L'accesso al fondo servente per eseguire lavori imposti dai Vigili del Fuoco non può essere negato o condizionato

Il titolare di una servitù può ottenere in via d'urgenza l'accesso al fondo servente quando tale accesso è necessario per eseguire opere indispensabili all'esercizio del diritto, anche se richieste da prescrizioni sopravvenute dell'autorità tecnica. In questa prospettiva, l'accesso costituisce un adminiculum servitutis ai sensi dell'art. 1064 c.c. e, se resta confinato a tale funzione, non integra di per sé un aggravamento della servitù ai sensi dell'art. 1067 c.c.

L'ordinanza del Tribunale di Torino del 7 marzo 2026, pur chiudendo il giudizio per cessazione della materia del contendere, offre un passaggio motivazionale netto su due profili di sicuro interesse pratico: da un lato, il rapporto tra accesso al fondo servente e facoltà accessorie inerenti alla servitù; dall'altro, la regolazione delle spese secondo il criterio della soccombenza virtuale nel procedimento cautelare ex art. 700 c.p.c.

La vicenda

Due condomìni erano in lite in ordine all'accesso ad alcuni locali nella disponibilità del resistente, attraversati da un raccordo fumario riferibile all'impianto del ricorrente. I Vigili del Fuoco, con prescrizione del 27 ottobre 2025 da eseguirsi entro 45 giorni, avevano imposto di apporre una protezione al raccordo fumario che attraversava orizzontalmente locali diversi dalla centrale termica, con caratteristiche equivalenti alla compartimentazione del locale caldaia.

Il condominio ricorrente, non essendo contestata la necessità di intervenire proprio in quei locali, aveva chiesto tutela d'urgenza per ottenere l'accesso. Dal carteggio prodotto emergeva che il resistente aveva collegato tale accesso alla preventiva definizione di altre questioni pendenti tra le parti, rifiutando in concreto le date proposte per il sopralluogo e per l'esecuzione delle opere.

Emesso un decreto inaudita altera parte che ordinava di consentire l'ingresso, il contraddittorio successivo si è però chiuso con conclusioni conformi sulla cessazione della materia del contendere. Il giudice ha quindi revocato il decreto, come imposto dall'art. 669-sexies, comma 2, c.p.c., e ha deciso soltanto sulle spese.

La decisione

La motivazione muove dal corretto perimetro della domanda cautelare. L'oggetto del giudizio non era la scelta tecnica dell'intervento da eseguire, ma il diritto di accedere ai locali del resistente per realizzare le opere prescritte. Per questa ragione il Tribunale ha escluso che potessero rilevare, in quella sede, le contestazioni sul tipo di soluzione progettuale, richiamate dal resistente anche nella memoria di costituzione.

Il passaggio centrale è particolarmente chiaro: "il diritto invocato dal resistente di assicurarsi che le opere vengano eseguite con il minore aggravio possibile del fondo servente (art. 1069 c.c.) non implica la facoltà di negare l'accesso sine die al fondo servente o comunque di condizionarlo alla risoluzione di altre questioni".

La ragione è individuata nella natura dell'accesso, ricondotto agli adminicula servitutis. Il giudice osserva infatti che "l'accesso al fondo servente rientra nei c.d. adminicula servitutis, ossia le facoltà accessorie, indispensabili per l'esercizio del diritto e senza le quali l'utilitas della servitù non potrebbe ricevere attuazione". Da qui l'applicazione dell'art. 1064 c.c., nella parte in cui il diritto di servitù comprende tutto ciò che è necessario per usarne.

Su questa base la decisione aggiunge un secondo snodo decisivo: "il mero accesso al fondo, che come si è detto costituisce l'unico oggetto della domanda cautelare, non può del resto qualificarsi quale aggravio della servitù disciplinato dall'art. 1067 c.c.". Il Collegio, dunque, distingue nettamente tra l'accesso necessario all'esercizio del diritto e le modifiche che, alterando il contenuto o le modalità della servitù, possano invece porre un problema di aggravamento.

Il ragionamento viene poi ancorato ai fatti di causa. Era documentata e non contestata la prescrizione dei Vigili del Fuoco; era parimenti incontestato che il raccordo fumario attraversasse locali nella disponibilità del resistente; la corrispondenza dimostrava inoltre che l'accesso era stato subordinato a una trattativa su altre pendenze. Il Tribunale ha ritenuto non provata l'allegazione difensiva secondo cui l'ingresso sarebbe stato spontaneamente consentito il 17 dicembre 2025 prima della notifica del decreto, precisando che l'onere della prova gravava sul resistente.

