La sola esigenza di mettere a norma l'impianto idrico antincendio di un'autorimessa e di completare il relativo iter amministrativo non basta, in sede cautelare, per ottenere un ordine di accesso coattivo al box di un condomino. Occorre la specifica allegazione di un pregiudizio attuale, imminente e irreparabile che non possa essere neutralizzato dal giudizio di merito. È questo il punto fermo ribadito dal Tribunale di Bologna con ordinanza 23 marzo 2026.
Il provvedimento è interessante perché colloca la vicenda sul terreno corretto: non la mera utilità o necessità dei lavori, ma la prova rigorosa del periculum in mora. La motivazione, inoltre, non si arresta al dato tecnico dell'adeguamento antincendio e segnala due elementi ulteriori: il tempo trascorso prima dell'attivazione della tutela cautelare e la presenza, almeno in astratto, di soluzioni alternative, pur più onerose. Va solo aggiunto, sul piano del contesto normativo, che il testo usa la formula CPI, ancora frequente nella prassi, mentre il sistema vigente di prevenzione incendi delle attività soggette fa capo al D.P.R. 151/2011, centrato sulla SCIA antincendio e sui successivi adempimenti periodici.
La vicenda
Il condominio, in persona dell'amministratore pro tempore, ha proposto ricorso ex art. 700 c.p.c. per ottenere che un condomino consentisse l'accesso al proprio locale autorimessa, necessario — secondo la prospettazione attorea — alla sostituzione dell'impianto idrico antincendio al servizio dell'autorimessa condominiale.
La domanda era collegata al procedimento di adeguamento antincendio dell'autorimessa e al conseguimento della certificazione richiesta dalla normativa di settore. Secondo il ricorrente, le tubazioni condominiali seguivano un tracciato storico che attraversava, per un breve tratto, il box del resistente; quest'ultimo aveva dapprima negato l'accesso e poi prospettato un percorso alternativo, ritenuto dal tecnico incaricato non conforme alla norma UNI 10779, incompatibile con l'assetto dell'impianto, privo di verifica idraulica e idoneo a imporre la riapertura della pratica presso i Vigili del Fuoco. Il condominio richiamava inoltre i verbali HERA, che segnalavano l'inadeguatezza dell'alloggiamento contatori e la necessità di ulteriori adeguamenti.
Quanto al fumus boni iuris, il condominio fondava la richiesta sull'esistenza di una servitù di passaggio delle tubazioni, circostanza che il resistente non contestava. Quanto al periculum in mora, deduceva il pregiudizio derivante dal ritardo nell'esecuzione dei lavori, dal mancato avanzamento della pratica antincendio, dai possibili aggravi economici, dal rischio di responsabilità dell'amministratore e dal pericolo per la sicurezza dell'autorimessa e delle persone.
Il proprietario del box si è costituito chiedendo il rigetto del ricorso. Pur ammettendo la necessità dei lavori e l'esistenza della servitù, ha sostenuto che il condominio non potesse imporre proprio quella soluzione tecnica, in presenza di alternative praticabili e meno gravose per il fondo servente.
La decisione
Il ricorso è stato rigettato. La motivazione concentra l'esame sul periculum in mora e afferma espressamente che, anche a prescindere da ogni questione relativa alla effettiva configurabilità della servitù, difettava il presupposto indispensabile della tutela d'urgenza.
Il passaggio centrale del provvedimento merita di essere riportato testualmente: "l'art. 700 c.p.c. consente l'anticipazione totale o parziale della tutela conseguibile all'esito di un ordinario giudizio di merito solo nelle ipotesi in cui la durata del processo ordinario potrebbe andare a detrimento della situazione giuridica soggettiva azionata, per essere questa esposta al pericolo di un pregiudizio che, oltre che grave ed imminente, sia altresì irreparabile". Da qui la conseguenza, altrettanto netta, che "la necessità di adeguamento della tubazione idrica alla normativa antincendio al fine di ottenere le certificazioni previste dalla legge non può fondare, di per sé, la richiesta di intervento d'urgenza ai sensi dell'art. 700 c.p.c., senza che a ciò si aggiunga la precisa e circostanziata allegazione del pregiudizio ulteriore derivante alla mancata tempestiva attuazione dei lavori".
Il Tribunale ha ritenuto insussistente, anzitutto, il requisito temporale dell'urgenza. In motivazione si legge che, alla luce della documentazione prodotta, le interlocuzioni tra le parti risalivano già a molti mesi prima della proposizione del ricorso; tale apprezzabile lasso temporale è stato valorizzato come indice di una tolleranza non compatibile con l'assoluta urgenza richiesta dall'art. 700 c.p.c.
