L'indennità di sopraelevazione realizzata da un condomino è dovuta ogni volta che si sia realizzato un mutamento della originaria consistenza dell'edificio perché il suo fondamento risiede nell'aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni dell'edificio, a scapito degli altri condomini. Tale indennità è rinunciabile? La questione è stata recentemente affrontata dal Tribunale di Brescia (sentenza n. 431 del 3 febbraio 2025).
Vicenda e decisione
Il proprietario di un appartamento situato in un complesso edilizio composto da villette a schiera si rivolgeva al Tribunale, lamentando che la convenuta, proprietaria dell'unità immobiliare sovrastante, dopo aver richiesto e ottenuto idoneo titolo edilizio, aveva realizzato un intervento di sopraelevazione.
Di conseguenza, l'attore richiedeva al Tribunale di condannare la convenuta a corrispondergli l'indennità prevista dall'art. 1127 c.c., comma 4, quantificata in € 12.000,00, oltre agli interessi legali maturati.
Con comparsa di costituzione si costituiva la convenuta, eccependo, in via preliminare, il difetto di legittimazione attiva dell'attore in favore dell'amministratore del condominio; la condomina sosteneva inoltre che l'intervento edilizio effettuato, lontano dall'essere qualificato come sopraelevazione, andava invece considerato come recupero del sottotetto ex art. 64, comma 2, L.R. 12/2005; sempre la convenuta osservava che l'opera era stata precedentemente approvata da tutti i condomini, incluso il dante causa dell'attore; infine rilevava che la quantificazione dell'indennità era da ritenersi errata in quanto non basata su parametri oggettivi e comunque deve essere ripartita tra tutti i condomini.
Il Tribunale ha dato torto alla convenuta. In merito al difetto di legittimazione dell'attrice il giudicante ha osservato che il diritto a richiedere l'indennità di sopraelevazione spetta ai singoli condomini proprietari delle unità abitative al tempo dell'esecuzione dei lavori e non già al condominio nella sua interezza, né tantomeno all'amministratore dello stabile.
Inoltre il Tribunale ha confermato che le modifiche apportate al sottotetto sono risultate un'aggiunta di un piano all'edificio esistente, anziché un semplice recupero o miglioramento dello spazio esistente.
Contrariamente poi a quanto sostenuto dalla convenuta, la quale ha ritenuto che la base di calcolo dell'indennità di sopraelevazione dovesse essere "il prezzo di acquisto del lotto edificabile su cui l'impresa costruttrice ha realizzato l'edificio condominiale", il giudicante ha ritenuto condivisibile la tesi del CTU, secondo cui l'indennità 'si determina sulla base del maggior valore dell'area occupata.
Il Tribunale ha condannato la convenuta al pagamento in favore dell'attore dell'indennità di sopraelevazione, non potendo certo essere considerato come rinuncia a richiedere l'indennità in questione l'accordo con il quale il dante causa dell'attore aveva acconsentito alla realizzazione dell'opera.
A parere del decidente tale intesa dimostra solo la disponibilità dei soggetti interessati ad acconsentire alla realizzazione dell'intervento di recupero del sottotetto e all'installazione del cantiere, senza alcuna formale rinuncia alla riscossione dell'indennità.
Secondo il Tribunale, anche l'accordo sottoscritto con i condomini per la realizzazione di opere a titolo di indennizzo è da considerare come compensazione per l'uso delle parti comuni e non come rinuncia all'indennità ex art. 1127 c.c., comma 4.
Considerazioni conclusive
Come è noto, l'art. 1127 c.c., comma 4 attribuisce il diritto di soprelevazione al proprietario dell'ultimo piano o al proprietario del lastrico solare, con l'obbligo di corrispondere agli altri condomini l'indennità, ragguagliata al valore dell'area occupata.
L'indennità di sopraelevazione è dovuta non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti, mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie, indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato; tale indennità trae fondamento infatti dall'aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni, conseguente all'incremento della porzione di proprietà esclusiva e, in applicazione del principio di proporzionalità, si determina sulla base del maggior valore dell'area occupata ai sensi del citato art. 1127 c.c., comma 4 (Cass. civ., Sez. Un., 30/07/2007, n. 16794).
È importante sottolineare che poiché lo spazio aereo non costituisce un bene giuridico suscettibile di autonomo diritto di proprietà, un titolo che riservi all'originario unico proprietario dell'immobile la "proprietà" di "tutta l'area soprastante l'ultimo piano del fabbricato" non è evidentemente di per sé idoneo ad escludere l'obbligo di pagamento dell'indennità di sopraelevazione.
Tale titolo non può essere ritenuto attributivo di un diritto di superficie al predetto proprietario, perché il diritto di sopraelevare sorge, per legge, a favore del proprietario dell'ultimo piano contemporaneamente alla costituzione del condominio, potendosi, quindi, attribuire a tale titolo soltanto la più limitata efficacia di rinuncia degli acquirenti alla futura ed eventuale indennità di sopraelevazione ex art. 1127, comma 4, c.c. (Trib.
Bari 20 settembre 2021, n. 3299); del resto tale indennità è ritenuta pacificamente rinunciabile da parte del singolo condomino, con una manifestazione di volontà che deve essere espressa (Cass. civ. Sez. II, 22/11/2004, n. 22032).
Tuttavia tale rinuncia, essendo priva di effetti reali, non impegna gli aventi causa a titolo particolare dagli originari stipulanti, esaurendo i suoi effetti nel rapporto obbligatorio tra chi effettua la sopraelevazione ed il rinunziante all'indennità relativa (Cass. civ. sez. II, 16/06/2005, n. 12880).
Con la conseguenza che tale rinuncia, a maggior ragione, non ha effetti nei confronti dei successivi acquirenti degli appartamenti sottostanti a fronte di successive sopraelevazioni (Trib. Milano 16 novembre 2018, n. 11566).
