Una recente ordinanza dell'1 agosto 2025 del Tribunale di Milano conferma la possibilità di richiedere un provvedimento urgente con la procedura cautelare di cui all'art. 700 c.p.c. nel caso in cui l'amministratore uscente si rifiuti di consegnare al subentrante la documentazione relativa alla gestione del condominio.
Tale rimedio processuale che permette di chiedere al giudice una tutela, del diritto minacciato, più veloce di una causa ordinaria è ammissibile a condizione che sussistano due presupposti: il fumus boni iuris ossia l'apparente fondatezza dei presupposti ed il periculum in mora ovvero il pericolo grave e irreparabile nel ritardo inteso come fondato motivo di temere che, durante il tempo occorrente per far valere il proprio diritto in via ordinaria, questo rimanga all'esito insoddisfatto, in quanto minacciato da un pregiudizio imminente e irreparabile.
Nel caso in esame, il Giudice è stato, quindi, chiamato a verificare se nel caso concreto ricorressero i presupposti di legge di cui al fumus boni iuris e al periculum in mora.
Vediamo cosa è accaduto.
Fatto e decisione
Un Condominio presentava ricorso ex art. 700 cpc contro il precedente amministratore che non aveva consegnato la documentazione relativa alla gestione.
In particolare, in considerazione dell'impossibilità per il nuovo amministratore di svolgere correttamente le proprie funzioni, il Condominio chiedeva all'amministratore uscente di provvedere alla consegna: della documentazione fiscale, quella afferente i pregressi anni di gestione; della corrispondenza condominiale; del registro anagrafe condominiale; delle tabelle millesimali; del Regolamento condominiale; delle chiavi e timbri del condominio; dei contratti con tutte le ditte fornitrici e relative fatture solutorie; dei libretti di esercizio e della documentazione relativa agli impianti comuni; della polizza di assicurazione del fabbricato; del rendiconto condominiale annuale della gestione; della documentazione attinente eventuali rapporti di lavoro attuali e/o pregressi e comunque di ogni pregresso atto o documento di proprietà del Condominio.
Con decreto emesso inaudita altera parte, il Tribunale accoglieva le richieste del ricorrente, fissando l'udienza per la conferma, modifica o revoca del provvedimento.
L'ex amministratore pur ritualmente citato, non si costituiva in giudizio.
Il Tribunale ha confermato il provvedimento emesso inaudita altera parte e per l'effetto ha ordinato all'ex amministratore di consegnare tutta la documentazione condominiale in suo possesso per come indicata nell'elenco depositato in giudizio dal ricorrente.
In particolare, il Tribunale ha ritenuto dimostrati i requisiti del fumus boni iuris, non avendo l'amministratore uscente, nonostante i vari solleciti ricevuti, consegnato la documentazione richiesta nonché del periculm in mora, tenuto conto del protrarsi dell'inadempienza del resistente idonea a procurare un pregiudizio irreparabile al Condominio tale da impedire la gestione e da rendere incerti i rapporti giuridici con il rischio di seri danni.
L'urgenza di provvedere è stata riconosciuta in considerazione della documentata esistenza di debiti del Condominio verso fornitori (anche risultanti da un atto di precetto notificatogli), nonché della conseguente circostanza che senza la documentazione condominiale il nuovo amministratore non era in grado di verificare l'effettiva consistenza della situazione debitoria e di eventualmente contestarla.
Considerazioni conclusive
L'obbligo della consegna dei documenti condominiali trae fondamento dall'art. 1129 co. 8 c.c. secondo cui "alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi".
Inoltre, essendo tale ufficio assimilabile al mandato con rappresentanza, come stabilito dall'art. 1173 c.c. "il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato", l'amministratore è obbligato a restituire tutto ciò che ha ricevuto a causa dell'esercizio del suo mandato (cfr. Cass. n. 10815 del 16.08.2000).
Il mancato adempimento di tale obbligo da parte dell'amministratore uscente comporta un grave danno e pregiudizio per il Condominio in quanto impedisce al nuovo amministratore di operare correttamente e sollecitamente e quindi di adempiere diligentemente ai propri doveri.
In difetto di passaggio di consegne, infatti, il nuovo amministratore di condominio non è nelle condizioni di occuparsi della gestione contabile, di verificare l'effettiva esistenza e consistenza dei debiti e quindi di contestarli, è impossibilitato a redigere il bilancio ed a provvedere agli adempimenti fiscali gravanti sull'ente condominiale.
In altre parole, l'omissione perpetrata dall'amministratore uscente crea uno situazione di stallo della gestione condominiale.
Il ricorso d'urgenza ex art. 700 cpc costituisce, allora, il rimedio più celere per ottenere un provvedimento giudiziale che condanni l'ex amministratore a consegnare la documentazione condominiale in suo possesso.
La concessione di un provvedimento d'urgenza richiede la coesistenza dei requisiti del fumus boni iuris e del periculum in mora.
La prova della sussistenza del primo presupposto (il fumus) deriva dall'avvicendamento tra il precedente ed il nuovo amministratore e dalla mancata consegna da parte dell'amministratore uscente di tutta la documentazione della gestione.
Il concorrente presupposto del periculum in mora, è integrato dal protrarsi dell'inadempienza che impedisce il regolare funzionamento amministrativo del Condominio, atteso che la mancata consegna della documentazione è idonea a procurare al Condominio un pregiudizio irreparabile a causa dell'impossibilità per il nuovo amministratore di svolgere correttamente il proprio incarico.
Nella specie, l'urgenza di ottenere la documentazione contabile richiesta derivava dalla necessità per il nuovo amministratore di verificare l'effettiva consistenza dei debiti a carico del Condominio ed eventualmente di contestarli, in considerazione delle numerose richieste di pagamento ricevute da fornitori e della notifica di un atto di precetto.
