Il Tribunale di Palermo, con provvedimento del 23 luglio 2025, ha affermato che, in presenza di una situazione di degrado strutturale delle parti comuni di un edificio, il giudice può ordinare al condominio l'esecuzione dei lavori necessari a prevenire danni gravi, anche in assenza di un pericolo imminente di crollo. L'azione ex art. 1172 c.c. è ammissibile ogniqualvolta sussista un ragionevole pericolo che il danno si verifichi, senza che sia necessario attendere la concreta realizzazione del pregiudizio.
La vicenda
Un condomino aveva proposto ricorso cautelare ai sensi degli artt. 1172 c.c. e 700 c.p.c., lamentando lo stato di dissesto e degrado dell'edificio condominiale e il conseguente pericolo per la propria proprietà individuale nonché per l'incolumità personale e dei terzi che accedono all'immobile.
Il ricorrente chiedeva che fosse ordinato al condominio l'esecuzione delle opere necessarie a eliminare lo stato di degrado delle strutture interessate ed escludere situazioni di pericolo.
Nel corso del procedimento veniva disposta una consulenza tecnica d'ufficio (CTU), dalla quale emergeva una situazione diffusa di degrado delle parti comuni dell'edificio, tale da rendere necessarie misure di sicurezza anche solo per consentire gli accertamenti tecnici.
La decisione
Il Tribunale ha accolto il reclamo proposto dal condomino, riformando la precedente ordinanza che aveva escluso la sussistenza del periculum in mora. In motivazione, i giudici hanno sottolineato come:
«la condizione dell'azione di danno temuto non deve individuarsi in un danno certo bensì anche nel solo ragionevole pericolo che il danno si verifichi» (Cass. 4531/92, 10282/04). È stato precisato che «ai fini della sussistenza del pericolo, non è necessario attendere il concreto verificarsi di un pregiudizio tale da minacciare la stabilità dell'immobile, un crollo imminente o un cedimento strutturale, essendo sufficiente un pericolo ragionevole in tal senso» e che l'azione di danno temuto va accolta anche ove il mancato intervento manutentivo determini l'inevitabile e prossimo aggravamento del danno già esistente.
I giudici hanno valorizzato le risultanze della CTU, secondo cui:
"alcuni componenti edilizi presentano un evidente stato di degrado... mentre per alcuni pilastri nella zona sottostante l'area libera non edificata sono presenti delle fessurazioni poco estese... in altri pilastri... sono presenti evidenti lesioni e fessurazioni del calcestruzzo, indicative di uno stato avanzato di degrado della struttura in cemento armato degli elementi verticali".
Sebbene la CTU abbia escluso un pericolo imminente di crollo o cedimento strutturale, è stata comunque ritenuta necessaria l'adozione tempestiva degli interventi indicati dal tecnico:
"si evidenzia che la situazione di degrado degli elementi strutturali esaminati non si trova ad uno stato tale da poter costituire pericolo di crollo o cedimento imminente, tuttavia si ritiene necessario intervenire in tempi rapidi al fine di eliminare lo stato di degrado delle strutture interessate ed escludere situazioni di pericolo per la incolumità di terzi e/o delle cose..."
Inoltre, è stato accertato un effettivo danneggiamento già provocato all'interno dell'unità immobiliare del reclamante, nonché una situazione che rendeva impossibile la piena fruizione dell'accesso secondario all'autorimessa, costituendo pericolo per l'incolumità degli utenti.
Il Tribunale ha quindi ordinato al condominio l'esecuzione dei lavori specificamente indicati nella Relazione tecnica integrativa depositata il 19.3.2025 e nel relativo computo metrico, e in particolare: il risanamento dell'intradosso del solaio della rampa carrabile e della passerella adiacente il pozzo luce, il risanamento dei pilastri in c.a. del piano cantinato (con priorità per quelli in corrispondenza del vano scala/ascensore) e il ripristino delle porzioni di muro perimetrale e del parapetto della rampa.
I riferimenti giurisprudenziali
Nella motivazione vengono richiamati i principi affermati da Cass. n. 4531/1992, Cass. n. 10282/2004 e Cass. n. 1778/2007, secondo cui l'azione ex art. 1172 c.c. presuppone non già il danno certo ma anche solo il ragionevole timore che esso possa verificarsi; inoltre, il pericolo per la salute e l'incolumità fisica di chi utilizza l'immobile è rilevante nel perimetro della tutela nunciatoria e, nel caso di specie, rileva anche ai fini dell'art. 700 c.p.c..
Considerazioni conclusive
L'ordinanza conferma l'orientamento per cui l'azione prevista dall'art. 1172 c.c. può essere accolta anche in assenza di un rischio immediato di rovina o distruzione, purché sussista una situazione oggettiva idonea a generare un ragionevole timore circa l'aggravamento prossimo del danno già esistente o l'insorgere di nuovi rischi rilevanti per persone o cose. Non è dunque necessario attendere il verificarsi del danno né la prova della sua certezza; è sufficiente dimostrare - tramite CTU o altri elementi oggettivi - una situazione attuale idonea a generare un rischio futuro serio e prossimo.
Il Tribunale ha altresì condannato il condominio alle spese della fase cautelare e del reclamo, liquidate ai sensi del D.M. n. 55/2014.
Ogni valutazione resta, in definitiva, rimessa al caso concreto e alle risultanze istruttorie, con specifico riguardo alle condizioni dell'immobile accertate in sede tecnica.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
