La tutela cautelare atipica ex art. 700 c.p.c. resta uno strumento "di chiusura", utilizzabile solo quando la parte indichi con chiarezza la prospettata azione di merito (vincolo di strumentalità) e quando non vi siano rimedi cautelari tipici idonei (criterio della residualità). Con ordinanza del 10 febbraio 2026 del Tribunale di Caltagirone (R.G. n. 1111/2025), tali presupposti sono stati applicati a una controversia in cui veniva lamentata l'occupazione di parti comuni mediante beni mobili e la chiusura di accessi comuni senza consegna delle chiavi, anche in relazione alle esigenze di mobilità di un condomino con disabilità.
Sul piano sostanziale, la disciplina delle barriere architettoniche (legge n. 13/1989 e relative norme tecniche) opera tipicamente rispetto a interventi edilizi di costruzione/ristrutturazione e, nei rapporti condominiali, incide soprattutto sul regime delle innovazioni e delle modificazioni delle parti comuni finalizzate all'accessibilità.
In particolare, l'art. 2 della legge n. 13/1989 prevede deliberazioni assembleari con le maggioranze di cui all'art. 1136, commi 2 e 3, c.c. e consente, a determinate condizioni, l'iniziativa individuale a spese dell'interessato in caso di inerzia assembleare.
Diverso è il tema della mera collocazione di oggetti nelle aree comuni: qui vengono in rilievo, in via ordinaria, i limiti dell'art. 1102 c.c. e, se del caso, gli strumenti a tutela del possesso o della proprietà, oltre alla verifica in concreto di un effettivo pregiudizio urgente e irreparabile qualora si domandi un intervento d'urgenza.
La vicenda
Due condomini, proprietari di un appartamento, proponevano ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c., deducendo che una condomina del piano superiore occupava da tempo, mediante propri mobili e beni personali, varie parti comuni (tra cui scale e pianerottoli) e che aveva chiuso a chiave la porta d'ingresso di un vano comune al piano terra, impedendone l'accesso. In udienza veniva inoltre richiamata la chiusura di porte comuni anche ad altri livelli senza consegna delle chiavi.
Secondo la prospettazione attorea, tali condotte violavano la disciplina codicistica sull'uso dei beni comuni e risultavano lesive anche sotto il profilo della sicurezza (rischio di cadute, ostacolo al deflusso in emergenza) e, soprattutto, della mobilità di uno dei due condomini, affetto da disabilità. Venivano inoltre richiamate la legge n. 13/1989 e il D.P.R. n. 503/1996.
La domanda cautelare mirava a ottenere l'ordine di rimozione degli oggetti dalle aree comuni, il ripristino del libero accesso e la riapertura della porta al piano terra, con autorizzazione alla rimozione coattiva in caso di inottemperanza e, se necessario, con assistenza della forza pubblica.
La decisione
Dichiarata la contumacia della resistente, il giudice, sciogliendo la riserva assunta all'udienza del 29 gennaio 2026, ha affermato che il ricorso era "al contempo inammissibile e infondato", sviluppando il ragionamento su più piani motivazionali.
In primo luogo è stata rilevata l'inammissibilità per difetto di strumentalità, poiché non veniva indicata l'azione di merito che si sarebbe dovuta instaurare. La motivazione è esplicita nel ribadire l'onere di "prospettazione" della futura tutela ordinaria, anche considerando che i provvedimenti anticipatori possono produrre effetti stabili ove il merito non venga coltivato: "non viene indicata l'azione che i ricorrenti intenderebbero proporre nel merito, così venendo meno al necessario vincolo di strumentalità che lega la tutela d'urgenza a quella di cognizione ordinaria, sebbene gli effetti di un eventuale provvedimento anticipatorio siano ora destinati ad avere effetti stabili e durevoli nel caso di mancata proposizione del successivo giudizio di merito".
Il giudice ha altresì qualificato come non decisiva (e, anzi, non chiarificatrice del futuro merito) una richiesta subordinata formulata dai ricorrenti, osservando: "La parte ricorrente, in via subordinata, chiede di 'prevedere un risarcimento danni…'; ma tale richiesta appare più qualificabile come un'astreinte… e non è collegata ad alcun pregiudizio concreto effettivamente verificatosi o imminente e irreparabile, bensì meramente ipotetico ed eventuale".