Anche il periculum in mora è stato ritenuto sussistente. La mancata esecuzione dei lavori avrebbe potuto comportare, in piena stagione invernale, l'ordine di spegnimento della centrale termica che serviva riscaldamento e acqua calda del condominio ricorrente; inoltre permanevano i rischi connessi all'erogazione dei servizi senza osservanza delle prescrizioni antincendio.

Da qui la conclusione sulla soccombenza virtuale: se si fosse giunti a una decisione di merito, la domanda cautelare sarebbe stata accolta. Per questa ragione le spese sono state poste a carico del resistente.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., sez. II, 30 luglio 2020, n. 16322 - Richiamata espressamente nell'ordinanza, afferma che il diritto di servitù comprende anche gli adminicula servitutis, cioè le facoltà accessorie indispensabili al suo esercizio; la loro modifica non ricade, di per sé, nella disciplina dell'aggravamento di cui all'art. 1067 c.c.
• Cass. civ., sez. II, 10 febbraio 2016, n. 2643 - Sempre sul terreno degli adminicula, riconduce all'art. 1064 c.c. l'accesso periodico al fondo servente necessario per adeguare lo scarico alle sopravvenute esigenze igienico-sanitarie, escludendo che tale necessità integri automaticamente un aggravamento della servitù. È il precedente più vicino al nucleo della decisione torinese.
• Cass. civ., sez. II, 12 novembre 1996, n. 9891 - In materia di servitù di fognatura, riconosce al titolare del fondo dominante il diritto di installare le opere idonee allo scarico e di accedere al fondo servente per la periodica manutenzione, salvo un diverso titolo. Il precedente conferma che l'accesso manutentivo rientra nelle facoltà accessorie inerenti alla servitù.
• Cass. civ., sez. II, 17 novembre 1979, n. 5983 - Individua negli adminicula servitutis le facoltà accessorie necessarie senza le quali l'utilità della servitù non potrebbe ricevere attuazione. Il richiamo è utile perché colloca l'accesso al fondo servente nella struttura stessa del diritto, e non in una pretesa ulteriore rispetto ad esso.
• Cass. civ., sez. II, 22 agosto 2022, n. 25105 - Utile come limite applicativo: la nozione di adminicula servitutis copre le modalità accessorie necessarie all'esercizio della servitù, ma non si estende a interventi che alterino i caratteri originari del peso imposto al fondo servente. La distinzione conferma che il principio accolto opera entro il perimetro dell'accesso necessario, non oltre.

Considerazioni conclusive

L'accesso al fondo servente, quando è strettamente necessario per conservare o rendere concretamente esercitabile la servitù, appartiene al contenuto del diritto e può essere imposto anche in via d'urgenza. La soluzione accolta si colloca lungo una linea ormai definita: Cass. n. 5983/1979 qualifica gli adminicula servitutis come facoltà accessorie indispensabili all'attuazione dell'utilitas; Cass. n. 9891/1996 vi include l'accesso manutentivo; Cass. n. 2643/2016 estende la medesima logica agli adeguamenti resi necessari da sopravvenute prescrizioni tecniche; Cass. n. 16322/2020 ribadisce, sul piano sistematico, che la modifica degli adminicula non ricade di per sé nel divieto di aggravamento. In tal senso, l'impostazione seguita valorizza correttamente l'art. 1064 c.c. come fondamento dell'ingresso strumentale all'esercizio della servitù. Sul punto v. anche Adminicula servitutis e facoltà accessorie.

Il dato che delimita il principio è altrettanto chiaro. Cass. n. 25105/2022 richiama il confine oltre il quale non si è più in presenza di una modalità accessoria necessaria, ma di un intervento che altera i caratteri originari del peso imposto al fondo servente. Per questo la distinzione decisiva non passa tra opere vecchie e opere nuove, né tra esigenze originarie e prescrizioni sopravvenute, ma tra accesso funzionale all'attuazione della servitù e trasformazione del suo contenuto. Entro il primo perimetro, il proprietario del fondo servente può certamente pretendere che i lavori siano eseguiti con il minor sacrificio possibile, ma non può usare tale interesse per rinviare l'ingresso o condizionarlo alla definizione di questioni estranee. Per un approfondimento, v. Aggravamento della servitù e nuovi manufatti.

Ne risulta una sintesi equilibrata: la tutela urgente dell'accesso è coerente con la funzione della servitù quando l'ingresso serve soltanto a renderne possibile l'uso o la conservazione; la disciplina dell'aggravamento torna invece centrale quando l'intervento incide sulla struttura del peso, sull'estensione dell'utilitas o sulle modalità essenziali del suo esercizio. È in questo punto di equilibrio tra art. 1064 e art. 1067 c.c. che la decisione trova la sua portata più convincente.