Mala gestio dell'amministratore: il condomino che agisce per danni deve provare il pregiudizio subito e quantificarlo analiticamente

Il Tribunale di Cassino, con la sentenza n. 1227 del 30 settembre 2025, ha ribadito che, in ipotesi di mala gestio dell'amministratore, il condomino che agisce in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni deve allegare specificamente gli addebiti gestori e provare sia il concreto pregiudizio subito sia la sua quantificazione, mentre incombe all'amministratore la prova dell'esatto adempimento.

In particolare, quando i lavori oggetto di contestazione riguardano sia le parti comuni sia le proprietà esclusive, è necessario che l'attore indichi in modo dettagliato le singole voci di danno, distinguendo tra le diverse tipologie di intervento e fornendo una autonoma quantificazione delle stesse. La mancata allegazione e prova analitica del danno comporta il rigetto della domanda risarcitoria.

La vicenda

L'attore, proprietario di più unità immobiliari in un edificio condominiale, aveva citato in giudizio l'ex amministratore del condominio, deducendo una serie di inadempimenti nella gestione dei lavori straordinari deliberati dall'assemblea condominiale tra il 2013 e il 2014. In particolare, lamentava:

• Esecuzione di pagamenti all'impresa incaricata senza certificazione lavori e SAL da parte della Direzione Lavori;
• Distrazione delle somme versate dai condomini destinate a specifiche voci (direzione lavori e occupazione di suolo pubblico);
• Mancata riscossione delle quote condominiali dai condomini morosi;
• Omissione di diffida all'impresa appaltatrice per la sospensione dei lavori;
• Mancata proposizione di azioni legali per ottenere l'adempimento contrattuale e il risarcimento dei danni da interruzione dei lavori.

L'attore chiedeva quindi la condanna dell'ex amministratore al risarcimento del danno, quantificato forfettariamente in euro 20.000,00 o nella diversa somma ritenuta equa dal giudice.

L'ex amministratore si costituiva contestando integralmente la domanda e deducendo che tutte le delibere erano state regolarmente approvate dall'assemblea e non impugnate; che la gestione aveva comportato risparmi per il condominio; che i pagamenti erano giustificati dalla documentazione contabile; che eventuali difficoltà nell'esecuzione dei lavori erano imputabili anche all'attore stesso per aver impedito l'accesso agli immobili.

Autorizzata la chiamata in causa della compagnia assicurativa, quest'ultima eccepiva l'inoperatività della polizza e comunque l'infondatezza della domanda attorea.

La decisione

Il Tribunale ha rigettato integralmente la domanda attorea, evidenziando come l'attore avesse omesso di allegare e provare in modo specifico sia l'esistenza sia la quantificazione del danno subito. Le ulteriori questioni sono state ritenute assorbite, essendo dirimente la carenza probatoria sul danno.

Nella motivazione si legge:

"Si rileva l'estrema genericità dei criteri adottati dall'attore per la quantificazione del danno. In particolare, poiché i lavori edili oggetto di lite concernevano sia le parti comuni dell'edificio sia le parti di proprietà esclusiva, era onere dell'attore specificare le singole voci di danno attraverso un'analitica indicazione dei lavori non eseguiti (o non eseguiti a regola d'arte) relativi a ciascuna di esse, con autonoma quantificazione.

Ciò in quanto, con riferimento alle parti comuni, l'attore vanta un diritto limitato al valore delle proprie quote millesimali."

"In realtà, nulla di tutto questo è stato allegato dall'attore. La sua tesi si basa unicamente sull'affermazione generica che 'il costo per completare la ristrutturazione sarà notevolmente maggiore in quanto una eventuale nuova ditta dovrà installare ex novo il cantiere'. Tale costo è stato arbitrariamente quantificato nell'importo 'forfettario' di euro 20.000,00.

Tali deduzioni risultano insufficienti in quanto, in mancanza di elementi probatori di natura tecnica, non consentono di accertare l'effettiva sussistenza e quantificazione del danno lamentato…"

"L'attore non ha neppure depositato una perizia di parte o un computo metrico estimativo… Non sono stati allegati elementi idonei a comprovare l'effetto della mala gestio imputata all'ex amministratore né è stato dimostrato il danno patito."

"Non può farsi luogo ad una liquidazione equitativa del danno… se tale certezza [del pregiudizio] non sussiste, il giudice non può procedere alla quantificazione del danno in via equitativa…" (Cass. n. 2831/2021).

Il Tribunale ha altresì posto le spese a carico dell'attore, condannandolo a rifonderle sia al convenuto sia alla terza chiamata, in applicazione del principio di causalità richiamato da Cass. n. 6358/2025.

I riferimenti giurisprudenziali

• Responsabilità contrattuale dell'amministratore: "Il rapporto tra amministratore e condominio è assimilabile al mandato con rappresentanza" (Cass. n. 10815/2000; art. 1129 c.c., comma 15).
• Riparto dell'onere probatorio: in caso di responsabilità contrattuale, sull'attore grava la prova del nesso causale fra la condotta dell'obbligato e il pregiudizio, mentre sul convenuto l'onere di provare l'adempimento (Cass. n. 9721/2025; Cass. n. 8849/2021; Cass. n. 24632/2015; Cass. n. 608/1973).
• Liquidazione equitativa: la liquidazione equitativa del danno ai sensi dell'art. 1226 c.c. presuppone la certezza ontologica del pregiudizio (Cass. n. 2831/2021).
• CTU come mezzo istruttorio: la c.t.u. non può essere disposta per supplire alle carenze di allegazione o di prova delle parti (Cass. n. 8498/2025).
• Spese processuali: le spese sostenute dal terzo chiamato in garanzia, rigettata la domanda principale, vanno poste a carico della parte soccombente che ne abbia causato la chiamata (Cass. n. 6358/2025).

Considerazioni conclusive

Il condomino che agisce contro l'amministratore deve allegare puntualmente gli addebiti gestori e provare in modo specifico i concreti pregiudizi subiti e la loro quantificazione.

L'onere probatorio grava sull'attore anche quanto alla precisa individuazione delle singole voci di danno riferibili alle parti comuni (limitatamente alle proprie quote millesimali) o alle proprietà esclusive; è insufficiente una richiesta generica o forfettaria priva di supporto tecnico-documentale.

Solo laddove vi sia prova certa dell'esistenza del pregiudizio patrimoniale è possibile procedere a una liquidazione equitativa ex art. 1226 c.c.; diversamente, come nel caso deciso dal Tribunale di Cassino, la domanda va rigettata.