In secondo luogo, è stata ravvisata una distinta ragione di inammissibilità, legata al criterio della residualità, poiché alcune doglianze (in particolare la chiusura delle porte comuni senza consegna delle chiavi) risultavano tutelabili mediante rimedi cautelari tipici in sede possessoria: "i ricorrenti lamentano pregiudizi quali la possibilità di godere e usufruire delle parti comuni dell'edificio, in particolare la chiusura della porta del piano terra e del primo piano senza aver consegnato le chiavi ai ricorrenti…, che appaiono tutelabili attraverso l'azione cautelare tipica di reintegrazione nel possesso, con la precisazione che la lesione allegata non appare qualificabile come irreparabile".
Quanto invece al profilo dei diritti assoluti della persona (salute e libertà di movimento, connessi alla condizione di disabilità), la motivazione chiarisce che, non essendo previste misure cautelari tipiche, la domanda andava comunque scrutinata nel merito ai fini dell'art. 700 c.p.c.; e, su questo versante, vengono richiamati con ampiezza i criteri di valutazione del periculum in mora e dell'onere probatorio: "Quest'ultimo deve consistere nella sussistenza di un pregiudizio attuale o comunque imminente, grave ed irreparabile… È onere del ricorrente fornire la prova dell'imminenza del pregiudizio, da individuarsi non già in uno stato soggettivo di timore, ma in una situazione oggettiva, riscontrabile dalle circostanze dedotte".
Sotto il profilo del fumus, pur prendendosi atto della deduzione di diritti costituzionalmente protetti e della condizione di disabilità (accertata in atti), il giudice ha ritenuto non pertinente, per il caso concreto, il richiamo alla disciplina sulle barriere architettoniche, perché riferita alle modalità di costruzione/ristrutturazione e non alla rimozione di beni mobili: "la normativa sull'abbattimento delle barriere architettoniche richiamata non appare pertinente… mentre nel caso in esame si tratterebbe al più di rimuovere beni mobili e non vengono in rilievo questioni relative alla struttura edilizia dell'immobile".
Resta invece individuato come bene della vita potenzialmente rilevante, in astratto, il diritto a non subire discriminazioni sostanziali in ragione della condizione fisica, ricondotto al combinato disposto degli artt. 2, 3, comma 2, e 32 Cost., ma subordinato alla dimostrazione del rischio di lesione irreparabile.
Decisivo, in concreto, è stato il rigetto del periculum in mora, per difetto di allegazione puntuale e di prova dell'imminenza e gravità del pregiudizio. La motivazione valorizza sia le allegazioni, sia le fotografie prodotte, escludendo che il rischio fosse effettivo e che l'ingombro rendesse impossibile o significativamente compromesso il passaggio del soggetto disabile: "i ricorrenti non hanno dimostrato né a monte puntualmente descritto in che modo l'occupazione parziale delle aree comuni… possa arrecare un pregiudizio caratterizzato dalla imminenza e dalla gravità.
Dall'esame delle allegazioni di parte e dalla visione delle fotografie prodotte, il rischio per la sicurezza… e dell'impossibilità di evacuazione appare… meramente ipotetico; per altro verso, l'occupazione di parte dei pianerottoli con mobili e suppellettili non è idonea a compromettere la possibilità dello stesso… di salire e scendere per le scale", aggiungendo che "la riduzione dello spazio di movimento… non appare arrecare maggiori difficoltà nella deambulazione… [e] la collocazione dei mobili non compromette in maniera irrimediabile la libertà di movimento".
La domanda cautelare è stata quindi respinta. Nel corpo della motivazione si legge che le spese rimangono a carico della parte anticipataria; nel dispositivo è riportato "nulla sulle spese" e, testualmente, "rigetta il reclamo", benché l'azione fosse stata introdotta come ricorso ex art. 700 c.p.c. (con effetto pratico coincidente nel rigetto della tutela richiesta) (per un diverso caso, in materia di infiltrazioni, in cui è stata negata la tutela urgente si veda tutela d'urgenza per infiltrazioni).
I riferimenti giurisprudenziali
Quanto al profilo processuale del vincolo di strumentalità e dell'individuazione dell'azione di merito in caso di ricorso ante causam, la motivazione richiama Tribunale di Napoli, 20 novembre 2015, con rinvii a Tribunale di Torino, 8 febbraio 2011 e 7 maggio 2007, Tribunale di Foggia, 5 febbraio 2004, Tribunale di Catania, 12 luglio 2001.