È mancata, soprattutto, la prova di un danno grave e irreparabile. Il giudice ha osservato che i pregiudizi allegati dal condominio erano in larga misura riconducibili a danni economici — aggravio di spese, ritardi di cantiere, costi connessi alla pratica antincendio — e quindi, in linea di principio, suscettibili di integrale ristoro per equivalente. Quanto al rischio per l'incolumità delle persone e per la sicurezza antincendio dello stabile, la motivazione rileva che esso era rimasto sul piano della mera enunciazione, senza il supporto di concreti indici fattuali idonei a dimostrare l'entità del pregiudizio derivante dalla mancata immediata esecuzione dei lavori.
Il ragionamento si chiude con un ulteriore elemento di cautela. Dalla relazione tecnica depositata emergeva che la soluzione la cui attuazione coattiva era richiesta dal condominio era quella meno costosa, ma non l'unica ipotizzabile. Proprio la presenza di soluzioni alternative, seppure più dispendiose, ha indotto il giudice a escludere, nella sommarietà della cognizione cautelare, che potesse imporsi senz'altro il tracciato preteso dal ricorrente.
I riferimenti giurisprudenziali
- Trib. Bologna, 27 giugno 2007 e Trib. Bologna, 12 aprile 2007: il periculum in mora non è presunto e richiede una dimostrazione concreta dell'irreparabilità del pregiudizio, attraverso indici oggettivi del nocumento.
- Trib. Torino, 5 luglio 2007: il decorso di un apprezzabile lasso di tempo tra la conoscenza della lesione e il ricorso cautelare è sintomo di tolleranza incompatibile con l'urgenza.
- Trib. Gorizia, ord. 3 marzo 2025: l'inerzia protratta, in assenza di fatti sopravvenuti idonei a rendere più grave e imminente il rischio, esclude il periculum in mora anche quando la situazione denunciata sia tecnicamente meritevole di intervento.
- Trib. Verona, decreto 10 luglio 2025: la tutela d'urgenza ex art. 700 c.p.c. presuppone la prova cumulativa del fumus boni iuris e del periculum in mora; quest'ultimo non può essere desunto in via implicita, ma richiede riscontri oggettivi del pregiudizio imminente e irreparabile.
- Trib. Roma, 28 gennaio 2026 e Trib. Firenze, 10 ottobre 2022: la tutela d'urgenza è invece configurabile quando il pregiudizio alla salubrità o alla sicurezza personale è sorretto da accertamenti tecnici puntuali e da elementi istruttori che rendono non differibile l'intervento.
Considerazioni conclusive
Il principio pratico che si ricava dalla decisione è lineare: l'adeguamento antincendio e la necessità di completare il relativo procedimento amministrativo non integrano da soli il periculum in mora. Quando si chiede, ex art. 700 c.p.c., l'accesso coattivo a una proprietà esclusiva per eseguire lavori su un impianto comune, occorre dimostrare che il ritardo del giudizio di merito esponga il diritto azionato a un pregiudizio attuale, imminente e non altrimenti rimediabile.
La soluzione si inserisce nella linea più rigorosa espressa dai precedenti bolognesi del 2007, dal provvedimento torinese del 2007, dal decreto del Tribunale di Verona del 10 luglio 2025 e, in termini ancora più vicini, dall'ordinanza del Tribunale di Gorizia del 3 marzo 2025: il periculum va provato in concreto, non si presume, e l'inerzia della parte che abbia tollerato la situazione per un periodo apprezzabile depone contro l'urgenza. Come lettura limitativa, v. infiltrazioni e tutela d'urgenza non sempre ammessa.
In senso applicativo diverso, ma perfettamente coerente con lo stesso criterio, si collocano i casi in cui l'urgenza è stata riconosciuta perché il pregiudizio era già tecnicamente documentato e incideva su salute, salubrità o sicurezza effettiva dell'immobile: sul punto v. anche ostruzione della canna fumaria e ricorso d'urgenza e, con riguardo a una CTU che ha accertato inconvenienti igienici attuali, può vedersi anche odori insopportabili e lavori immediati. In questi arresti, il discrimine non sta nella materia trattata, ma nella qualità della prova: non una generica esigenza di adeguamento o di prevenzione, bensì un rischio già emerso in termini oggettivi e non differibili.
Per questa ragione il rigetto pronunciato nel caso concreto non dipende dalla irrilevanza dell'adeguamento antincendio, né esclude in astratto la possibilità di ottenere tutela urgente per eseguire lavori su beni o impianti comuni attraversando una proprietà esclusiva. Ciò che manca è la dimostrazione di un pericolo ulteriore rispetto al semplice ritardo dell'iter autorizzativo e all'aumento dei costi; a ciò si aggiunge, nella cognizione sommaria cautelare, il rilievo della non univocità della soluzione tecnica proposta. In definitiva, l'art. 700 c.p.c. può operare anche in vicende di questo tipo, ma solo quando l'accesso immediato alla proprietà esclusiva sia l'unico mezzo per evitare un danno concretamente individuato e non soltanto per perseguire la via meno onerosa o più rapida per il condominio.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
