Il condominio che lamenta la mala gestio dell'amministratore deve provare il danno

La responsabilità dell'amministratore di condominio è di natura contrattuale e deriva dal rapporto di mandato che si instaura con i condomini.

L'amministratore, infatti, è tenuto ad eseguire l'incarico ricevuto con la diligenza del buon padre di famiglia ed a rendere conto del suo operato.

Laddove tale dovere non sia rispettato, l'amministratore risponde dei danni causati al condominio. Il Tribunale di Monza, con la sentenza n. 1229 del 17 giugno 2024, ha ribadito come grava sul condominio l'onere della prova in ordine alla sussistenza del pregiudizio subito in conseguenza della mala gestio dell'amministratore.

La vicenda

Nella specie, un Condominio conveniva in giudizio l'ex amministratore per sentirne accertare la responsabilità in relazione a presunte irregolarità gestorie, alla difficoltà per il nuovo amministratore di ricostruire la contabilità condominiale e alla mancata consegna di tutta la documentazione afferente il periodo di gestione.

Veniva dedotto, inoltre, che l'ex amministratore aveva conferito incarico e pagato una società per lavori ritenuti superflui e non riferibili al sinistro che aveva originato l'esigenza di ripristino, esponendo così il Condominio a un esborso non approvato dall'assemblea.

Sulla scorta di tali premesse, l'attore invocava la condanna al pagamento di € 129.688,51 a titolo di risarcimento danni.

La decisione

Istruita la causa anche mediante CTU contabile, il Tribunale ha rigettato le domande attoree ritenendo insussistente ogni responsabilità in capo all'ex amministratore. Pur riconoscendo alcune anomalie formali nei rendiconti, il Giudice ha rilevato l'assenza di prova circa ammanchi di cassa, debiti verso fornitori o appropriazioni indebite imputabili al convenuto.

Il Condominio, in quanto mandante, è onerato della prova dell'esistenza del danno e del nesso di causalità con la condotta denunciata; onere rimasto inadempiuto. Al cessato amministratore, invece, incombe la dimostrazione della corretta gestione, dell'impiego diligente delle somme riscosse e della puntuale registrazione di incassi ed esborsi.

L'eventuale violazione di obblighi formali non comporta automaticamente il riconoscimento del risarcimento: occorre comunque la dimostrazione delle singole poste di danno, che nella fattispecie è mancata. Di qui il rigetto delle pretese risarcitorie e l'integrale compensazione delle spese di lite, stante l'accertata - ma non dannosa - negligenza del convenuto.

I precedenti giurisprudenziali

La pronuncia richiama l'orientamento espresso da Cass., Sez. Un., 8 aprile 2008, n. 9148, secondo cui l'ufficio di amministratore costituisce un incarico gestorio con rappresentanza assunto su mandato collettivo, con applicazione degli artt. 1703-1730 c.c. (in particolare degli obblighi di diligenza di cui agli artt. 1176 e 1710 c.c. e di rendiconto ex art. 1713 c.c.).

Considerazioni conclusive

Il provvedimento in commento conferma un principio costante: per ottenere il risarcimento il Condominio deve dimostrare specificamente il danno e la sua derivazione causale dalla condotta inadempiente dell'amministratore.

L'approvazione assembleare dei bilanci non preclude l'azione di rendiconto o di ripetizione di quanto indebitamente versato, che si prescrive nel termine ordinario decennale; diversamente, la deliberazione di approvazione del rendiconto può essere impugnata come delibera ex art. 1137 c.c. entro 30 giorni.

Il Tribunale ribadisce che, in tema di mandato, la revisione del conto approvato è ammissibile solo nei casi di errore materiale, omissione, duplicazione o falsità delle partite (art. 266 c.p.c.), ma la parte che contesta deve fornire un adeguato supporto probatorio. In assenza di elementi oggettivi su ammanchi o esborsi ingiustificati, la semplice irregolarità formale non basta a fondare la pretesa risarcitoria.

In definitiva, la mala gestio va provata nel suo elemento causale e patrimoniale: senza dimostrazione del danno, la responsabilità dell'amministratore non può essere affermata.