«Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condòmini»: così recita l'ottavo comma dell'art. 1129 c.c.
L'inottemperanza a tale obbligo può avere conseguenze penali (appropriazione indebita ex art. 646 c.p.; cfr. Cass., n. 26820/2008) e civili.
Da quest'ultimo punto di vista, la compagine, rappresentata dal nuovo amministratore, può ottenere la restituzione della documentazione condominiale facendo ricorso all'autorità giudiziaria, essenzialmente in due modi diversi: proponendo un ricorso per decreto ingiuntivo (artt. 633 ss. c.p.c.); avvalendosi della tutela d'urgenza di cui all'art. 700 c.p.c.
La giurisprudenza ritiene pacificamente percorribile quest'ultima strada allorquando il ritardo nella consegna possa causare un pregiudizio irreparabile alla compagine (periculum in mora) e la pretesa condominiale risulti ictu oculi fondata (fumus boni iuris).
Secondo il Tribunale di Genova (ord. 19 novembre 2025), sussiste il fumus boni iuris quando dalla documentazione in atti emerga che, nonostante i diversi solleciti volti ad ottenerne la consegna, nulla è stato fatto per attuare il corretto passaggio di consegna con il nuovo amministratore.
Sussiste anche il periculum in mora che è insito nell'impossibilità di procedere ad una corretta gestione del condominio in assenza delle risultanze contabili, fiscali ed amministrative, così come i registri la cui tenuta è prevista dalla legge e ogni altro documento contrattuale.
Per il Tribunale di Milano (1° agosto 2025), va accolto il ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c. quando il condominio ha dimostrato di aver sollecitato con più missive l'amministratore uscente affinché consegnasse la documentazione relativa alla gestione del condominio (fumus boni iuris) e il protrarsi dell'inadempimento «rende molto più gravoso il regolare funzionamento amministrativo del Condominio, finanche nella gestione contabile, [esponendolo] al rischio di seri danni, quali quello di subire legittime azioni giudiziali da parte dei suoi creditori, senza essere in grado di verificare l'effettiva esistenza e consistenza dei debiti e quindi senza possibilità di contestarli»
L'amministratore va quindi condannato alla restituzione di tutta la documentazione condominiale in suo possesso consistente in particolare nei seguenti atti: «documentazione fiscale (tutti i modelli 770, comunicazione all'anagrafe tributaria dell'ammontare dei beni e servizi, con le relative ricevute all'Agenzia delle Entrate); fatture, contratti, giustificativi di spesa, estratti conto corrente bancari; corrispondenza condominiale; registro anagrafe condominiale; tabelle millesimali e Regolamento condominiale; chiavi e timbri del condominio; contratti con tutte le ditte fornitrici e relative fatture solutorie (energia elettrica, acqua, manutenzione ascensore, pulizia scala, autoclave, ecc.); libretti di esercizio e documentazione relativa agli impianti comuni; polizza di assicurazione del fabbricato, il rendiconto condominiale annuale della gestione, documentazione attinente eventuali rapporti di lavoro attuali e/o pregressi».
In virtù del principio della soccombenza, l'amministratore va altresì condannato al pagamento delle spese di lite e di giudizio.
Secondo un'altra pronuncia del Tribunale di Milano (19 dicembre 2024), il fumus boni iuris della domanda cautelare risulta provato dal verbale dell'assemblea condominiale nella quale l'adunanza dei condòmini, autoconvocatasi, ha nominato un nuovo amministratore, facendo così sorgere automaticamente, in capo al mandatario revocato, l'obbligo di restituzione della documentazione in suo possesso, ex art. 1129, ottavo comma, c.c.
Così testualmente per quanto riguarda il periculum in mora: «Il pericolo nel ritardo è insito nel protrarsi dell'attuale inadempienza del resistente, che impedisce il regolare funzionamento amministrativo del Condominio, finanche nella gestione contabile, precludendo le necessarie verifiche in merito all'esistenza di debiti del Condominio verso fornitori, come pure di crediti nei confronti dei condomini morosi, esponendolo perciò al rischio di seri danni, consistenti nella prescrizione di eventuali diritti di credito, nella soggezione possibili legittime azioni giudiziali ed esecutive da parte dei suoi creditori, nell'impossibilità di verificare se l'immobile e gli impianti condominiali sono a norma o in sicurezza e quindi di compiere quanto necessario a tal fine».
Per il Tribunale di Novara (25 ottobre 2022), la revoca del precedente amministratore e la nomina di un nuovo professionista sono elementi sufficienti a fondare il fumus boni iuris, cioè la verosimiglianza del diritto fatto valere in giudizio, mentre il periculum in mora, che deve essere imminente e irreparabile (e, quindi, non solo potenziale), si evince in re ipsa dal fatto che l'ex amministratore detenga presso di sé l'intera documentazione condominiale.
Il Tribunale di Novara precisa peraltro come sia infondato il rifiuto di restituire la documentazione basato sulla presunta illegittimità della revoca dell'amministratore: affinché l'incarico possa essere validamente rimosso non occorre alcuna specifica ragione, per cui l'assemblea è in qualsiasi momento libera di revocare il professionista in carica, anche in assenza di gravi irregolarità di gestione.
Sempre il Tribunale di Milano (10 gennaio 2022) ha accolto il ricorso ex art. 700 c.p.c. ritenendo che il fumus boni iuris sussista per il semplice fatto della prova della revoca dell'incarico, «posto che l'obbligo dell'amministratore uscente di consegnare al nuovo amministratore i documenti inerenti alla gestione del condominio deriva, oltre che dal disposto di cui all'art. 1129 c.c., come riformato dalla L. 220/2012, dalle norme in materia di mandato (art. 1713 c.c.), schema contrattuale cui viene comunemente ricondotto il rapporto che lega l'amministratore con il condominio».
Per quanto concerne il periculum in mora, «esso è insito nel protrarsi dell'attuale inadempienza della parte resistente, che impedisce il regolare funzionamento amministrativo del Condominio, atteso che, avuto riguardo alla documentazione ancora nella disponibilità dell'amministratore uscente, la mancata consegna dell'anzidetta documentazione è idonea a procurare al Condominio un pregiudizio irreparabile, in quanto la gestione dell'amministrazione del condominio deve avvenire con continuità e l'assenza della documentazione relativa alle gestioni precedenti rende difficoltosa l'amministrazione della cosa comune, senza che sia necessario che il nuovo amministratore dimostri l'esistenza di uno specifico rischio ricollegato alla omessa restituzione di ciascun singolo documento».
Che il ricorso ex art. 700 c.p.c. sia un valido strumento per ottenere la documentazione condominiale era pacifico già all'interno della giurisprudenza più risalente nel tempo; così la Suprema Corte (Cass., n. 11472/1991): «La revoca dell'amministratore di un condominio, che può avvenire in qualsiasi tempo, non richiede la sussistenza di una giusta causa, in considerazione della natura fiduciaria del rapporto fra amministratore e condominio, con la conseguenza che a seguito dell'adozione della delibera di revoca l'amministratore è tenuto, tra l'altro, a restituire ogni cosa di pertinenza del condominio, senza che per l'inottemperanza a tale obbligo si debba fare ricorso al Tribunale a norma dell'ultimo comma dell'art. 1105 cod. civ., potendosi legittimamente richiedere l'adozione di un provvedimento di urgenza a norma dell'art. 700 cod. proc. civ.».
