Pur non sussistendo dati statistici in tema, l'esperienza ci dice che una delle cause più frequenti che determinano l'insorgere di vertenze tra condomini o tra questi ed il condominio è individuabile nelle infiltrazioni che possono provenire tanto da beni esclusivi, quanto da parti comuni.
Al fine di ottenere l'accoglimento delle domande conseguenti è necessario, in primo luogo, accertare le cause e la provenienza del fenomeno, nel senso di individuare il soggetto responsabile.
Se poi - come nel caso oggetto della sentenza n. 555 depositata dalla Corte di Appello di Genova in data 05 maggio 2025 - l'attore sia stato privato anche della possibilità di usufruire del proprio immobile (direttamente o indirettamente), allora si pone il problema di dimostrare i presupposti per il riconoscimento di un danno che assume connotati differenti rispetto a quelli usuali.
Fatto e decisione
Una volta accertata la responsabilità del condominio, per una percentuale molto elevata ed al limite dell'intero, nella causazione dei danni da infiltrazione di acqua (proveniente dal tetto condominiale) nella proprietà di un condomino, il Tribunale condannava l'ente al pagamento di una somma per il ripristino dell'immobile e di un ulteriore importo a titolo di indennità da mancato utilizzo del bene da parte dell'attore, determinando la somma mensile sulla base dei valori di locazione medi.
Il soccombente ha impugnato la sentenza ed ha chiesto di ridurre gli importi riconosciuti a titolo di risarcimento del danno lamentando, in particolare, che nel calcolare i costi inerenti alla riparazione dell'immobile non era stata considerata l'inerzia dell'appellato, il quale aveva tollerato le infiltrazioni e non si era attivato per porvi rimedio.
Parimenti errata la sentenza nella parte in cui, pur in assenza della prova del mancato godimento dell'immobile, il Tribunale aveva riconosciuto all'attuale appellato una considerevole somma a tale titolo.
Il Collegio ha rigettato queste due censure, mentre per un terzo motivo l'appello è stato parzialmente accolto.
L'impossibilità di utilizzare un immobile a causa di infiltrazioni determina il riconoscimento di un danno
La problematica che è stata oggetto della domanda risarcitoria può assumere risvolti rilevanti nel momento in cui la portata delle infiltrazioni sia di entità tale da impedire che l'immobile, o parte di esso, possa continuare ad essere utilizzato.
Il Tribunale, per risolvere la questione in senso favorevole all'attore, ha assimilato la fattispecie oggetto di giudizio alla richiesta risarcitoria di danno da mancato godimento nel caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo. A tal fine ha richiamato la giurisprudenza (Cass. Sez. Un. nn. 33645/1922 e 33659/2022) secondo cui il danneggiato deve dimostrare due presupposti: il danno emergente (la concreta possibilità di godere dell'immobile) ed il lucro cessante (la perdita di "chances" quali, ad esempio, l'impossibilità di vendere o locare il bene a un prezzo od a un canone superiore a quello di mercato).
A fronte di una contestazione di tale assunto l'onere di dimostrare che la domanda è fondata su solide basi spetta all'attore danneggiato e "la prova può essere fornita anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza" (Cass. 02 dicembre 2024, n. 30791).
Questo è un principio cardine per riconoscere il diritto a risarcire il danno da mancato godimento, che ha portato a sostituire il c.d. "danno in re ipsa" (vale a dire il danno si identifica nello stesso evento che lo ha determinato) con il "danno presunto", privilegiando, in tal modo, la prospettiva della presunzione fondata sulle specifiche circostanze che hanno causato il danno.
A questo proposito il Tribunale, ispirandosi a questa costruzione giurisprudenziale, ha affermato che se era vero che l'attore, per le sue condizioni fisiche non avrebbe potuto utilizzare l'immobile, era altrettanto presumibile e credibile che lo stesso - come da lui dichiarato - intendesse continuare ad utilizzare l'immobile attraverso la locazione, come era avvenuto prima delle infiltrazioni.
Una presunzione, peraltro, suffragata dalle dichiarazioni di testi indifferenti alle parti in causa, tra i quali anche un soggetto direttamente interessato alla locazione. Da qui l'accoglimento della domanda.
Inerzia del condomino-danneggiato ed effetti sul risarcimento del danno
La questione è stata definita dalla Corte in poche battute, con le quali è stato ritenuto "paradossale", da parte del condominio avere imputato alla controparte/danneggiata la colpa di non essersi attivata ad impedire proprio quelle infiltrazioni che lo stesso condominio stava causando.
Sulla questione vale la pena di rilevare che, nella fattispecie, il danneggiato non risultava essere rimasto inerte rispetto alle infiltrazioni in atto, considerando che lo stesso aveva attivato un procedimento di accertamento tecnico preventivo, finalizzato ad individuare le cause dell'evento ed i rimedi da effettuare.
Dalla relazione tecnica era emersa la responsabilità del condominio, poiché le infiltrazioni provenivano (anche se in parte ridotta, in quanto erano coinvolte anche parti non comuni) dal tetto dello stabile, della cui manutenzione il condominio è custode e responsabile per i danni dal medesimo causati ai sensi dell'art. 2051 c.c.
Utile evidenziare come la giurisprudenza di legittimità, nel trattare la questione, abbia affermato, quanto ad un differente profilo, che "il condomino che subisca, nella propria unità immobiliare, un danno derivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni di un edificio, ai sensi degli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c., assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall'obbligo - che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile - di contribuire, a propria volta e "pro quota", alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni, nonché alla rifusione dei danni cagionati" (Cass. 24 giugno 2021, n. 18187).
La ratio, posta a fondamento di tale principio, si applica anche al riconoscimento del risarcimento in favore del sinistrato, il quale si dovrà vedere gravato della sua corrispondente quota, proprio in ragione della sua duplice veste: di danneggiante, in quanto comproprietario del tetto comune, e di danneggiato che ha subito le infiltrazioni nell'immobile di sua proprietà.
Alla luce di tali osservazioni appare evidente che del tutto diverso sarebbe stato il caso in cui il condomino, che si fosse trovato nella stessa situazione dell'attore, non avesse assunto alcuna iniziativa per rendere nota al condominio la problematica che stava interessando il suo immobile.
In questo caso si sarebbe verificata l'ipotesi prevista dall'art. 1227 c.c., che disciplina il concorso per fatto colposo del creditore (nella specie: il proprietario danneggiato) il quale abbia contribuito a cagionare il danno, con una conseguente diminuzione del risarcimento secondo la gravità della colpa e l'entità delle conseguenze che ne sono derivate.