Considerazioni conclusive
La ricostruzione accolta conferma che, quando si invoca l'art. 700 c.p.c. in forma ante causam, la domanda deve mantenere un collegamento chiaro con la futura tutela di merito e non può risolversi in un contenitore indistinto di richieste; l'onere di indicare l'azione ordinaria e di allegare/provare un pregiudizio oggettivo, imminente e irreparabile è trattato come requisito centrale della tutela d'urgenza.
Sul punto, l'impostazione è coerente con un'applicazione rigorosa della residualità del rimedio cautelare atipico, frequentemente valorizzata anche in altre controversie condominiali, dove la presenza di rimedi tipici rende improprio l'uso dell'art. 700 c.p.c. ; in senso parzialmente più "elastico", parte della prassi segnala che, in talune ipotesi, la strumentalità può atteggiarsi in modo attenuato per la natura anticipatoria della misura, ma ciò non esonera, sul piano difensivo, dal dovere di dare al giudice un quadro nitido della pretesa e della tutela che si intende stabilizzare in sede ordinaria.
Quanto al fatto materiale dell'occupazione di pianerottoli e scale mediante mobili, la vicenda evidenzia un punto pratico spesso sottovalutato: l'illegittimità dell'uso più intenso della cosa comune e la possibilità di ottenerne la rimozione non coincidono automaticamente con l'ammissibilità (e fondatezza) di una tutela urgente.
In via generale, la collocazione di suppellettili in aree di transito può oltrepassare i limiti dell'art. 1102 c.c. quando costringa gli altri partecipanti a movimenti disagevoli o pericolosi e si traduca in un'appropriazione di fatto, come ricordato anche in giurisprudenza di merito (App. Roma 13 maggio 2024 n. 3290) richiamata in commenti specialistici ; tuttavia, sul piano cautelare, occorre che l'istante documenti in modo specifico e oggettivo perché, "nelle more", l'attesa del merito determinerebbe una lesione irreparabile. Per un inquadramento operativo dei limiti dell'uso dei pianerottoli e delle ricadute contenziose, può risultare utile Occupazioni abusive del pianerottolo e limiti dell'uso della cosa comune.
Inoltre, la motivazione separa con nettezza il segmento relativo alla chiusura di accessi comuni senza consegna delle chiavi, ritenuto in astratto più correttamente canalizzabile in sede possessoria (reintegrazione), dal segmento relativo alla tutela di diritti fondamentali della persona, per il quale la via atipica resta astrattamente praticabile.
In casi analoghi, ove il nucleo del pregiudizio consista nella sottrazione del compossesso o nella compressione del possesso tramite sostituzione di serrature/lucchetti e mancata consegna delle chiavi, la casistica mostra come l'azione possessoria sia spesso lo strumento tipico più efficace; sul tema, per un approfondimento pratico, si veda Reintegrazione nel possesso quando viene sostituito un lucchetto e negate le chiavi .
Infine, sul richiamo alla normativa sulle barriere architettoniche, l'impostazione adottata è circoscritta al caso concreto: qui si discuteva di rimozione di beni mobili, e non di opere edilizie. In altri contenziosi, invece, la stessa legge n. 13/1989 diviene centrale quando l'ostacolo venga affrontato mediante interventi strutturali (ascensori, servoscala, piattaforme elevatrici), con un bilanciamento in cui assumono particolare peso i limiti della stabilità e della sicurezza; la giurisprudenza di legittimità recente, ad esempio, ribadisce che l'installazione di un mini-ascensore in chiave di accessibilità deve comunque rispettare il divieto di pregiudizio alla stabilità e/o sicurezza dell'edificio . Ciò conferma, in termini di perimetro applicativo, che la disciplina speciale sulle barriere architettoniche opera principalmente rispetto a modificazioni della cosa comune e non rispetto a ingombri rimovibili: per questa seconda ipotesi, la tutela passa ordinariamente dalle regole sull'uso della cosa comune e, se si pretende una misura urgente, dalla prova rigorosa di un pregiudizio reale, non meramente ipotetico, come richiesto nel caso deciso.
Sulla residualità e sui confini del ricorso d'urgenza, in chiave divulgativa ma utile anche in prospettiva difensiva, può essere consultato Residualità del ricorso d'urgenza e necessità di un rimedio tipico .
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
