Spesso ci si chiede se, e in che misura, il proprietario possa ottenere un risarcimento quando non può usare il proprio immobile, anche senza una prova precisa del danno subito. La giurisprudenza ha chiarito nel tempo che il giudice può valutare il danno in modo equitativo, basandosi su dati di esperienza comune, sottolineando però che è sempre necessario indicare in modo chiaro e preciso i fatti alla base della richiesta di risarcimento.
A tale proposito è particolarmente interessante esaminare una recente decisione della Suprema Corte (sentenza n. 26450 del 30 settembre 2025).
La vicenda
Una condomina lamentava infiltrazioni in due appartamenti di sua proprietà. I fenomeni infiltrativi erano causati dalla cattiva manutenzione del tetto, dei cornicioni, dei canali di gronda e dei pluviali.
Malgrado l'individuazione delle opere e i solleciti inviati agli altri condomini, nessuna opera veniva iniziata, e la situazione dannosa peggiorava, con impossibilità per la danneggiata di disporre dei propri immobili e trarne frutto.
Di conseguenza la stessa condomina citava in giudizio gli altri partecipanti al condominio, chiedendo che fossero condannati a eseguire i lavori necessari per eliminare le infiltrazioni di acqua piovana.
In via subordinata, l'attrice chiedeva il risarcimento per equivalente e un equo indennizzo per il ridotto godimento degli immobili.
Il Tribunale condannava le parti convenute all'esecuzione delle opere, analiticamente indicate dal CTU nella relazione tecnica depositata in causa, sia per quanto riguardava le parti comuni, sia per le parti private danneggiate della condomina. Il Tribunale rigettava, invece, la domanda di equo indennizzo per ridotto godimento degli immobili.
La Corte d'Appello, invece, accoglieva il ricorso dell'attrice, condannando i condomini anche al pagamento di € 40.000,00 a titolo di risarcimento, calcolato in via equitativa sulla base dei canoni di locazione degli immobili residenziali nella nota zona turistica, dove si trovavano gli appartamenti.
La Corte ha riconosciuto che le infiltrazioni avevano limitato l'utilizzo degli immobili, destinati all'attività di affittacamere.
In ogni caso, si sottolineava che la liquidazione del danno può legittimamente basarsi su elementi di comune esperienza, considerando che alloggi e camere situati in una località ad alta attrattiva turistica avrebbero potuto essere facilmente locati durante la stagione estiva e, seppur con minore intensità, anche nel periodo invernale.
I soccombenti ricorrevano in cassazione facendo presente che la Corte d'appello aveva accolto la domanda di equo indennizzo per il ridotto godimento dei due appartamenti dell'attrice in totale assenza di specifiche prove a sostegno della relativa pretesa.
La decisione della Suprema Corte
La Cassazione ha precisato che, nel caso di infiltrazioni d'acqua provenienti da coperture condominiali, la limitazione del diritto di proprietà può essere valutata economicamente non solo per le spese di riparazione (danno emergente) ma anche per la perdita di reddito (lucro cessante).
La prova del danno resta a carico del proprietario, ma può essere fornita anche attraverso presunzioni semplici.
Il giudice può fare riferimento al cosiddetto "danno figurativo", ad esempio stimando il valore locativo della parte dell'immobile non utilizzabile. I giudici supremi sottolineano che l'attore, entro i termini processuali, deve indicare chiaramente i fatti che hanno prodotto il danno.
A parere della Suprema Corte non basta descrivere la condotta illecita della controparte: bisogna anche spiegare quali lesioni ne sono derivate, in modo da permettere al convenuto di comprendere quali pregiudizi gli vengono contestati. Questa esposizione deve essere precisa e riferita al caso concreto, non generica o ipotetica.
Come ha notato la Cassazione, nel caso esaminato, l'attrice ha chiesto la condanna dei convenuti a un "equo indennizzo per il ridotto godimento" di due appartamenti, cioè al risarcimento per fatto illecito, legato ai danni causati dai condomini, responsabili come custodi delle parti comuni.
Tuttavia, la domanda non menzionava in modo esplicito il danno relativo alla perdita dell'attività di affittacamere svolta negli immobili. Questo elemento non era stato allegato nell'atto introduttivo, né entro i termini processuali.
Secondo la Cassazione nemmeno il fatto che i convenuti avessero ammesso l'esistenza dell'attività avrebbe potuto colmare questa lacuna, né poteva farlo la consulenza tecnica, che deve basarsi su fatti già dichiarati dalle parti.
Considerazioni conclusive
La Corte ha affermato che quando il diritto di proprietà su un immobile viene limitato o compresso a causa di un danno provocato da altri (ad esempio, infiltrazioni d'acqua provenienti da terrazze condominiali) il proprietario può chiedere un risarcimento per le spese di riparazione (danno emergente) e per la perdita di guadagni, il c.d. lucro cessante (ma può richiedere di essere risarcito anche per il disagio personale che ha subito, cioè per non aver potuto usare pienamente la sua casa).
Se il danno da perdita subita non può essere dimostrato nel suo preciso ammontare, il giudice procede alla liquidazione in via equitativa, eventualmente utilizzando come parametro il canone locativo di mercato (Cass. civ., sez. II, 02/12/2024, n. 30791).
In ogni caso, anche se il giudice può liquidare il lucro cessante in via equitativa, cioè stimare il danno da perdita di guadagno senza una prova precisa del suo ammontare, resta comunque indispensabile che l'attore indichi, fin dall'inizio, la destinazione economica dell'immobile e la concreta possibilità di godimento che è venuta meno. Se il danneggiato non ha indicato chiaramente che gli appartamenti erano usati per affittacamere, non si può considerare quel danno.
Neppure il fatto che i convenuti abbiano ammesso lo svolgimento dell'attività di affittacamere negli immobili, né la consulenza tecnica e le correlate indagini peritali (che devono comunque vertere su elementi già allegati dalla parte) possono rimediare a questa mancanza. Il giudice può valutare solo ciò che è stato dichiarato tempestivamente dagli attori.
