In alcune circostanze, il rapporto tra i proprietari di un edificio e l'amministratore può deteriorarsi notevolmente, al punto da sfociare nella revoca assembleare dell'incarico oppure, molto più semplicemente, nella mancata conferma al termine del mandato.
Invece, nel caso sottoposto all'attenzione del Tribunale di Roma, recentemente culminato col provvedimento del 17 dicembre 2025, le parti sono, persino, finite in un'aula giudiziaria. La ragione dello scontro dinanzi all'ufficio capitolino è stata la mancata consegna della documentazione relativa ai lavori che erano stati appaltati alla ditta incaricata di provvedere alla ristrutturazione del fabbricato.
Più precisamente, pare che tali lavori non fossero stati eseguiti a regola d'arte e nemmeno completati. Per questa ragione, con un procedimento d'urgenza ex art. 700 cod. proc. civ., i condòmini di un edificio in Roma chiedevano all'amministratore, peraltro già revocato, di consegnare loro la documentazione, a vario titolo, afferente al contratto ed alla sua esecuzione. A detta dei ricorrenti, infatti, essa non era stata mai consegnata, nonostante molteplici solleciti.
Ebbene, come è stata risolta la diatriba dal Tribunale di Roma? Per ottenere, urgentemente, la documentazione dall'amministratore, quali presupposti devono essere rispettati? Non ci resta che approfondire la vicenda e verificare come è stata risolta dall'ufficio capitolino.
Ricorso d'urgenza: cosa dice la legge?
Il ricorso all'autorità giudiziaria d'urgenza è regolato, in via sussidiaria, dall'art. 700 cod. proc. civ. «chi ha fondato motivo di temere che durante il tempo occorrente per far valere il suo diritto in via ordinaria, questo sia minacciato da un pregiudizio imminente e irreparabile, può chiedere con ricorso al giudice i provvedimenti d'urgenza, che appaiono, secondo le circostanze, più idonei ad assicurare provvisoriamente gli effetti della decisione sul merito».
La norma appena citata presuppone, quindi, che il titolare di un diritto si trovi nella situazione di dover tutelare la propria posizione, immediatamente e senza attendere i tempi della giustizia ordinaria. In caso contrario, infatti, si verificherebbe un danno irreparabile.
Passando al caso in esame, secondo la tesi dei ricorrenti, la mancata consegna della documentazione richiesta all'amministratore aveva arrecato danno agli interessi dei condòmini. Quest'ultimi, carenti degli elementi probatori per valutare le eventuali inadempienze della ditta appaltatrice, non erano stati messi in condizione di agire verso la stessa e/o di individuare eventuali responsabilità a latere, non ultima quella dello stesso amministratore, nel frattempo revocato.
Allo stesso tempo, però, il ricorso alla giustizia ordinaria non sarebbe stato idoneo a tutelare i diritti dei ricorrenti. Se avessero, infatti, atteso i tempi della giustizia si sarebbe verificato un pregiudizio irreparabile.
Il Tribunale di Roma, però, non è stato d'accordo con tali affermazioni.
Ricorso d'urgenza ex art. 700 cpc: è respinto se è carente il periculum in mora
Nel caso in esame, i condòmini di un fabbricato avevano contestato la mancata consegna, da parte dell'amministratore, della copiosa documentazione afferente al contratto d'appalto dei lavori di ristrutturazione del fabbricato. In particolare, a tale riguardo sostenevano che avrebbero subito un immediato ed irreparabile di pregiudizio dei propri interessi, se non avessero avuto, prontamente, tale disponibilità. Per questa ragione, dinanzi all'inerzia dell'amministratore, erano ricorsi al competente Tribunale di Roma.
L'ufficio capitolino, però, ha negato questo tipo di tutela ed ha respinto il ricorso. Dall'istruttoria, infatti, non erano emersi i presupposti che potevano giustificare questo particolare rimedio cautelare.
La presunta responsabilità dell'impresa era soltanto tale e non supportata da elementi probatori concreti.
Il nuovo amministratore, che si sarebbe potuto interessare della vicenda, non era stato nemmeno nominato ed era ancora in carica, seppur in regime di prorogatio, il vecchio mandatario.
Inoltre, si trattava di documentazione che poteva, tranquillamente, essere richiesta alla stessa ditta appaltatrice.
Per tutti questi motivi e non essendo stato dimostrato alcun pericolum in mora a sostegno dell'invocato rimedio cautelare, la domanda è stata rigettata e i ricorrenti condannati al pagamento delle spese processuali.
Considerazioni conclusive
Il provvedimento del Tribunale di Roma è in linea con la giurisprudenza in tema di periculum in mora, quale indefettibile presupposto a sostegno del ricorso in via d'urgenza di cui all'art. 700 cod. proc. civ.
È lo stesso ufficio capitolino a ricordare che tale rimedio cautelare è esperibile solo dimostrando il pregiudizio, grave ed irreparabile, che potrebbe derivare dal ricorso alla giustizia ordinaria e dall'attesa dei tempi di definizione della medesima «la tutela cautelare atipica ex art. 700 c.p.c. - secondo costante giurisprudenza - consente l'anticipazione totale o parziale della tutela conseguibile all'esito di un ordinario giudizio di merito solo nelle ipotesi in cui la durata del processo ordinario potrebbe andare a detrimento della situazione giuridica soggettiva azionata, per essere questa esposta al pericolo di un pregiudizio che, oltre che grave ed imminente, sia, altresì, irreparabile».
Per cui, in una situazione come quella descritta nel procedimento in esame, è apparso più che legittimo l'esito negativo del procedimento.
