La Corte d'Appello di Napoli, con la sentenza n. 5385 del 2 novembre 2025, ha rigettato l'appello del condominio e ha confermato l'ordinanza del Tribunale di Napoli che aveva ordinato all'amministratore la consegna ai condomini, a loro spese, della documentazione tecnico-contabile relativa ai lavori straordinari deliberati nel 2011. La conferma si fonda, in via dirimente, sul principio di non contestazione ex art. 115 c.p.c. e sul divieto di nova in appello ex art. 345 c.p.c.: l'ente condominiale, dopo aver dedotto in primo grado l'avvenuta consegna della documentazione, non poteva in appello contestarne l'esistenza o la disponibilità.
Nel contesto del caso concreto, è stata ritenuta legittima la richiesta di copia aggiornata, anche a distanza di anni, atteso che i documenti presuntivamente consegnati nel 2015 erano diversi e non aggiornati rispetto a quelli richiesti nel 2020.
La vicenda
Due condomini ricorrevano ex art. 702-bis c.p.c. per ottenere, a proprie spese, copia di specifica documentazione tecnico-contabile relativa all'appalto per lavori straordinari deliberati l'8 luglio 2011 (computo metrico estimativo, capitolato e contratto d'appalto, stati di avanzamento lavori e relativi certificati di pagamento, copie dei bonifici/assegni emessi alla società appaltatrice e le corrispondenti fatture), dopo reiterate richieste stragiudiziali del novembre 2020 rimaste prive di esito.
Il condominio si costituiva deducendo di avere già consegnato la documentazione nel 2015. Il Tribunale accoglieva la domanda, ordinando la consegna dei documenti e applicando una misura di cui all'art. 614-bis c.p.c. per ogni giorno di ritardo, fino a un massimo di 300 giorni.
Con l'appello, l'amministratore sosteneva, tra l'altro: l'inesistenza di taluni documenti (in particolare dei SAL per lavori "a corpo"); l'assenza dell'obbligo di conservare documenti oltre cinque anni; la chiusura dei conti correnti con conseguente indisponibilità degli estratti e delle fatture fino al 2018; nonché l'assenza di un contratto di appalto scritto.
Gli appellati eccepivano l'inammissibilità dell'appello ai sensi degli artt. 342 e 345 c.p.c., evidenziando che in primo grado il condominio aveva sostenuto l'avvenuta consegna, mentre solo in appello aveva contestato l'esistenza o la disponibilità dei documenti.
La decisione
La Corte d'Appello ha rigettato l'impugnazione e confermato integralmente l'ordinanza del Tribunale.
Il Collegio ha valorizzato il principio di non contestazione (art. 115 c.p.c.) e il divieto di introdurre nuovi fatti o contestazioni in appello (art. 345 c.p.c.).
In primo grado il condominio aveva fondato la propria difesa sulla tesi dell'avvenuta consegna integrale dei documenti; in appello, invece, ha introdotto contestazioni sulla loro esistenza o indisponibilità.
Tale mutamento difensivo è stato qualificato come novum inammissibile, con la conseguenza che l'esistenza dei documenti deve ritenersi non contestata.
La Corte ha altresì ribadito quanto già evidenziato dal Tribunale: i documenti del 2015 risultano «diversi da quelli richiesti con atto stragiudiziale nel 2020» e «non aggiornati agli ultimi cinque anni». Ne discende, nel caso concreto, la legittimità della richiesta di copia aggiornata in relazione allo stato della gestione e alle variazioni intervenute nel tempo.
Sul piano processuale, il Collegio ha dichiarato che «ogni altra questione, anche pregiudiziale, deve considerarsi assorbita».
Quanto alla domanda ex art. 96 c.p.c., è stata esclusa la responsabilità aggravata: non sono emersi elementi di mala fede o colpa grave nella condotta processuale dell'appellante.
I riferimenti giurisprudenziali
La sentenza richiama la giurisprudenza di legittimità sul divieto di "nova" in appello (Cass. n. 4747/2023; Cass. n. 2529/2018; Cass. n. 9211/2022; nonché Cass. n. 4854/2014 in tema di tempestiva contestazione). In tema di responsabilità ex art. 96 c.p.c. vengono richiamate le Sezioni Unite (Cass., SS.UU., n. 9912/2018) e, quanto ai presupposti soggettivi, Cass. n. 19948/2023 e Cass. n. 34429/2024.
Il fondamento sostanziale del diritto di accesso del condomino alla documentazione gestionale - pur non approfondito in appello perché assorbito - è quello già posto dal Tribunale: artt. 1713, 1129 e 1130-bis c.c., che impongono doveri di informazione, rendicontazione e trasparenza e riconoscono ai condomini la facoltà di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, dei giustificativi.
Considerazioni conclusive
La decisione d'appello si fonda su preclusioni processuali (artt. 115 e 345 c.p.c.) e conferma l'ordine di esibizione impartito dal Tribunale, che aveva correttamente individuato, ai sensi degli artt. 1713, 1129 e 1130-bis c.c., l'obbligo dell'amministratore di consentire ai condomini l'accesso e il rilascio di copia della documentazione afferente la gestione delle parti comuni, a spese del richiedente.
Nel caso concreto, non è stato ravvisato alcun abuso del diritto: a distanza di anni dalla consegna del 2015, con una situazione debitoria e amministrativa mutata e con SAL successivi, la richiesta del 2020 mirava a ottenere documenti aggiornati e diversi.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
