La corretta verbalizzazione delle assemblee condominiali costituisce requisito essenziale di validità delle delibere.
Le operazioni collegiali devono essere, infatti, consacrate in un verbale assembleare al fine di garantire la corretta applicazione dei quorum assembleari, la trasparenza nei confronti dei condòmini assenti nonché la possibilità di un controllo giudiziale sulla regolarità del procedimento deliberativo.
Con la sentenza n. 3374 dell'1 agosto 2025 il Tribunale di Salerno ha ribadito che la redazione del verbale, anche delle assemblee deserte, con l'indicazione dei partecipanti e delle deleghe, rappresenta requisito essenziale del procedimento collegiale il cui difetto integra uno dei vizi di forma che rende invalida e, quindi, impugnabile la delibera assembleare, poiché non conforme alla legge.
Fatto e decisione
Alcuni condòmini impugnavano una delibera condominiale per vizi di invalidità riferibili al procedimento di convocazione e formazione della volontà assembleare.
Il Condominio costituitosi giudizio impugnava e contestava la domanda attorea ritenendola infondata in fatto ed in diritto.
Il Tribunale ha accolto la domanda annullando la delibera impugnata per due motivi fondamentali:
1) Mancata verbalizzazione della diserzione dell'assemblea in prima convocazione;
2) Mancata indicazione dei nominativi dei condòmini delegati ossia dei soggetti presenti in assemblea in rappresentanza degli effettivi condòmini, non risultando neanche l'allegazione delle deleghe presumibilmente pervenute in assemblea.
Il Giudice ha ritenuto tali omissioni vizi procedurali che determinano l'annullabilità della delibera impugnata atteso che: 1) la mancata verbalizzazione in seconda convocazione dell'esistenza di una prima riunione andata deserta determina l'applicazione dei quorum deliberativi previsti dalla legge per le assemblee di prima convocazione; 2) la mancata indicazione dei condòmini delegati rende impossibile controllare la regolarità della costituzione dell'assemblea.
Considerazioni conclusive
L'art. 1130 cod. civ., novellato dalla L. n. 220 del 2012, al n. 7 fa espresso riferimento, fra i doveri dell'amministratore p.t. - sanzionato con la revoca ai sensi dell'art. 1129 n.7 cod. civ. - a quello di "curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee".
Nel registro dei verbali vanno annotate, così come previsto dal nuovo comma 1 n. 7 dell'art.1130 c.c., anche "le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea" ovvero i verbali di assemblea andata deserta e, pertanto, è evidente che si deve redigere un processo verbale delle deliberazioni assembleari e delle assemblee, anche qualora queste non si costituiscano.
"La necessità di redigere il verbale sussiste anche quando l'assemblea condominiale non si sia costituita regolarmente ovvero non abbia deliberato" (cfr. Cass. n. 5014/1999).
La Suprema Corte, sul presupposto che la redazione del verbale costituisce una delle prescrizioni di forma, che devono essere osservate dall'assemblea al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale - avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc. - e la cui inosservanza importa l'impugnabilità della deliberazione per vizio di forma, ha ritenuto che, una volta convocata l'assemblea occorre dare conto, tramite la verbalizzazione, di tutte le attività compiute - anche se non si sono perfezionate - per permettere a tutti i condomini, compresi quelli dissenzienti ed assenti, di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale e di assumere le opportune iniziative.
Dunque, il processo verbale che non è preceduto né da un verbale di assemblea di prima convocazione, né tantomeno contiene un riferimento all'assemblea di prima convocazione andata deserta, è annullabile perché contrario ad una norma di legge inderogabile (cfr. Cass. SS.UU. n. 4806 del 07.03.2005).
La sentenza in esame si inserisce nell'alveo di quell'orientamento giurisprudenziale che ritiene che la verbalizzazione o quantomeno l'attestazione nel verbale della seconda convocazione dell'esito della prima sia un adempimento necessario richiesto al fine di garantire la trasparenza e verificabilità del procedimento legale di formazione delle delibere.
In tal senso, si deve considerare l'introduzione del numero 7 all'articolo 1130 c.c., che onera l'amministratore di "curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee" in cui annotare "le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea".
In altre parole, è oggi previsto obbligatoriamente per legge che delle "riunioni" e non delle semplici "deliberazioni" condominiali debba essere redatto verbale da conservare nell'apposito registro tenuto dall'Amministratore.
La giurisprudenza più recente ha precisato che non è necessario che dell'avvenuto esperimento della prima convocazione venga redatto un apposito verbale negativo, ma è necessario che di tale attività sia dato atto nel verbale della delibera assunta dall'assemblea in seconda convocazione, nelle forme di cui all'art. 1136 c.c. ultimo comma (Trib. Catanzaro 27 settembre 2023, n. 1536).
Anche se non è necessario un verbale negativo dell'assemblea in prima convocazione è necessario che di tale attività sia dato atto nella delibera assunta dall'assemblea in seconda convocazione (cfr., da ultimo, Trib. Siracusa n. 607/2025; Trib. Terni, sent. n. 258/2025).
La mancata indicazione dei nominativi dei delegati presenti in assemblea determina l'incompletezza della verbalizzazione che può portare all'invalidità della delibera, in questo caso, più precisamente, alla sua annullabilità (cfr. Cass. n. 24456/09).
