Intervento dei vigili del fuoco e infiltrazioni perché cambia l'esito della tutela preventiva

L'azione di denuncia di danno temuto, disciplinata dall'art. 1172 c.c., consente al proprietario, al titolare di altro diritto reale di godimento o al possessore di ottenere misure urgenti volte a prevenire un danno futuro, grave e prossimo alla cosa che forma oggetto del suo diritto (o del suo possesso). Con ordinanza dell'8 gennaio 2026, resa nel procedimento n. 2081/2025 R.G.A.C., il Tribunale di Catania ha riqualificato la domanda proposta dalla proprietaria dell'ultimo piano come azione ex art. 1172 c.c. e, accertata la sussistenza dei presupposti cautelari, ha ordinato l'esecuzione delle opere necessarie sulla copertura comune.

La norma stabilisce che «Il proprietario, il titolare di altro diritto reale di godimento o il possessore, il quale ha ragione di temere che da qualsiasi edificio, albero o altra cosa sovrasti pericolo di un danno grave e prossimo alla cosa che forma l'oggetto del suo diritto o del suo possesso, può denunziare il fatto all'autorità giudiziaria e ottenere, secondo le circostanze, che si provveda per ovviare al pericolo. L'autorità giudiziaria, qualora ne sia il caso, dispone idonea garanzia per i danni eventuali».

In linea con l'insegnamento di legittimità richiamato in motivazione, il rimedio presuppone un ragionevole pericolo di danno futuro, grave e prossimo, alla cosa che formi oggetto di un diritto reale del richiedente e che, dunque, esplichi un'utilità economica; inoltre, la minaccia deve necessariamente derivare da una "cosa" e non da un'attività umana (Cass. n. 10282/2004).

La vicenda

La proprietaria dell'appartamento sito all'ultimo piano lamentava infiltrazioni provenienti dalla copertura sovrastante, chiedendo che fosse ordinata al condominio l'esecuzione delle opere necessarie a rimuovere le cause dei deterioramenti riscontrati nell'immobile.

Dalla consulenza tecnica d'ufficio disposta nel corso del procedimento risultava che "l'abitazione della ricorrente risulta fortemente danneggiata nei solai e nelle pareti del disimpegno posto al termine del corridoio […] nonché, seppur con minor consistenza, della camera da letto confinante - così come il succitato disimpegno - con il vano scala/ascensore della palazzina condominiale in questione".

Ulteriori accertamenti evidenziavano una situazione di pericolo attuale: "quanto riscontrato presenta una consistenza tale da potersi configurare ulteriore e ben più preoccupante situazione, così come hanno avuto modo di accertare i Vigili del Fuoco in sede di intervento dello scorso 31 marzo […], durante il quale gli stessi hanno potuto constatare che parti di soffitto dell'unità erano talmente ammalorati da doversi provvedere all'immediata spicconatura delle parti di intonaco e pignatte interessati da imminente pericolo di caduta; inoltre, per impedire il transito nella parte di corridoio interessata dal dissesto, i detti Vigili posizionavano dei mobili ed interdicevano l'accesso alla camera da letto".

La causa delle infiltrazioni veniva individuata nella cattiva manutenzione della copertura condominiale: "le infiltrazioni manifestatesi presso l'unità della ricorrente sono imputabili a non indifferente stato di deperimento in cui versa l'impermeabilizzazione della superiore copertura della detta unità e del cosiddetto torrino vano scala/ascensore.

È quindi evidente che la causa degli ammaloramenti in atto e dei danni subìti dall'unità va attribuita alla mancanza di tenuta della detta copertura condominiale il cui manto deve necessariamente ripristinarsi in tempi stretti".

La decisione

Sulla base delle risultanze tecniche e delle emergenze istruttorie, il Tribunale ha accolto il ricorso, ordinando al condominio l'esecuzione delle opere indicate dal consulente tecnico d'ufficio ai §§ c) e d) della relazione depositata il 9 dicembre 2025, con annesso computo metrico.

Nella motivazione si legge: "Quanto sopra appare sufficiente, secondo prudente apprezzamento, a configurare il fumus boni iuris ed il periculum in mora allegato dalla richiedente e sostanziantesi nel progressivo deterioramento dell'immobile […] per effetto delle menzionate infiltrazioni". Il giudice ha altresì disposto che gli esborsi necessari siano ripartiti tra i condomini secondo i criteri di cui all'art. 1123 c.c., comma 1.

