Il Tribunale di Bologna (ordinanza del 27 giugno 2025) ha stabilito che non si può impugnare una deliberazione condominiale con ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c., trattandosi di rimedio residuale che può essere esperito solo in mancanza di specifica azione giudiziaria; al contrario, per la contestazione delle decisioni assembleari il legislatore ha previsto la tutela tipica di cui all'art. 1137 c.c. Approfondiamo la vicenda.
Fatto e decisione
Un condomino, proprietario di un'unità immobiliare adibita a poliambulatorio, presentava ricorso d'urgenza ai sensi dell'art. 700 c.p.c. per contestare la deliberazione con cui l'assemblea aveva approvato l'installazione di un sistema di apertura dell'ascensore con chiave elettronica o tradizionale: a suo dire, il dispositivo aveva causato una drastica riduzione della clientela la quale, non potendo utilizzare l'impianto elevatore (il cui funzionamento era subordinato al possesso della chiave), aveva preferito recarsi altrove.
Il Tribunale di Bologna, con l'ordinanza del 27 giugno 2025 in commento, ha rigettato il ricorso per carenza dei presupposti necessari all'emissione di un provvedimento d'urgenza ai sensi dell'art. 700 c.p.c.
La norma infatti prevede espressamente la ricorrenza di due requisiti sostanziali - il fumus boni iuris e il periculum in mora - e di uno processuale, ossia la residualità della domanda cautelare atipica, trattandosi, infatti, di una norma di chiusura.
Tale carattere è sancito dalla stessa lettera della norma, laddove afferma espressamente che solo «fuori dei casi regolati nelle precedenti sezioni di questo capo» si può fare ricorso ai provvedimenti di urgenza i quali hanno, dunque, natura residuale rispetto ad altre misure tipiche cautelari o non cautelari (anticipatorie, conservative, provvisorie) che abbiano in concreto lo stesso contenuto che si potrebbe avere ricorrendo alla tutela d'urgenza e che siano volte a neutralizzare il pericolo insito nel ritardo nella attuazione della legge.
Su tale presupposto, dunque, il ricorso è stato ritenuto inammissibile in ragione della tutela tipica espressamente prevista dall'art. 1137 c.c. avverso le deliberazioni dell'assemblea condominiale, norma che, peraltro, consente anche di richiedere al giudice la sospensione dell'efficacia della decisione impugnata.
Nello specifico, con riferimento al fumus boni iuris - cioè alla probabile esistenza del diritto cautelare - il ricorrente non ha sufficientemente provato la sussistenza di una compromissione del diritto di proprietà inteso come disposizione e godimento della cosa riconosciuto al titolare, dal momento che l'installazione del meccanismo di apertura con chiave dell'ascensore condominiale non precludeva l'accesso, nemmeno da parte della sua utenza, al condominio e allo studio medico.
Costituiva circostanza non contestata che, a seguito della modifica dell'impianto elevatore, era stata fornita a tutti i condòmini, compreso al poliambulatorio, copia della chiave d'accesso allo stesso.
Peraltro, nelle more del giudizio era emerso che il poliambulatorio era già munito di una piattaforma elevatrice installata all'esterno dello stabile per l'accesso alla struttura medica da parte di utenti portatori di handicap o, comunque, con ridotta capacità motoria.
Con riferimento al periculum in mora, infine, il ricorrente non aveva dimostrato una potenziale contrazione dell'utenza in conseguenza all'introduzione del meccanismo di apertura con chiave dell'ascensore condominiale.
Considerazioni conclusive
Il provvedimento del Tribunale di Bologna si inserisce nel solco tracciato dalla precedente giurisprudenza, sia di merito che di legittimità.
Secondo il consolidato orientamento della Suprema Corte, «Al fine di valutare l'ammissibilità di un'azione proposta ex art. 700 c.p.c. occorre verificare se, in astratto (e, quindi, indipendentemente dalle ragioni che in concreto ostino all'esercizio dell'azione o la rendano infondata nel merito), l'ordinamento appresti una forma di tutela tipica, tale da consentire il conseguimento, in via d'urgenza, della tutela innominata prevista dagli artt. 700 e ss. c.p.c.». (Cass., n. 5925/1999).
A proposito della lesione al diritto di proprietà e godimento così come paventata dal ricorrente, va ricordato che «rientra pienamente nei poteri dell'assemblea dei condòmini la predisposizione di sistemi di chiusura di un'area di accesso al fabbricato condominiale, anche in funzione di impedire l'indiscriminato accesso ai terzi di tale area, attenendo (la stessa) all'uso della cosa comune e alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare la facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull'essenza del bene comune né tanto meno alterandone la funzione». (Cass., n. 875/1999).
Per ciò che concerne la sussistenza del periculum in mora, giova ricordare come sia consolidato in seno alla giurisprudenza di legittimità il principio per cui la pregnanza del sindacato del giudice della cautela si articoli in due valutazioni tra loro avvinte da un rapporto di proporzionalità inversa per cui, ove tanto più appaia fondata la sussistenza del fumus boni iuris minore sarà il livello di prova richiesto in merito al periculum in mora mentre, viceversa, tanto meno il primo presupposto appaia sufficientemente supportato, maggior sarà il rigore probatorio richiesto al ricorrente sul pregiudizio grave, immediato ed irreparabile (Trib. Bologna, 10 aprile 2009).
La giurisprudenza (Cass., n. 19045/2010) ha invece ritenuto legittimo il ricorso al rimedio d'urgenza ex art. 700 c.p.c. in presenza di copiose infiltrazioni provenienti dal piano superiore e causate dall'improvvisa rottura di una tubazione, alla riparazione della quale non si era potuto provvedere per via del diniego del condomino che impediva l'accesso al proprio appartamento.
Secondo il Tribunale di Firenze (10 ottobre 2022), va accolto il ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c. promosso da un condomino la cui unità immobiliare patisce infiltrazioni provenienti dal terrazzo superiore, soprattutto in concomitanza con le piogge.
Ancora, è stato ritenuto giustificato il ricorso alla procedura cautelare per eliminare le infiltrazioni d'acqua - provenienti dal tetto dell'edificio - all'interno delle unità immobiliari di proprietà esclusiva (Trib. Catanzaro, ord. n. 26 maggio 2023).
