Il condominio, custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali beni e servizi non rechino danni ad alcuno e risponde pertanto, in base all'articolo 2051 c.c. dei danni dalle dette cose arrecati.
La responsabilità del condominio è esclusa, dunque, solo se il danno è imputabile al caso fortuito (che, per essere tale, deve poi avere carattere di imprevedibilità e di incontrollabilità), inteso come fatto esterno idoneo ad interrompere il rapporto di causalità tra la cosa in custodia e il danno venutosi a creare.
Quindi, la responsabilità del custode non dipende dal suo comportamento (ad esempio, se ha osservato o meno gli obblighi di vigilanza), ma piuttosto dal fatto che l'evento dannoso sia stato causato da un fattore esterno e imprevedibile, fuori dal controllo del custode.
I principi di responsabilità del custode si applicano anche quando una parte comune del condominio provoca danni a un singolo condomino.
In questo caso, il danneggiato ha il diritto di richiedere il risarcimento dei danni subiti. Viene da domandarsi però se il condomino possa rinunciare a richiedere il risarcimento dei danni agli altri condomini.
In una vicenda recentemente esaminata dal Tribunale di Catanzaro (sentenza n. 266/2025) un condominio ha contestato la legittimazione attiva del condominio danneggiato, sostenendo che quest'ultimo aveva rinunciato al risarcimento in assemblea.
Vicenda e decisione
Con ricorso, ai sensi dell'art. 702-bis c.p.c., un condomino citava in giudizio il condominio per denunciare che l'immobile di sua proprietà aveva subito nel tempo numerosi danni dovuti a infiltrazioni d'acqua e umidità provenienti dal lastrico solare condominiale.
L'attore precisava di aver effettuato autonomamente diverse riparazioni, pitturando le parti danneggiate a proprie spese, senza chiedere nulla al condominio, per mantenere buoni rapporti tra vicini.
Tuttavia, nonostante vari solleciti, il condominio non si era attivato per rifacimento del lastrico, con la conseguenza che la situazione peggiorava progressivamente.
Le infiltrazioni causavano danni gravi alla struttura dell'appartamento, tra cui il distacco di porzioni di intonaco e pignatte dal soffitto, rendendo l'immobile inagibile, come accertato dalle ispezioni dei Vigili del Fuoco del Comando Provinciale della città.
L'attore faceva presente di aver proposto ricorso ex art. 696 bis c.p.c, al fine di espletare consulenza tecnica per verificare e accertare l'esistenza, la causa e l'ammontare dei danni, nonché i lavori necessari per eliminare le infiltrazioni e ripristinare a regola d'arte lo stato dei luoghi, quantificando l'importo delle relative opere, nonché per esperire, ove possibile, il tentativo di conciliazione tra le parti.
Alla luce dei fatti esposti, l'attore richiedeva al Tribunale la condanna del condominio al risarcimento dei danni subiti, nella misura determinata dal consulente tecnico d'ufficio (CTU) nell'ambito della procedura di accertamento tecnico preventivo.
Il condominio si costituiva in giudizio con comparsa, sollevando l'eccezione di improcedibilità dell'azione per il mancato esperimento del tentativo obbligatorio di conciliazione e, nel merito, sostenendo che nulla fosse dovuto al condomino in quanto quest'ultimo, come risultava da due verbali assembleari, aveva esplicitamente dichiarato di rinunciare al risarcimento dei danni subiti dal proprio appartamento.
Il Tribunale ha ritenuto provata l'esistenza delle infiltrazioni e dei danni all'immobile, attribuendo la responsabilità al condominio ai sensi dell'articolo 2051 c.c. Lo stesso giudice ha osservato che dalla lettura di un primo verbale assembleare (del 22.03.2012) è effettivamente emersa la volontà del condomino attore di non chiedere il risarcimento dei danni esistenti a quella data, provvedendo autonomamente ad effettuare i lavori all'interno dell'appartamento; tale volontà è stata altresì confermata in una successiva delibera assembleare (del 24.10.2014) nell'ambito della quale il condomino ancora una volta ha rinunciato al risarcimento.
A tale proposito il giudice calabrese ha escluso che le dichiarazioni contenute in detti verbali assembleari rappresentino una rinuncia, da parte del condominio, al risarcimento di tutti i danni, anche futuri, che dovessero derivare all'appartamento.
Considerazioni conclusive
Nella sentenza in commento il Tribunale ha rigettato l'eccezione di improcedibilità del condominio, chiarendo che la mediazione obbligatoria non si applica alle domande risarcitorie per danni da infiltrazioni. La domanda di risarcimento danni da parte di un condomino per infiltrazioni provenienti dalle parti comuni del fabbricato non è soggetta al procedimento di mediazione obbligatoria perché la controversia è riconducibile all'articolo 2051 c.c. in tema di responsabilità da cose in custodia.
Dunque, non rientra tra quelle previste sia dall'articolo 5 del Dlgs 28/2010 sia dall'articolo 71-quater delle disposizioni attuative del codice civile.
Tutte le volte in cui la questione per cui si agisce è principalmente accertativa e risarcitoria, come nel caso in esame, si tratta di una materia che esula dalla mediazione obbligatoria, non rientrando nelle controversie condominiali per le quali è previsto l'obbligo di mediazione, con la conseguente improcedibilità della domanda giudiziale in caso di mancato esperimento del tentativo di mediazione.
Nel merito il Tribunale ha correttamente rilevato che il condomino ha espresso nei detti verbali assembleari la sua rinuncia al risarcimento dei danni subiti fino a quel momento dal proprio appartamento, decidendo di effettuare i lavori necessari a proprie spese. Tali dichiarazioni, tuttavia, vanno interpretate in relazione alla situazione esistente in quel preciso momento.
In altre parole non vi è alcuna indicazione che il danneggiato intendesse rinunciare alla possibilità di richiedere il risarcimento per danni ulteriori o futuri che potessero verificarsi.
Inoltre, tale volontà non è stata ripetuta nelle delibere relative agli anni successivi, come evidenziato nei documenti allegati.
. Inoltre, tale volontà non è stata ripetuta nelle delibere relative agli anni successivi, come evidenziato nei documenti allegati.