L'attuazione è stata demandata all'Ufficiale Giudiziario e al consulente tecnico d'ufficio nominato, quale ausiliario, prevedendo che quest'ultimo si avvalga di maestranze di propria fiducia (anche eventualmente indicate dalla parte istante e sottoposte, in ogni caso, al suo sindacato), sovrintendendo ai lavori e alla contabilità delle spese sostenute.

Le spese di lite - ivi incluse quelle sostenute dalla parte istante per remunerare il proprio consulente tecnico - sono state poste a carico del condominio soccombente; a carico della parte resistente anche le spese di consulenza tecnica d'ufficio.

I riferimenti giurisprudenziali

Il Tribunale ha richiamato l'indirizzo per cui la denuncia ex art. 1172 c.c. presuppone "il ragionevole pericolo di danno futuro, grave e prossimo" alla cosa che formi oggetto di un diritto reale del richiedente (Cass. n. 10282/2004), ribadendo che la minaccia deve derivare da una cosa (non da attività umana).

In termini di sviluppi successivi e conferme (utili a delimitare il perimetro applicativo, pur restando centrale l'accertamento in fatto), si segnala che la giurisprudenza ha ritenuto esperibile l'azione anche quando un danno si sia già verificato, purché permanga il pericolo di ulteriori danni futuri (Cass. 22 agosto 2022, n. 25094).

Considerazioni conclusive

La misura adottata si fonda su un accertamento tecnico particolarmente significativo, perché ha collegato (i) la fonte del rischio a una parte dell'edificio in cattivo stato manutentivo e (ii) il carattere grave e prossimo del pregiudizio alla condizione concreta dei luoghi, anche alla luce dell'intervento dei Vigili del Fuoco.

Il ragionevole pericolo va provato con elementi oggettivi (CTU, documentazione tecnica, riscontri esterni): su questo punto, la prassi mostra che la tutela ex art. 1172 c.c. può risultare efficace anche con fenomeno infiltrativo già in atto, se l'istruttoria consente di dimostrare la persistenza del rischio e l'aggravamento prevedibile (cfr., in termini generali, Infiltrazioni e denuncia di danno temuto).

Attenzione, però, ai casi-limite in cui l'azione rischia di essere dichiarata inammissibile o rigettata: una ricostruzione più restrittiva esclude il pericolo "futuro" quando l'infiltrazione e i danni si siano già stabilizzati da anni e il pregiudizio sia in concreto governabile con i rimedi ordinari, evidenziando che l'azione cautelare non può diventare un surrogato del giudizio di merito (v. Infiltrazioni e danni dall'immobile soprastante e limiti dell'azione di danno temuto).

Quando il pericolo promana da beni comuni, l'ordine giudiziale non sostituisce la fisiologia condominiale, ma interviene sul rischio: nei rapporti tra contitolari, la giurisprudenza di legittimità ha evidenziato che, per chiedere misure interdittali, può assumere rilievo anche l'impossibilità di rimuovere altrimenti la situazione di pericolo (ad esempio per dissensi che impediscano interventi tempestivi), secondo un'impostazione che tende a evitare un uso "strumentale" della cautela al solo fine di imporre la ripartizione interna dei costi (Cass. n. 1778/2007).

In questa prospettiva, la dottrina ha spesso richiamato anche il coordinamento con la disciplina delle iniziative individuali sulle cose comuni e dei rimborsi per spese urgenti, valorizzando l'esigenza di dimostrare, oltre alla necessità, la urgenza dell'intervento (Tortorici).

Quanto al grado di "imminenza" richiesto, pur restando testualmente centrale la nozione di danno "grave e prossimo", non manca un orientamento che ritiene sufficiente - nel caso concreto - una situazione oggettiva idonea a generare un ragionevole timore di aggravamento anche senza un rischio immediato di rovina, fermo restando che la valutazione è rimessa alle risultanze tecniche e alle condizioni dell'edificio (si veda, per un inquadramento applicativo, Pericolo di crollo e tutela preventiva).

Nel caso deciso, la ripartizione degli esborsi ex art. 1123 c.c., comma 1, è coerente con la natura comune delle opere ordinate, restando distinto il piano (eventuale) della responsabilità risarcitoria per i danni già verificatisi, che richiede un accertamento pieno in sede di merito.