda di pagamento dei canoni, ed esigere dal conduttore, in virtù dell'art. 1705, comma 2, c.c. - applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nell'art. 2032 c.c. - la parte, proporzionale alla propria quota di proprietà indivisa, dei canoni locatizi dovuti nel periodo successivo alla ratifica, non avendo tale atto efficacia retroattiva" (cfr. Cass. S.U. n. 11135/2012; Cass. Sez. 3, sent. n. 25433 del 10/10/2019; e più di recente Cass. Civ. n. 20885 del 18.7.2023).
In virtù, dunque, del fatto che la locazione di una cosa comune è un contratto che può venire stipulato su iniziativa disgiunta di ogni comproprietario, dovendosi applicare la presunzione che questi abbia agito con il consenso degli altri, ciascuno dei comunisti ha, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori.
Ne consegue che, la concorrenza dei poteri gestori di tutti i comproprietari, in base alla presunzione che ciascuno operi con il consenso degli altri, investe pure la disdetta della locazione e l'azione di rilascio. ( cfr. Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 34131 del 21/11/2022; Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 845 del 17/01/2020).
Sulla scorta dei principi giurisprudenziali sopra richiamati, il comproprietario dell'immobile, pur non avendo stipulato il contratto di locazione concluso da altro comproprietario ( nella specie dal fratello dell'attore) può ratificare il suo operato e, dunque, legittimamente agire per il rilascio dell'immobile nonché chiedere al conduttore il pagamento "pro quota" dei canoni di locazione maturati in data successiva alla scadenza contrattuale ed alla notificazione dell'atto di intimazione di sfratto.
